又張榜了！4月份青島重點(diǎn)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成績(jī)單，誰(shuí)吃香誰(shuí)被冷落一目了然。

【一】

日光盤(pán)當(dāng)然是棒棒的！金地自在城和萃英花園一人一個(gè)百分百。中建錦繡城這個(gè)去化效果的優(yōu)等生，也把“成績(jī)”穩(wěn)定在百分之八九十。加上萬(wàn)科新都會(huì)、中糧錦云和保利云禧，開(kāi)盤(pán)答卷“80分”以上的，只占到榜單的1/4。

與上述佳績(jī)形成鮮明對(duì)比的，是部分樓盤(pán)有些難堪的開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)。一度呼聲極高的融信首作——海月星灣，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化竟然只有17%，其他像花樣年的28%、青特金地匯豪觀邸的29%，青特地鐵花嶼城的32%、昆侖府的33%、興源巴黎城、金秋泰和郡的34%，萬(wàn)科城市之光的39%，都是不怎么及格的表現(xiàn)。

【二】

開(kāi)盤(pán)賣(mài)得好與壞，其實(shí)都有原因和理由。金地的地鐵+高鐵，再配合4位數(shù)的均價(jià)和金地高超的操盤(pán)能力，不火也難。萃英花園是雙名校學(xué)區(qū)，價(jià)格卻與相近名盤(pán)存在較大落差，購(gòu)房者賬算得明白。

融信的首作沒(méi)有打響，也犯不著哼唱“命運(yùn)哪……”靠近海也緊挨著大配套這是它的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格上2萬(wàn)卻觸發(fā)了細(xì)分市場(chǎng)的抗性，也許隨著旅游旺季的到來(lái)，以及政策可能存在的調(diào)整空間，海月星灣將會(huì)迎來(lái)更旺盛需求，但在當(dāng)前市場(chǎng)和政策環(huán)境下，有購(gòu)買(mǎi)力的人群會(huì)否將為數(shù)不多的房票用在它身上，需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。

另一個(gè)造勢(shì)兇猛，結(jié)果卻不太理想的首發(fā)作品——昆侖府也值得我們單獨(dú)分析一下。事實(shí)上整個(gè)城陽(yáng)市場(chǎng)目前表現(xiàn)就是有些“疲軟”，剛需市場(chǎng)走強(qiáng)，暫無(wú)地鐵引流，城陽(yáng)仿佛又回到了3年前“自給自足”的狀態(tài)。

昆侖府首開(kāi)，其價(jià)格、區(qū)位等并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，同區(qū)域大鱷項(xiàng)目環(huán)伺，品牌影響力上昆侖府同樣吃虧。昆侖府打出高配精裝牌，偏偏市場(chǎng)因?yàn)檫^(guò)去兩年頻頻發(fā)生的“精裝標(biāo)準(zhǔn)注水”相當(dāng)反感，從某種程度上，昆侖府的賣(mài)點(diǎn)正好磕上了市場(chǎng)的槽點(diǎn)。

【三】

開(kāi)盤(pán)的效果反映了市場(chǎng)需求的即時(shí)好惡。比如學(xué)區(qū)房、比如地鐵規(guī)劃和實(shí)惠的價(jià)格，就是市場(chǎng)當(dāng)下的心頭好。

購(gòu)房者最敏感的還是價(jià)格，之前熱鬧了好一陣子的“限價(jià)提高”，結(jié)果就是價(jià)格高了，房子不像之前那么好賣(mài)了。去年火慣了的世茂項(xiàng)目“日光”難再續(xù)，價(jià)格高高在上的碧桂園項(xiàng)目，也沒(méi)能上演《日光2》。

總之，這是一屆經(jīng)歷過(guò)風(fēng)雨、在沉浮中沖浪的購(gòu)房者，區(qū)域、價(jià)格、品牌、配套……他們會(huì)把和房子有關(guān)的種種元素科學(xué)編程，找出最適合自己的答案。希望經(jīng)過(guò)他們的挑揀、錘煉，市場(chǎng)可以交出越來(lái)越好的答卷。

▲五一期間的維多利亞灣售樓處

▲五一期間的萬(wàn)科城市之光項(xiàng)目售樓處