2019年，是龍湖登陸港股第十年。這次業(yè)績(jī)會(huì)以“守信篤行 步穩(wěn)謀遠(yuǎn)”作為主題詞，龍湖管理層不但回看了上年乃至過(guò)去十年的成果，也為下一個(gè)十年發(fā)展寫下注腳。

不難發(fā)現(xiàn)，過(guò)去十年，“穩(wěn)”字，一直貫穿著龍湖的發(fā)展脈絡(luò)。在不斷波濤起伏的大行業(yè)里，合約銷售、投資性物業(yè)收入、總市值、每股分紅等核心指標(biāo)，均以穩(wěn)健持續(xù)的復(fù)合增長(zhǎng)速度，劃出美麗業(yè)績(jī)曲線。因?yàn)橘Y本市場(chǎng)加持，龍湖這艘大船一路駛來(lái)，愈發(fā)穩(wěn)健。

關(guān)于它的未來(lái)，也和“穩(wěn)”字密切相關(guān)：龍湖將延續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，核心盈利未來(lái)兩三年保持20%以上增幅；秉承穩(wěn)健拿地策略，保持穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債表；銷售目標(biāo)2200億元，屬于穩(wěn)當(dāng)?shù)剡_(dá)的數(shù)字；冠寓穩(wěn)扎穩(wěn)打，2020年迎來(lái)盈利期；主航道業(yè)務(wù)不拆分重協(xié)同，整體大盤面扎實(shí)，穩(wěn)穩(wěn)前行……

龍湖將基本分紅比例提到45%，未來(lái)也將力爭(zhēng)保持這個(gè)比例。按照龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼的說(shuō)法，要給投資者“穩(wěn)穩(wěn)而扎實(shí)”的幸福。

在穩(wěn)字當(dāng)頭的新形勢(shì)下，對(duì)于穩(wěn)健策略的決斷和恪守，關(guān)系到企業(yè)航行的生死存亡。水大魚(yú)大、蒙眼狂奔的時(shí)代一去不返，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將從過(guò)往規(guī)模、速度等單一維度，轉(zhuǎn)化為涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、資本等全方位競(jìng)爭(zhēng)，更多未知海域的挑戰(zhàn)、種種復(fù)雜情況正在接踵而來(lái)。

而唯有穩(wěn)健航行，不冒險(xiǎn)突進(jìn)，才能從容得乘風(fēng)破浪。這種穩(wěn)健，正是當(dāng)下最難得的力量。

圖中人物從左到右依次為：龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉、董事長(zhǎng)吳亞軍、首席財(cái)務(wù)官趙軼

以下為龍湖集團(tuán)2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼答記者問(wèn)實(shí)錄：

關(guān)于戰(zhàn)略：

Q：龍湖強(qiáng)調(diào)步穩(wěn)謀遠(yuǎn)，未來(lái)兩到三年保持快速增長(zhǎng)。但龍湖土儲(chǔ)相對(duì)同行趨穩(wěn)，商業(yè)冠寓營(yíng)收增長(zhǎng)快，但總營(yíng)收占比還較小。龍湖未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)增長(zhǎng)動(dòng)力會(huì)在哪兒？

邵明曉：多年來(lái)我們堅(jiān)持達(dá)成穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。未來(lái)兩三年，公司會(huì)保持核心盈利20%以上的增幅。

這對(duì)我們考驗(yàn)比較大。但我們判斷未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)爆發(fā)式上漲，這種情況下，龍湖選擇了精準(zhǔn)、適宜的土地儲(chǔ)備規(guī)模。集團(tuán)目前總土儲(chǔ)6636萬(wàn)方，權(quán)益面積4559萬(wàn)方，夠我們四年開(kāi)發(fā)。如果再加大土地儲(chǔ)備，會(huì)占用很多資本。

龍湖這么多年，進(jìn)入城市保持克制。到現(xiàn)在我們進(jìn)入48城，完成2006.4億銷售額。我們對(duì)這些城市的理解，深耕，團(tuán)隊(duì)對(duì)投資的精準(zhǔn)把握，能力練得相對(duì)強(qiáng)。所以以現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備規(guī)模，讓龍湖繼續(xù)保持穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表，同時(shí)保持適當(dāng)?shù)?、相?duì)較快的速度增長(zhǎng)，非常合適。這么多年，公司也是這么跑出來(lái)的。

再加上龍湖整體無(wú)論是在投融資、買地、運(yùn)營(yíng)、交付、服務(wù)各個(gè)環(huán)節(jié)，都執(zhí)行力比較強(qiáng)。所以保持長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，我們非常有信心。

Q:龍湖會(huì)不會(huì)考慮把物業(yè)或商業(yè)做分拆？

趙軼：智慧服務(wù)和商業(yè)是我們的主航道業(yè)務(wù)，我們對(duì)它們賦予了使命，智慧服務(wù)是我們的戰(zhàn)略支撐，對(duì)幾個(gè)主航道進(jìn)行跨航道支撐，商業(yè)現(xiàn)在還在孵化期，更不會(huì)輕易拿去賣，這兩個(gè)業(yè)務(wù)都沒(méi)有分拆上市計(jì)劃。

關(guān)于上市十年：

Q:公司上市來(lái)到第十年，這十年最大的變化是什么？今年會(huì)不會(huì)派周年特別息？

邵明曉：第一，上市十年來(lái)，因?yàn)橘Y本市場(chǎng)加持，公司走得越來(lái)越穩(wěn)??；第二，十年市場(chǎng)波動(dòng)較大，政策也不斷變化，但龍湖管理團(tuán)隊(duì)非常敬業(yè)且能力強(qiáng)，越來(lái)越成熟；第三，我們對(duì)客戶、投資、環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)的理解越來(lái)越嫻熟，有信心在未來(lái)繼續(xù)交付好業(yè)績(jī)。

趙軼：我們把基本分紅比例從40%提到45%，已考慮上市十周年紅利。45%分紅在行業(yè)里是不低的，未來(lái)我們也會(huì)保持這個(gè)分紅比例。

關(guān)于投資：

Q：龍湖今年投地的預(yù)算和開(kāi)支會(huì)是多大，土地儲(chǔ)備的分布又是怎樣？會(huì)不會(huì)配合大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，華東城市群規(guī)劃，在這兩地多一點(diǎn)部署？

邵明曉：龍湖一直秉承穩(wěn)健的策略。不論市場(chǎng)怎么波動(dòng)，每年龍湖都保持均衡增長(zhǎng)。買地方面，我們堅(jiān)持積極但又謹(jǐn)慎、精準(zhǔn)地投資。去年，公司用于買地的金額大約727億。今年，我們還會(huì)量入為出，保持健康資產(chǎn)負(fù)債表，凈負(fù)債率全年在50%—60%之間。今年買地是有機(jī)會(huì)的，但在布局上我們希望在全國(guó)五大區(qū)域能夠做到均衡。

在西部、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角，公司土地儲(chǔ)備比較充足，下一步我們要在華南，以及進(jìn)入相對(duì)較晚的大灣區(qū)、華中區(qū)域，加大拿地力度。

大灣區(qū)是龍湖看中的戰(zhàn)略區(qū)域，目前我們已進(jìn)入7個(gè)城市，有15個(gè)項(xiàng)目，大概有150多萬(wàn)方土地儲(chǔ)備，權(quán)益儲(chǔ)備超過(guò)100萬(wàn)方，整個(gè)貨值超過(guò)530億。盡管我們已在大灣區(qū)把城市的骨架鋪開(kāi)，包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓勵(lì)支持，大灣區(qū)在科技、人文，消費(fèi)等各方面，未來(lái)會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的火車頭，我們會(huì)加大這里的布局。

長(zhǎng)三角，我們已做得比較強(qiáng)了，在浙江、滬蘇，龍湖土地儲(chǔ)備較充足，但我們也會(huì)擇機(jī)行事，如果有好的時(shí)機(jī)，還會(huì)繼續(xù)加大土地儲(chǔ)備。不過(guò)，龍湖一直恪守謹(jǐn)慎樂(lè)觀，買地的時(shí)候有嚴(yán)格投資紀(jì)律，通常不會(huì)去碰地王，這么多年看下來(lái)，買地的精準(zhǔn)度是不錯(cuò)的。

Q：香港投資計(jì)劃是怎樣的？怎么看待現(xiàn)在的香港樓市？

邵明曉：龍湖在香港只有1個(gè)項(xiàng)目，在啟德，按照現(xiàn)在節(jié)奏，三季度就可推向市場(chǎng)，到底推不推到時(shí)候再看。因?yàn)橛羞@個(gè)項(xiàng)目，對(duì)香港我們也做了初步了解，未來(lái)有機(jī)會(huì)會(huì)在香港再投一些項(xiàng)目。

香港樓市，從去年四季度開(kāi)始調(diào)整，調(diào)整幅度8—10%，但最近有趨穩(wěn)趨勢(shì)。總體上，龍湖從整個(gè)大灣區(qū)大戰(zhàn)略來(lái)看待香港，香港未來(lái)有很多機(jī)會(huì)。

關(guān)于財(cái)務(wù)：

Q：去年龍湖業(yè)績(jī)不錯(cuò)，今年會(huì)不會(huì)維持那個(gè)增長(zhǎng)幅度？

趙軼：未來(lái)兩到三年，龍湖的核心盈利增幅會(huì)在20%以上。雖然基數(shù)大，但是依然還會(huì)保持這樣的增速，通過(guò)土地儲(chǔ)備，通過(guò)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏來(lái)保證。

Q：龍湖的短期借款，去年增加了80多億，其中原因是什么，今年接下來(lái)的融資安排是怎樣的？

趙軼：龍湖整體融資規(guī)模往上走，但我們主要看比例。短期借款去年年底是110多億，占整體債務(wù)比例不超過(guò)10%，這應(yīng)是行業(yè)里最優(yōu)秀的，謙虛點(diǎn)，加個(gè)“之一”。另外，在手現(xiàn)金450億，短期借款大概110多億，覆蓋倍數(shù)是4倍多。所以我們不是看絕對(duì)額，是看相對(duì)比例。

關(guān)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：

Q：今年銷售目標(biāo)是多少？

邵明曉：今年銷售目標(biāo)還會(huì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2200億。

Q：2018年龍湖已售未結(jié)的合同銷售額1951億元，和2017年對(duì)比有何變化？變化的原因是什么？

趙軼：2017年年底已售未結(jié)的合同銷售額1300多億，2018年是1900多億，原因是銷售自然增長(zhǎng)。已售未結(jié)的部分，單價(jià)在1.5萬(wàn)至1.6萬(wàn)之間，毛利率在25%以上，會(huì)為未來(lái)龍湖的收入和利潤(rùn)提供強(qiáng)大保證。

Q：去年底，邵總說(shuō)銷售型物業(yè)達(dá)到25%毛利率就可以出售，這個(gè)策略是否有變化？

邵明曉：銷售型物業(yè)，我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)毛利率在25%—30%間。過(guò)去幾年市場(chǎng)好時(shí)，毛利率在30%以上。但如果市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，25%毛利率是我們的底線。這個(gè)策略沒(méi)有改變。

最近市場(chǎng)上，來(lái)訪量在增加，個(gè)別城市預(yù)售證價(jià)格有所放松，但不會(huì)太多。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，仍是達(dá)成25%的毛利就可以出售。另外我們的已售未結(jié)部分毛利率也是25%—30%。

關(guān)于投資性物業(yè)：

Q：去年龍湖集團(tuán)投資性物業(yè)毛利率下跌了，是什么原因？

趙軼：商業(yè)和冠寓都屬于我們的投資性物業(yè)，商業(yè)毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期還處于不掙錢的狀態(tài)，兩者拉通來(lái)看是60%。今年我認(rèn)為會(huì)比60%高一些，到明年2020年冠寓就會(huì)盈利了。

Q：到2020年租金收入60億，這個(gè)目標(biāo)有沒(méi)有變？

邵明曉：2020年要達(dá)到60億租金收入，指的是商業(yè)這一項(xiàng)。商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，租金增長(zhǎng)是有預(yù)期、有計(jì)劃的。我們現(xiàn)在在手商業(yè)項(xiàng)目70多個(gè)，到去年底總計(jì)開(kāi)業(yè)29個(gè)商場(chǎng)，今年會(huì)新開(kāi)業(yè)9個(gè)，到2020年總計(jì)開(kāi)業(yè)50個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。今明兩年開(kāi)業(yè)量比較大，而且都是高能級(jí)城市的地鐵上蓋。

Q：今年明年龍湖商場(chǎng)密集開(kāi)業(yè)，但很多都開(kāi)在江浙滬包郵區(qū)，怎么看電商給商業(yè)帶來(lái)的壓力？

邵明曉：龍湖商業(yè)選址非常嚴(yán)格。我們現(xiàn)在在手項(xiàng)目70多個(gè)，到去年年底共開(kāi)業(yè)29個(gè)商場(chǎng)，今年會(huì)再開(kāi)出9個(gè)商場(chǎng)，到2020年會(huì)開(kāi)出超過(guò)50個(gè)商場(chǎng)。我們選址基本是一二線城市，地鐵上蓋TOD，非常好的位置。

我們定位相對(duì)偏城市新銳家庭、城市中產(chǎn)，業(yè)態(tài)組合也比較豐富。再加上一個(gè)有超過(guò)十年經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，所以我們的商業(yè)發(fā)展非常順利，毛利率都在70%以上，效益非常高，開(kāi)業(yè)商場(chǎng)出租率在97%以上。

這得益于龍湖2011年確定“持商業(yè)”戰(zhàn)略。在2011年到2015年年終，我們還抓住機(jī)遇在很多城市買了多塊地鐵上蓋項(xiàng)目，現(xiàn)在回頭看是不錯(cuò)的決策。

現(xiàn)在的場(chǎng)景是，大家都在搶線下入口，線下入口尤其地鐵上蓋，非常珍貴。兩三年前大家還在問(wèn)電商沖擊，現(xiàn)在幾乎很少有人問(wèn)了?，F(xiàn)在包括O2O，新零售，發(fā)現(xiàn)線下入口能量級(jí)增長(zhǎng)邊際不錯(cuò)，反而線上增長(zhǎng)邊際在趨緩。

再加上中國(guó)大的趨勢(shì)，一線、二線大城市基本都在采取政策，吸引年輕的高素質(zhì)的、高能量的人口流入。很多城市都是數(shù)十萬(wàn)甚至更多的人口凈流入。這些年輕，有致富能力的高能量人口，反而在朝大城市聚集。所以在這些城市里面，以天街這樣的選址和運(yùn)營(yíng)能力、品牌，我們對(duì)它的增長(zhǎng)非常有信心。

Q：冠寓去年?duì)I收4.26億，但之前說(shuō)2020年希望做到行業(yè)前三，營(yíng)收20億。接下來(lái)咱們?cè)谶@方面的安排是怎樣的？

邵明曉：冠寓，我們?nèi)ツ暌验_(kāi)業(yè)超過(guò)5.3萬(wàn)間，今年按照規(guī)劃應(yīng)該累計(jì)開(kāi)業(yè)能接近10萬(wàn)間。按這個(gè)速度，到2020年會(huì)達(dá)到20億以上收入。

Q：冠寓目前的盈虧情況是怎樣的，龍湖接下來(lái)對(duì)冠寓怎么考慮？

邵明曉：冠寓分為兩種，其中20%屬于重資產(chǎn)模式，這部分的回報(bào)率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之間，NPI/cost一般在5%—6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個(gè)生意對(duì)我們特別合適。另外還有80%中資產(chǎn)模式，租期在十年到二十年左右，龍湖租過(guò)來(lái)后，通過(guò)裝修提升再出租。從單店模型來(lái)看，這部分毛利率在35%左右，凈利在12%—15%左右。

冠寓目前開(kāi)業(yè)5.3萬(wàn)間，還有一些正在建設(shè)和投入，預(yù)計(jì)要到2020年開(kāi)始盈利。冠寓要盈利，對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力、成本能力、費(fèi)用管控的要求非常高，獲房成本不能超過(guò)房租的五成以上，超過(guò)五成以上還要賺錢，就需要通過(guò)增值收入來(lái)實(shí)現(xiàn)。開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上的冠寓，目前出租率87%。龍湖冠寓屬于穩(wěn)扎穩(wěn)打，這和融資成本有關(guān)系，龍湖融資成本在行業(yè)內(nèi)較低，因此對(duì)冠寓我們非常有信心，也沒(méi)有分拆計(jì)劃。四大主航道業(yè)務(wù)都是我們的核心業(yè)務(wù)，未來(lái)要形成協(xié)同。

關(guān)于政策：

Q：今年整體市場(chǎng)以穩(wěn)為主，穩(wěn)的方法，是市場(chǎng)在上漲，要往下壓的穩(wěn)，還是市場(chǎng)在下跌，要往上拖的那種穩(wěn)？

邵明曉：整個(gè)政策可以總結(jié)為三個(gè)穩(wěn)：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。還有一城一策，我們也觀察到很多城市系統(tǒng)性地調(diào)控方案都在出臺(tái)中，我們今年對(duì)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

Q：房產(chǎn)稅對(duì)未來(lái)影響會(huì)怎樣，有沒(méi)有可能短期推行？

趙軼：房產(chǎn)稅，政府已明確開(kāi)始進(jìn)入立法流程，但不一定那么快推行，關(guān)鍵還是看政府整個(gè)節(jié)奏。大家都已充分消化預(yù)期，所以判斷它對(duì)行業(yè)的影響是平順的。