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易憲容:熱點城市調(diào)控紛紛啟動 破解中國房地產(chǎn)市場的焦慮

來源:百家號    更新時間:2019-04-01 13:43  

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盡管今年的政府工作報告刻意降低房地產(chǎn)市場的熱度,希望媒體及民眾不要過度關(guān)注房地產(chǎn)市場,所以政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)市場的文字也是歷年來最少的。希望以此來只做不說,轉(zhuǎn)移整個市場及社會的視線。但是,市場及媒體則不是這樣,兩會之后,關(guān)于各種房地產(chǎn)市場的信息滿天飛。

或者說,兩會之后,國內(nèi)房地產(chǎn)市場的信息來了一個大轉(zhuǎn)變。比如,一方面,一些熱點城市樓市調(diào)控紛紛啟動,有人說是微調(diào)引發(fā)過度解讀,從而讓地方政府出來說這是謠言,先后出來辟謠;另一方面,個別城市出現(xiàn)了土地市場和買房熱情小幅度回溫現(xiàn)象,甚至于一些媒體說是這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小陽春,認(rèn)為這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回溫的跡象。更為重要是由于人大說正準(zhǔn)備征收房地產(chǎn)稅立法,許多著名的人物紛紛出現(xiàn)反對征收房地產(chǎn)稅立法,紛紛認(rèn)為中國征收房地產(chǎn)稅沒有理由。關(guān)于征收房地產(chǎn)稅真正的討論還沒有開始,就已經(jīng)炒翻了天,已經(jīng)把對房地產(chǎn)市場的焦慮推向到了極端。

其實,國人對房地產(chǎn)市場的焦慮主要表現(xiàn)為幾個方面。一是一線城市及二線熱點城市住房條件比較差的居民,他們希望房地產(chǎn)市場能夠回歸理性,能夠讓他們有一個合適的家,因為,對他們來說,這些城市的房價實在太高,就他們的收入水平來說,根本沒有能力進(jìn)入這些城市的房地產(chǎn)市場,他們希望政府的房地產(chǎn)市場能夠真正回到“只住不炒”的位上去。所以,他們擔(dān)心如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策放松,而讓這些城市的房價繼續(xù)快速上漲,從而讓他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場的夢更為遙遠(yuǎn)。特別是政府穩(wěn)房價的調(diào)控政策,讓整個國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格只是上漲,從來沒有向下調(diào)整過,可能這是他們最為焦慮的地方。

二是一線城市及二線熱點城市住房條件較好,持有較多的住房的權(quán)貴、少數(shù)社會精英、這些城市的原住民、城市炒房者等。他們是中國這幾十年房地產(chǎn)繁榮最大受益者。他們天天在唱好這些城市的房價,認(rèn)為這些城市的房價是永遠(yuǎn)不落的太陽。事實上,政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策也確實暫時把市場經(jīng)濟法則打敗。所以,他們的焦慮就在于這個市場經(jīng)濟鐵律暫時失敗的市場是不是能夠這樣持續(xù)下去,所以他們最為焦慮的就是政府某一項房地產(chǎn)政策出臺改變目前這種現(xiàn)狀。因為中國的房地產(chǎn)市場完全是政策市。政策變化肯定會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場重大利益關(guān)系調(diào)整。所以,政府說要立法征收房地產(chǎn)稅,立即就有著名的經(jīng)濟學(xué)家出來搗漿糊,把簡單的事情搗得越來越復(fù)雜,讓整個社會不得就里,讓重大的房地產(chǎn)政策不得出臺,以此來阻止房地產(chǎn)市場的重大利益關(guān)系調(diào)整。

三是政府的焦慮。無論是中央政府還是地方政府都是如此。因為,根據(jù)當(dāng)前中國的房價測算,中國房地產(chǎn)市場的總市值達(dá)到68萬億美元,已經(jīng)遠(yuǎn)大于美國、歐盟、日本三個最為發(fā)達(dá)地方的總和(三者也只有60萬億美元),這就如當(dāng)年日本的東京的住房價格總值大于整個美國一樣。中國的房地產(chǎn)市場泡沫之大肯定是無可復(fù)加。特別是經(jīng)過近幾年來房地產(chǎn)政策調(diào)控,讓全國的房價普遍上漲一輪,讓房地產(chǎn)市場的債務(wù)傳導(dǎo)到三四線城市弱勢的居民甚至于部分農(nóng)民身上。在這種情況下,國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格任何向下波動,都會給中國經(jīng)濟帶來極大風(fēng)險。

所以,這幾年來政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,既不想讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場價格再快速上漲,也不讓當(dāng)前許多城市過高的房價不能跌下來。試想,這樣完全相悖的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo),在任何一個市場經(jīng)濟條件下都是不可能發(fā)生的事情,但是在中國則是大行其道。當(dāng)然,從政府的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,政府的調(diào)控目標(biāo)是達(dá)到,但地方政府人為操縱市場的價格,可以讓快速上漲的房價在統(tǒng)計口徑中消失,這肯定會讓中央政府焦慮。所以,兩會之后各地方政府希望借助于“一城一策”讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策松綁,但很多地方只能是風(fēng)聲大,雨點小。中央政府是不會允許各地房價再快速上漲的。

對于地方政府來說,其最大的焦慮就在于如何讓地方的土地財政極大化。2018年國內(nèi)地方政府創(chuàng)了6.5萬億元土地財政的歷史記錄,讓不少地方政府的債務(wù)問題得到一定程度上的緩解。但是地方政府的土地財政是一個無底洞。不要說地方政府土地財政增加到6.5萬億元,就是增加到65萬億元,地方政府肯定也會覺得不多。因為國有的土地、全國人民的財富變?yōu)榈胤秸校ㄔ谶@時就沒有人出來說,土地是國有了),何樂不快點賣?

當(dāng)然,對于這些房地產(chǎn)市場的焦慮,房地產(chǎn)開發(fā)商只能是悶聲發(fā)大財了。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)越來越集中及強大,其利潤水平越來越好。