最近不少人可能聽說過“西八號文”，“西八號文”是指青島西海岸新區(qū)管委發(fā)布的《青西新管發(fā)〔2019〕8號》文件，主要內(nèi)容也就是《青島西海岸新區(qū)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地利用管理工作的實施意見》，是西海岸新區(qū)區(qū)域性文件，文件于2019年3月7日印發(fā)，截至目前已經(jīng)兩月有余。

青島西海岸新區(qū)

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地利用管理工作的實施意見

為促進(jìn)新區(qū)社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，強化土地資源使用保障，提高土地資源利用效率，規(guī)范土地利用管理中涉及的綜合用地管理、土地用途變更及國有建設(shè)用地分割轉(zhuǎn)讓等工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、 《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《關(guān)于印發(fā)山東省新舊動能轉(zhuǎn)換重大工程實施規(guī)劃的通知》（魯政發(fā)〔2018〕7號），制定本實施意見。

一、綜合用地管理

（一）綜合用地，指以城市規(guī)劃確定的建筑功能使用需求為主體的復(fù)合性用地管理模式，主要包括土地混合利用和建筑復(fù)合使用方式，使單一宗地上具有兩類或兩類以上使用用途。

（二）在符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，符合安全、環(huán)境等要求的前提下，在區(qū)域建筑總規(guī)模和比例結(jié)構(gòu)控制范圍內(nèi)，根據(jù)市場導(dǎo)向和項目建設(shè)需求，綜合考慮區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施等因素，合理規(guī)劃、劃定功能分區(qū)，引導(dǎo)工業(yè)、倉儲、科研、商業(yè)、居住等用途混合使用。

二、用途變更

（一）適用范圍

1.已出讓的國有建設(shè)用地，因城市規(guī)劃已調(diào)整，原土地用途與現(xiàn)城市規(guī)劃用途不一致的，按照本意見辦理 。

（1）已動工開發(fā)且依法取得施工許可證（需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項目，地基施工完成三分之一）的旅游、娛樂、商業(yè)、商品住宅等四類經(jīng)營性國有建設(shè)用地，符合城市規(guī)劃的前提下用途可相互轉(zhuǎn)換。

（2）除旅游、娛樂、商業(yè)、商品住宅用地之外的其他用途土地，在符合城市規(guī)劃的前提下用途可互相轉(zhuǎn)換。

（3）未開發(fā)的國有建設(shè)用地被認(rèn)定為閑置土地的，按《閑置土地處置辦法》規(guī)定依法處置。屬企業(yè)利用存量用地轉(zhuǎn)型升級，需重新確定混合功能類型及用途比例的，按新區(qū)《關(guān)于印發(fā)城市建設(shè)綜合用地規(guī)劃和土地管理實施辦法的通知》（青西新管發(fā)〔2018〕52號）文件規(guī)定辦理。

2.原土地出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的改變用途予以收回的土地（除保障性住房等限制性用地外），如符合上述條件，經(jīng)批準(zhǔn)也可按本意見辦理用途變更手續(xù)。

（二）辦理方式

1.符合城市規(guī)劃，原為劃撥用地，可按照協(xié)議補差價方式辦理出讓或土地用途變更手續(xù)；原為出讓用地，可按照存量補地價方式辦理土地用途變更手續(xù)。

2.規(guī)劃用途變更后的土地使用權(quán)使用年期按照法律規(guī)定的最高年期確定，自區(qū)政府批準(zhǔn)之日起計算。

3.土地評估時點按向國土主管部門申請辦理土地用途變更的時間確定， 調(diào)整土地用途的，需補繳的土地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積；土地用途與容積率同時調(diào)整的，需補繳的土地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。 土地用途調(diào)整前后土地出讓金差額為負(fù)的不予退還高出部分土地出讓金。

（三）辦理程序

1.對已出讓的國有建設(shè)用地，因城市規(guī)劃已調(diào)整需辦理土地用途、容積率變更的，用地單位需首先向規(guī)劃主管部門申請出具變更后宗地的規(guī)劃用地指標(biāo)條件。

2.申請辦理土地用途變更的，辦理變更前應(yīng)由區(qū)招商中心會同相關(guān)主管部門對宗地是否享有扶持（優(yōu)惠）政策及限制性條件進(jìn)行審核，并向國土主管部門出具審核意見。對已享有扶持（優(yōu)惠）政策的，由區(qū)招商中心會同相關(guān)主管部門提出辦理意見報管委（區(qū)政府）研究確定。

3.用地單位持申請書、規(guī)劃變更用地指標(biāo)審批意見、土地出讓合同、產(chǎn)權(quán)證書及區(qū)招商中心出具的審核意見等相關(guān)圖文資料向國土主管部門申請辦理土地用途、容積率變更手續(xù)。

4.已開發(fā)建設(shè)的用地在辦理土地用途變更后，對于已建的建筑物需變更房屋用途的應(yīng)由區(qū)城建、規(guī)劃、消防等主管部門充分論證原建筑設(shè)計結(jié)構(gòu)、承載能力、消防安全等因素，并出具相關(guān)論證意見。

三、工業(yè)用地分割

工業(yè)用地一旦出讓，原則上不予分割，但為促進(jìn)新舊動能轉(zhuǎn)換拓展用地空間，有效盤活閑置、低效利用土地，統(tǒng)籌推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在不改變原使用功能和土地用途等前提下，確需分割的，須經(jīng)區(qū)規(guī)劃、消防、招商等主管部門審核同意，分割后的宗地面積原則上不低于15畝。

1.分割后宗地為空地的，在分割前須經(jīng)區(qū)招商中心對擬合作或引進(jìn)的新項目的投入產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向、生產(chǎn)業(yè)態(tài)等進(jìn)行綜合評審。

2.對已建成的項目用地，保持現(xiàn)狀辦理分割手續(xù)的，土地分割后土地使用者應(yīng)保持地上現(xiàn)有消防、燃?xì)?、供（排）水、?nèi)部通道等公共設(shè)施的正常使用功能，如分割后新建或 拆除重建建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建設(shè)條件開發(fā)建設(shè)。

3.工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。配套設(shè)施不得單獨分割，且宗地分割后配套設(shè)施用地面積所占比例仍按分割前整宗用地面積綜合核算。

土地分割辦理程序：

1.申請辦理工業(yè)用地分割的，辦理分割前應(yīng)先由區(qū)招商中心會同相關(guān)主管部門對宗地是否享有扶持（優(yōu)惠）政策及限制性條件進(jìn)行審核，并向國土主管部門出具審核意見。對已享有扶持（優(yōu)惠）政策的，由區(qū)招商中心會同相關(guān)主管部門提出辦理意見報管委（區(qū)政府）研究確定。

2.用地單位按要求向國土主管部門提報擬分割宗地申請書 （附土地產(chǎn)權(quán)證、分割方案等相關(guān)圖文材料），國土主管部門受理后，按宗地分割的不同類型，分別將宗地材料轉(zhuǎn)區(qū)規(guī)劃、消防等主管部門進(jìn)行審查，按各自職能出具審查意見。

3.經(jīng)相關(guān)主管部門審查同意后，國土主管部門辦理宗地分割手續(xù)，與用地單位簽訂土地分割變更協(xié)議，辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。

四、社會事業(yè)用地

營利性教育科研、醫(yī)療衛(wèi)生、社會福利、文化體育及城市基礎(chǔ)設(shè)施等社會事業(yè)項目用地，可以采取協(xié)議方式出讓，出讓底價按照擬出讓地塊所在區(qū)域同類用地評估地價的70%確定，但不得低于所在區(qū)域工業(yè)用地土地基準(zhǔn)地價及土地取得成本。

五、土地合證容積率核算

對于已出讓并已辦理國有土地使用證的相鄰宗地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的可辦理合證手續(xù)。對擬辦理合證地塊涉及土地用途及建筑容積率等規(guī)劃指標(biāo)不一致但確需合并統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)的，用地單位持規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的合并后宗地的規(guī)劃建設(shè)方案及規(guī)劃建設(shè)條件辦理合并手續(xù)，土地合并后建設(shè)規(guī)模按各自地塊批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模統(tǒng)一核算，如合并前后土地用途及各用途比例不變，且合并后地上總建筑面積不超出合并前總建筑面積的，無需補繳土地出讓金；如合并前后土地用途、各用途比例或地上建筑面積發(fā)生變化，則依據(jù)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)對合并前后各自地塊單獨評估，綜合測算需補繳的土地出讓金。

六、用地監(jiān)管

為加強產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、建設(shè)、投產(chǎn)等事項監(jiān)管，促進(jìn)土地節(jié)約集約和高效利用，對產(chǎn)業(yè)項目用地的土地用途、開發(fā)投資總額、投資強度、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入類別、開工竣工時間等，根據(jù)土地出讓合同和招商引資協(xié)議的約定，按照屬地管理及誰引進(jìn)誰負(fù)責(zé)的原則，由屬地大功能區(qū)、鎮(zhèn)街（管區(qū)）會同招商引資等主管部門負(fù)責(zé)做好監(jiān)管工作。

本意見自公布之日起施行，有效期為2年。

8號文規(guī)定，符合條件的旅游、娛樂、商業(yè)、商品住宅等四類經(jīng)營性國有建設(shè)用地，符合城市規(guī)劃的前提下用途可相互轉(zhuǎn)換；除旅游、娛樂、商業(yè)、商品住宅用地之外的其他用途土地，在符合城市規(guī)劃的前提下用途可互相轉(zhuǎn)換。