2019年，對于膠州來說注定是不平凡的一年。青島膠東國際機場、地鐵8號線、青島大學膠州校區(qū)、同濟大學附屬東方醫(yī)院……每一個大項目的關(guān)鍵性進展，都牽動著置業(yè)者的心。隨著利好陸續(xù)落地，購房者的置業(yè)熱情也被點燃。與以往熱點片區(qū)新建住宅供不應(yīng)求情況不同的是，膠州是過去兩年土拍市場的“主角”，眾多開發(fā)商提前跑馬圈地，保利、龍湖、新城、榮盛、碧桂園、遠洋、花樣年等一流開發(fā)商投資建設(shè)的品質(zhì)大盤，如雨后春筍般拔地而起，為購房者提供了豐富的置業(yè)選擇。

目前，膠州主城區(qū)、少海新城、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和空港片區(qū)均有房源供應(yīng)，且供應(yīng)量非?？捎^。開發(fā)商在激烈競爭的同時，購房者往往能在購房過程中得到實惠。

臨校買房 主城蝸居膠州換洋房

在膠州開發(fā)區(qū)某營銷中心，市民徐先生一口氣買了兩套大戶型的洋房住宅。“主要是以后孩子會在青島大學新校區(qū)工作，所以我們老兩口提前換房。”徐先生說，他的女兒是青島大學的教師，等膠州校區(qū)建好之后，就會到新校區(qū)工作。他們老兩口只有這么一個女兒，現(xiàn)在年事已高，打算跟著女兒一起到膠州生活。于是，老人將市南區(qū)一套學區(qū)房出手，再加上多年的積蓄，打算在靠近大學新校區(qū)的一個品質(zhì)樓盤購買兩套洋房，一套自己居住，一套給孩子留著。

在確定目標后，徐先生口跟著看房車四處探盤。經(jīng)過對樓盤品質(zhì)、戶型、區(qū)位、價格反復比較后，徐先生最終決定在兩個樓盤間二選一。看到徐先生意向堅決，某樓盤置業(yè)顧問使出了“殺手锏”：只要徐先生一次購房兩套，將贈送兩處價值數(shù)萬元的儲藏室。這樣的優(yōu)惠最終讓徐先生做出了選擇。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，許多購房者都是沖著青島大學膠州校區(qū)濃厚的人文氛圍而買房。“我家住在金門路，靠近青島大學老校區(qū)不遠，有學生的地方，周邊配套會完善，學校也有很多資源可以共享，所以我覺得臨校買房錯不了。”市民吳大爺說。

調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，膠州開發(fā)區(qū)目前大盤云集，榮盛錦繡外灘、花樣年碧云灣、遠洋御城等都已經(jīng)到了密集加推期。該區(qū)域的毛坯住宅價格在1萬元/平方米左右，精裝住宅也在1.1萬元/平方米至1.4萬元/平方米之間，與即墨相比價格相對較低，所以吸引了不少購房者。

競爭激烈 地產(chǎn)大鱷云集主城區(qū)

相比膠州開發(fā)區(qū)，膠州主城區(qū)的樓盤供應(yīng)量也是非常充足。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近一段時間膠州主城區(qū)新品發(fā)布會接連不斷，許多開發(fā)商都將營銷重點放在此片區(qū)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前片區(qū)內(nèi)有保利云禧、興源巴黎城等新盤，龍湖天鉅、龍湖昱城、樾郡、銀盛泰博觀錦岸等均有加推。“最大的感觸就是現(xiàn)在各大營銷中心容易進了，置業(yè)顧問的態(tài)度也變好了，還有各種優(yōu)惠活動。”購房者朱先生感慨地說。去年同期，膠州主城區(qū)的新房供不應(yīng)求，許多項目購買的門檻很高，只能望房興嘆，而今年隨著房源充足，房價有所松動。“以前要十幾萬元買車位，現(xiàn)在有個別項目送車位，這是真正的讓利購房者。”朱先生說。

記者走訪膠州主城區(qū)樓盤發(fā)現(xiàn)，目前膠州主城區(qū)新房主要集中在1.2萬元/平方米至1.5萬元/平方米之間，別墅產(chǎn)品在2萬元/平方米左右，各項目都有不同程度的優(yōu)惠活動，買房需要購買車位、地下室的幾乎絕跡，還有很多開發(fā)商為購房者提供組合貸，可以說在膠州主城區(qū)置業(yè)是“零門檻”。

少海新城 親水度假房漸熱

與主城區(qū)相似，少海片區(qū)也是知名房企集中落戶，今年新房的供應(yīng)量同樣不小。相比主城區(qū)，少海片區(qū)主要以別墅產(chǎn)品為主，配以觀景小高層，有休閑度假需求的購房者對于這一片區(qū)最為青睞。目前片區(qū)內(nèi)的小高層主要以大戶型為主，面積多在120平方米以上，價格則集中在1.2萬元/平方米左右，別墅產(chǎn)品在2萬元至2.8萬元/平方米之間。

相比開發(fā)區(qū)和主城區(qū)，少海片區(qū)周末的人氣相對弱一些。為吸引置業(yè)者前來看房，各大營銷中心都打出了親子牌，特意營造出周末全家度假的良好氛圍，通過豐富多彩的活動來吸引購房者。“這里交通方便，環(huán)境鬧中取靜，我比較看好這里。”購房者周先生說。從事物流工作的周先生坦言，正常工作日他還是會在市區(qū)生活，但是周末則在膠州度過。置業(yè)顧問告訴記者，目前該片區(qū)的購房者主要是用于周末度假自住，別墅、疊拼等低密度住宅銷售相對較好。

空港片區(qū) 再現(xiàn)樓市價值洼地

隨著膠東機場臨近投入使用，李哥莊、膠東鎮(zhèn)為代表的空港片樓盤也逐漸熱鬧起來。三木空港小鎮(zhèn)、聯(lián)誼景尚藍灣等項目今年都將有加推房源。

在膠州其他片區(qū)早已突破萬元線的情況下，空港片區(qū)的新房價格相對比較低，有的樓盤起價低于8000元/平方米，即使是品牌開發(fā)商的住宅，價格也多在1萬元/平方米以下。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這一片區(qū)置業(yè)的購房族多數(shù)想買一套“宿舍”房。“工作單位要隨著機場走，如果加班太晚，還是有一套自己的房子比較方便。而且在機場帶動下，樓市也會發(fā)生變化，未來會有升值空間。”購房者小劉向記者介紹。除了在附近工作的年輕人以外，養(yǎng)老族對這一片區(qū)并不感興趣，對于噪音的疑慮是他們不愿到此處居住的主要原因。

■數(shù)據(jù)分析 

成交位列“三甲”剛需仍未發(fā)力

從成交數(shù)據(jù)上來看，膠州可以說是熱點片區(qū)，去年開始經(jīng)常位列青島市各大區(qū)市的三甲之列。據(jù)最新的成交數(shù)據(jù)顯示，上周青島新房共成交3200套，環(huán)比前一周上漲83.5%。其中新房市場表現(xiàn)最為亮眼的依舊是西海岸，一周新房成交1153套；即墨緊隨其后，一周新房成交518套，奪得了區(qū)域榜單亞軍；膠州上周成交新房396套，成交面積44875.37平方米，名列區(qū)域成交第三名。在二手房市場中，膠州成交則明顯靠后。膠州上周成交79套二手房，成交面積6941.72平方米，位列西海岸、市北、城陽、李滄、即墨、市南之后。

從看房車的發(fā)車密度來看，膠州各大樓盤的營銷壓力同樣不小。“目前，膠州四大片區(qū)都有大量的新房上市，但是許多大項目還在建設(shè)階段，除了主城區(qū)以外，真正的自住型剛需還未入場，多是有中遠期居住需求的購房者，而隨著炒房客的離場，膠州樓市總體來說暫時處在一個供大于求的狀態(tài)。”資深置業(yè)顧問宋先生說。記者梳理了土地成交記錄發(fā)現(xiàn)，膠州是過去幾年中土拍“大戶”，以2018年為例，青島住宅用地共計出讓205宗，膠州以52宗領(lǐng)跑，成交金額987320萬元。隨著地產(chǎn)商開發(fā)周期的縮短，眾多項目預(yù)計將在今年集中上市，從而形成地產(chǎn)商在膠州激烈角力的局面。