這份文件實在太重要了，它首次明確了中國城鎮(zhèn)化2.0時代的很多重大問題。
對于購房者來說，這份文件你必須細讀；對于開發(fā)商來說，這份文件你要一個字一個字地分析。原因很簡單，它將影響每個人的財富，并將把一批開發(fā)商推向“萬億級企業(yè)”的新高度。
這就是發(fā)改委在2019年4月8日上午，通過官網(wǎng)剛剛公布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》。
這雖然是一份年度文件，但很多提法是開創(chuàng)性的。
遺憾的是，媒體在報道這份文件的時候，只突出了“大城市要全面取消落戶限制”這一點，而忽略了更核心的內(nèi)容。
下面，我將逐條分析文件的亮點。
1、到大城市落戶將更加容易
文件原文：
繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。
中國官方根據(jù)“城區(qū)常住人口”，把城市分為5個級別——超過1000萬的是“超大城市”；500到1000萬的是“特大城市”；100到500萬的是“大城市”；50到100萬的是“中等城市”；50萬以下的是“小城市”。
可以看出，官方的“大城市”實際上是老百姓觀念中的“中等城市”。它又以300萬人為界限，分為“Ⅰ型大城市”和“Ⅱ型大城市”。“Ⅱ型大城市”沒有修建地鐵的資格，比如惠州、珠海。這類城市“要全面取消落戶限制”，意味著未來將有一大批城市獲得修建地鐵資格。而“Ⅰ型大城市”則是“全面放開放寬落戶條件”。
事實上，西安、石家莊等一批“特大城市”已經(jīng)在執(zhí)行“Ⅱ型大城市”或者“Ⅰ型大城市”的政策。也就是說，地方政府在“搶人口”方面思想非常解放，比發(fā)改委的規(guī)定還要積極。這對于樓市當(dāng)然是重大利好，因為大城市、特大城市大多有限購措施，降低落戶門檻就是“增加房票”。
2、城市群發(fā)展受到重視，“成渝城市群”再次被放在凸出位置
眾所周知，中國有四大城市群——京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長三角和成渝。目前，京津冀、大灣區(qū)都已經(jīng)列入國家戰(zhàn)略，拿到了“中共中央國務(wù)院”聯(lián)合下發(fā)的規(guī)劃綱要。而新一輪長三角規(guī)劃，也已經(jīng)明確將納入國家戰(zhàn)略，會有同樣規(guī)格的規(guī)劃綱要。
現(xiàn)在，輪到成渝了。發(fā)改委這份文件這樣提到了城市群：
深入推進城市群發(fā)展。有序?qū)嵤┏鞘腥喊l(fā)展規(guī)劃。加快京津冀協(xié)同發(fā)展、長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。
扎實開展成渝城市群發(fā)展規(guī)劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市群高質(zhì)量發(fā)展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。
有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市群發(fā)展規(guī)劃實施，建立健全城市群協(xié)調(diào)協(xié)商機制。加快出臺實施天山北坡、滇中兩個邊疆城市群發(fā)展規(guī)劃。
指導(dǎo)省內(nèi)城市群有序發(fā)展，提高一體化建設(shè)水平。堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，推動一些中心城市地區(qū)加快工業(yè)化城鎮(zhèn)化，增強中心城市輻射帶動力，形成高質(zhì)量發(fā)展的重要助推力。
看到了吧——成渝城市群單獨有一段話來表述，而京津冀、長三角、大灣區(qū)反而一筆帶過，因為這三個說得太多了，不用再說什么。至于成渝（成都—重慶）城市群會不會納入國家戰(zhàn)略，拿到最高規(guī)格的規(guī)劃綱要，還有待觀察。但有一點是明確的，成渝是老四，這個地位非常穩(wěn)固。
這也是實力決定的：成都匯聚資金正在逼近4萬億，僅次于北上深廣杭。而成都的后面就是重慶，也有3.7萬億以上，超過南京、蘇州、天津、武漢。
早在2013年國家發(fā)改委就規(guī)劃了“3+10”的13個城市群。所謂3，就是京津冀、長三角和大灣區(qū)；10就是成渝、哈長（哈爾濱長春）、長江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群。
估計徐州人有點失望，淮海城市群沒有納入。這可以理解，畢竟連“長株潭”都沒有納入，山東也沒有拿到入場券。納入的都有直轄市、省會城市或者國家中心城市等為核心。
文件里的這兩句話值得重視：堅持以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，增強中心城市輻射帶動力。
看到了吧，中心城市會不斷獲得利好的。這就是為什么我2013年以來，一直建議大家在“有顯著人口增量的、高級別城市”投資不動產(chǎn)的原因。事實上，早在2013年，我就多次撰文闡述“大中小城市均衡發(fā)展”是一個夢，無法實現(xiàn)。城鎮(zhèn)化過程中失衡是常態(tài)，失衡（大城市化）可以節(jié)約土地等資源?，F(xiàn)在，這個意見逐步成為了國策。
3、關(guān)于城市圈的新提法，大開發(fā)商的“超級機遇”來了！
“城市群+都市圈”，已經(jīng)被定義為“新型城鎮(zhèn)化”的核心內(nèi)容。此前國家已經(jīng)下發(fā)過《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》。在最新文件里，又這樣提到了城市圈：
指導(dǎo)有關(guān)地方編制實施都市圈發(fā)展規(guī)劃或重點領(lǐng)域?qū)ｍ椧?guī)劃。探索建立中心城市牽頭的都市圈發(fā)展協(xié)調(diào)推進機制。加快推進都市圈交通基礎(chǔ)設(shè)施一體化規(guī)劃建設(shè)。支持建設(shè)一體化發(fā)展和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)。推動構(gòu)建都市圈互利共贏的稅收分享機制和征管協(xié)調(diào)機制。鼓勵社會資本參與都市圈建設(shè)與運營。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨地區(qū)調(diào)劑。健全都市圈商品房供應(yīng)體系，強化城市間房地產(chǎn)市場調(diào)控政策協(xié)同。
文件明確：中心城市未來將在城市圈規(guī)劃、運作中發(fā)揮“牽頭”作用。此前已經(jīng)有一些探索，比如北京通州區(qū)拿下了河北廊坊北三縣的規(guī)劃權(quán)，北三縣唯通州區(qū)馬首是瞻。在陜西，西安也代管了周邊一些市縣，獲得了更直接的運營權(quán)。
未來，甚至連都市圈的商品房供應(yīng)體系、房地產(chǎn)調(diào)控政策，都將進一步協(xié)調(diào)。事實上，很早以前我就建議過——比如在深莞惠這個都市圈，要打通住房體系。由于深圳太小，數(shù)百萬深圳人住到東莞惠州勢在必行。因此，深莞惠購房資格要建立“互認體系”，至少東莞和惠州不要對繳納深圳社保、在深圳工作的購房人限購，對他們首次置業(yè)應(yīng)該給予支持，這是雙贏的。
“鼓勵社會資本參與都市圈建設(shè)與運營”，這句話至關(guān)重要。都市圈建設(shè)和運營，需要大量資金，需要大企業(yè)參與。尤其是類似萬科這種大股東是國企、是地鐵公司的房企，天然具有優(yōu)勢。因為讓城市群變成“都市圈”的，首先是軌道交通。所以，大房企的機會來了。當(dāng)然，非房企的大企業(yè)，也可以參與。不僅僅是建設(shè)，還包括運營。
以前，開發(fā)商只是在“造城”。將來將獲得“都市圈建設(shè)和運營”的機會，年銷售萬億級的企業(yè)將不斷涌現(xiàn)，這是空前的重大機遇。
4、文件首次提出“收縮型中小城市”
這份文件禮節(jié)性設(shè)立了“推動大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展”的章節(jié)，其中有以下幾點值得關(guān)注：
超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區(qū)非核心功能，推動產(chǎn)業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴散。
中小城市發(fā)展要分類施策，都市圈內(nèi)和潛力型中小城市要提高產(chǎn)業(yè)支撐能力、公共服務(wù)品質(zhì)，促進人口就地就近城鎮(zhèn)化；收縮型中小城市要瘦身強體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中；強化邊境城市穩(wěn)邊戍邊作用，推動公共資源傾斜性配置和對口支援；穩(wěn)步增設(shè)一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮(zhèn)設(shè)市。
這段話信息非常豐富。首先，超大、特大城市要通過“一小時交通圈”紓解非核心功能。其次，中小城市要分類發(fā)展。其中一類是“收縮型中小城市”，提出要“瘦身強體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中”。
啥意思？這事實上是要求“收縮型中小城市”要做小做精，不再盲目擴張面積，反而要把人口引導(dǎo)到中心城區(qū)，辦法是公共資源先行。所以，相當(dāng)一批村鎮(zhèn)被廢棄，只是時間問題。早在幾年前，我就撰文指出，將來這些城鎮(zhèn)的房子價值，就是拆除賣廢品價格。
5、哪個城市“搶到了人口”，給予獎勵、甚至升級
文件說：
在安排中央和省級財政轉(zhuǎn)移支付時更多考慮農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量，2019年繼續(xù)安排中央財政獎勵資金支持落戶較多地區(qū)。
全面落實城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，在安排各地區(qū)城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模時，進一步增加上年度農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量的權(quán)重，探索落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)村貧困人口在原籍宅基地復(fù)墾騰退的建設(shè)用地指標(biāo)由輸入地使用。
也就是說，搶到人口的城市，尤其是搶到了農(nóng)村人口的城市（這相當(dāng)于給國家增加“城鎮(zhèn)化率”），將給予資金、土地的獎勵，這就是所謂的“人地錢掛鉤政策”。資金是轉(zhuǎn)移支付，就是中央財政的補貼；土地是指城市建設(shè)用地的指標(biāo)。
所以，城市之間的“搶人大戰(zhàn)”會日趨激烈。對于地方官員來說，增量人口就是政績，就是烏紗帽。而對于城市來說，增量人口就是未來。不搶增量人口，你就等著沒落吧。
文件里還提出“穩(wěn)步增設(shè)一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮(zhèn)設(shè)市。穩(wěn)妥有序調(diào)整城市市轄區(qū)”。這是啥意思？就是說，搶到了足夠的人口，鎮(zhèn)可以變成市，哪怕縣（市）政府不在你這里。這就是所謂的“鎮(zhèn)級市”。
這絕對是強刺激，想想看：鎮(zhèn)長的頭銜變成了“市長”，這是何等榮耀？所以，搶人大戰(zhàn)只能越來越激烈。我猜測，第一批“鎮(zhèn)級市”有可能在東莞、中山或者長三角一些城市率先出現(xiàn)。
最后總結(jié)一下：
發(fā)改委的這份最新文件清晰地告訴我們，城鎮(zhèn)化仍然是當(dāng)前“擴大內(nèi)需、穩(wěn)增長”的重要手段。因為城鎮(zhèn)化關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是百業(yè)之王。
中國的新型城鎮(zhèn)化實質(zhì)上就是率先發(fā)展“以大城市為核心的都市圈、城市群”，也就是做大“核心城市”及其周邊。
在這個過程中，不僅僅開發(fā)商存在巨大商機（開發(fā)商可以成為都市圈的建設(shè)運營商），投資者也將獲得巨大機會。核心都市圈內(nèi)崛起的新市鎮(zhèn)，其房價將出現(xiàn)巨大升值空間。
“收縮型城市”概念首次提出意義深遠，說明官方開始正視城市的“生老病死”和發(fā)展極限。
