最近因為土拍市場火熱，一二線城市加速回暖，更多人把買房更加緊迫地提上日程，而最焦慮的莫過于置換改善群體。

雖然他們現(xiàn)在有房，但因為涉及到一買一賣，唯恐自己在這波行情躁動期賣得低了買得高了。

置換不僅是個腦力活，更是個體力活，看房子，談價錢，簽合同，辦過戶，辦貸款，交稅費，拿房本...

還得搞兩輪，真是累！

得和買家打心理戰(zhàn)，守住底價；還得和賣家討價還價，想著再爭取一點優(yōu)惠，更為難他們的是，市場留給他們的換房時間越來越緊張。

所以，除了剛需在助推著房價回暖，置換也讓最近的二手房成交量暴升。

而現(xiàn)在市場的置換群體，主要是出于：

置換更好的城市：二三線城市置換一線城市、三四線城市置換一線、強省會城市、非核心都市圈置換核心都市圈，占位未來的城市資源。

置換更好的區(qū)域：傳統(tǒng)老城區(qū)置換城市新中心，將成熟溢價的房子，置換成未來房價紅利不斷釋放的房子。

置換更多的房間、更好生活體驗的房子：兩房置換成三房四房，處于二胎或父母居住、置換更新的小區(qū)、置換居住體驗更好的大平層、疊墅。

.......

置換是值得鼓勵的，如果是改善自住，通過原有的房子，再撬動一點杠桿，就可以置換更好居住品質(zhì)的房子，即使成本高一點，我覺得都是值得的，畢竟住得好，才能更好地享受生活，這個是不存在爭議的。

但是如果是投資性房產(chǎn)置換，如果你覺得賣了這個買不到更好的，就別瞎折騰了。

例如，武漢光谷新區(qū)置換杭州錢江新城，就完全沒有必要了，因為以后兩者的漲幅和動能是差不多的。

因為一定有更好的投資選擇之下，才有必要置換。

而這一刻，如果你可以搞定房票，置換到高能級城市，例如太原置換深圳，我覺得成本很高，但出于家庭財富布局和占位，我覺得都是值得的。

再者，我覺得非常有必要置換的是老破小，除了綁定頂級學(xué)區(qū)房和北上廣深特殊位置的老破小還是有價值，那些二三四線城市的老破小，完全不符合未來的90后、00后居住要求的房子，是完全要被拋棄的。

畢竟，好產(chǎn)品才配談地段。

關(guān)于買房時機，“先買后賣”還是“先賣后買”這個問題，其實關(guān)鍵都是取決于你有多少銀子。現(xiàn)在雖然是全面回暖的行情，但也不存在“跳價”的風(fēng)險，所以還是有時間讓你賣了房子再騰挪資金去買的。

當(dāng)然，最理想的狀態(tài)是，等賣房合同簽好，收到首付款之后再下定金買房。

當(dāng)然，如果你手頭上有充足的資金可以贖樓“過橋”或走抵押貸的路子。

牛市里，建議先買后賣，因為房價向上走，你占了兩套房子都在上漲的紅利，也不至于賣了房子又買不到合適的。

熊市里，更建議你先賣后買，在賣家被動的行情，“有錢才是爺”，只要你手里握著錢，哪的房子不是隨你挑！

如何賣房？

雖然我們一直強調(diào)好產(chǎn)品才能擁有最大的漲幅。

對于賣房，賣對時機反而比買到好產(chǎn)品還重要，所謂的置換城市、置換區(qū)域也要遵循房價輪動規(guī)律。

一般行情都是自上而下走的，從市中心輪動到郊區(qū)、從一線城市輪動到二線、三線城市。

而如果你在房價上升期，賣掉郊區(qū)還未上漲的房子而置換到已經(jīng)漲過的主城區(qū)，那實在是太不值了。

有時房子好壞反倒成了次要，賣房最關(guān)鍵的還是看時機。

二手房如果不是頂級學(xué)區(qū)房，基本都是要看品相。如何提高你房子的品相，你就學(xué)學(xué)開發(fā)商用裝飾華麗的樣板間的套路。

高端玩家是“鳳變冰”，二次裝修之后賣出高溢價，而普通玩家基本都是請個保潔阿姨，來做一次深度清潔。

其他的不說，地板、洗手間、廚房這些還是要收拾一番的，畢竟你也不想買家看房時捂著鼻子一副嫌棄的表情。

如果房子不是你自己住，房租沒有高到離譜，我認為在你掛牌賣房時，最好還是不要帶租約比較好。

租客住在里面，看房不方便不說，然后再在買家來看房時不配合的話，你這房子基本都挺難賣，而且租客愛整潔還好，如果不是，你很容易被買家壓價。

賣房一般要準備兩個價格，一個是給中介的報價，一個是你愿意承受的底價。

這個中介報價一般都是預(yù)留了砍價空間的，在目前企穩(wěn)的行情中，可參考同小區(qū)報價適當(dāng)上浮一點。

在沒有和買家坐到談判桌前，堅決不要和中介和買家透露你的底價?，F(xiàn)在是回暖行情，其實賣家的底氣還是要足一點的。

關(guān)于中介，一般都是掛牌多個中介，一般都是鏈家中原這些大品牌中介會比較靠譜。

以前流行的獨家代理，現(xiàn)在基本都不適用了，畢竟廣撒網(wǎng)才能快速找到更多意向客戶，縮短交易周期。

如何買房？

首先最關(guān)鍵的是要先研究清楚各城市限購政策、貸款、稅費政策。

例如一線城市認房認貸，肯定是先賣了房子再買會比較實惠，以深圳為例，名下無房有貸款記錄首付4成，名下有房有貸款記錄首付5成。

如果如何挑選城市、區(qū)域、房子:

基本買在地鐵1000米以內(nèi)都不會瞎。

在這里，我很想強調(diào)的是，在未來房價越來越高的時代，品質(zhì)感和得房率是兩個要重點關(guān)注的指標。

例如深圳300萬一房一廳、無小區(qū)綠化、有人車分流和300萬兩房一廳、有小區(qū)、有人車分流，后者顯然要比前者更有升值空間，畢竟房價高，差一個房價就是幾十萬，真的不是所有人都能置換得起的。

一室一廳這種雞肋的產(chǎn)品，只符合單身或兩口之家，而多一個房間，以后的溢價即使多出個50萬都不稀奇，人生或許就是這樣慢慢拉開差距的。

現(xiàn)在如果想買二手房，一般都比較難砍價，因為業(yè)主也不愁賣，像最近的深圳二手房全面回暖，不愁錢的業(yè)主真的是一點都不讓價。

堅持白天看房，多挑毛病，少說優(yōu)點，不能表現(xiàn)出你對這個房子很滿意。

買二手房多看戶型看裝修看小區(qū)綠化，看采光看通風(fēng)，跟小區(qū)的人聊聊物業(yè)和生活方便，記得關(guān)注物業(yè)和人車分流。

記得查完房子的產(chǎn)調(diào)再付定金，畢竟50%以上的房產(chǎn)官司都是因為抵押、法院查封引起的，而且還要結(jié)合當(dāng)?shù)靥厥馇闆r，例如上海房子是有20%遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，是否已經(jīng)結(jié)清，這些都是麻煩事兒。

現(xiàn)在遇到中介逼單，你真的不用擔(dān)心房子當(dāng)天就被買走，且放120個心吧，現(xiàn)在已經(jīng)過了以前那種行情快速變化的時期，不是說你不下定金，立馬被買走，現(xiàn)在是預(yù)留了時間去給你去好好挑選的。

除了房子，還要和中介打好關(guān)系，才有機會第一時間淘到筍盤。

我一樣堅持是鏈家中原這些大品牌中介，多出點中介費也是值得的，他們會幫你砍價，爭取最大利益。

小品牌雖然中介費低，但套路是很深的，坑你沒商量。由于運營不規(guī)范，甚至有些會聯(lián)合業(yè)主賣高價，然后業(yè)主再給中介一點回扣的情況。畢竟是涉及幾百萬上千萬的大宗商品交易，我想你也不放心交給小品牌中介的。

置換，很多都是對以前買房的一次糾錯和改進。趁著現(xiàn)在有差價有空間，要換的得趕快了。

畢竟這種企穩(wěn)的行情，不是那么容易遇到的。給你時間讓你去賣個高價，又給你時間去挑挑撿撿淘個筍盤，換個自己喜歡的房子，換個有升值空間和上漲動能更強的房子。

來源：大胡子換房