在調(diào)控的背景之下,島城樓市呈現(xiàn)出明顯的分化,由于受限購(gòu)政策影響,加上總價(jià)較高,住宅產(chǎn)品降溫明顯,而公寓產(chǎn)品則憑借低總價(jià)、地理位置好等優(yōu)勢(shì),受到不少購(gòu)房者的青睞,保持了相對(duì)溫和的狀態(tài)。而從成交區(qū)域來(lái)看,憑借較高的性?xún)r(jià)比、獨(dú)特的山海資源等特點(diǎn),西海岸成為島城公寓市場(chǎng)的絕對(duì)“主角”。 

市場(chǎng) 今年公寓產(chǎn)品成交活躍 

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年2月青島公寓新增供應(yīng)0.32萬(wàn)平方米,環(huán)比下降96.95%,同比下降84.14%,共計(jì)52套;成交面積2.44萬(wàn)平方米,環(huán)比下降54.68%,同比下降29.49%,成交套數(shù)452套;成交均價(jià)18494元/平方米,環(huán)比上升14.00%,同比上升20.50%。而從3月份前兩周的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,市場(chǎng)暫無(wú)新增供應(yīng),成交面積為2.21萬(wàn)平方米,已經(jīng)接近2月份全月成交面積。數(shù)據(jù)顯示,相比青島普通住宅產(chǎn)品市場(chǎng)的驟然降溫,島城公寓市場(chǎng)保持了相對(duì)活躍的狀態(tài)。 

而島城公寓市場(chǎng)的熱度,其實(shí)或多或少延續(xù)了去年的余溫?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示,2018年,島城公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭。全年成交面積達(dá)到102萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)29.11%,接近2016年和2017年兩年成交面積之和;同時(shí),公寓的供應(yīng)量也相當(dāng)可觀,共計(jì)約40萬(wàn)平方米,尤以西海岸最多。 

西海岸靈山灣附近一處樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴記者,項(xiàng)目有別墅、洋房、高層和公寓等產(chǎn)品類(lèi)型,但是在當(dāng)前樓市大環(huán)境相對(duì)低迷的情況下,普通住宅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售情況“降溫”明顯,但是酒店式公寓“降溫”并不明顯。“從客戶(hù)來(lái)訪量和成交量來(lái)看,前兩個(gè)月住宅類(lèi)產(chǎn)品下滑了2/3左右,而公寓類(lèi)產(chǎn)品下滑只有1/4左右,相對(duì)還是比較穩(wěn)定的。”該負(fù)責(zé)人認(rèn)為,這與酒店式公寓不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)密不可分,從市場(chǎng)情況來(lái)看,酒店式公寓的銷(xiāo)售多數(shù)是由外地客戶(hù)支撐的。 

區(qū)域 西海岸成為“絕對(duì)主力” 

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),從目前市場(chǎng)情況來(lái)看,無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量,西海岸都挑起了島城公寓市場(chǎng)的大梁。 

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示,2018年,西海岸公寓成交總面積達(dá)到了37.39萬(wàn)平方米,占青島全市公寓成交面積的36%,占據(jù)各區(qū)市公寓成交榜榜首。今年以來(lái),西海岸公寓市場(chǎng)依然是絕對(duì)主力。以2月為例,島城公寓銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額前三名全部位于西海岸,分別是山東高速·西海岸中心(72套)、東方海景(48套)和世茂云鼎(43套),西海岸僅上述三個(gè)項(xiàng)目的公寓銷(xiāo)量就達(dá)163套,總成交量更是超過(guò)了全市的1/3。反觀其他區(qū)市,2月份市南區(qū)公寓成交18套,老市北區(qū)公寓成交12套。 

西海岸公寓的分布與海密不可分,主要沿著海岸線(xiàn)呈帶狀分布,唐島灣、靈山灣片是重點(diǎn)片區(qū),單價(jià)主要集中于1.5-2.5萬(wàn)元/平方米之間。如知名大盤(pán)山東高速·西海岸中心公寓在售,面積60-94平方米,均價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。緊鄰隧道口的金鳳凰銘品75-82平方米裝修公寓,均價(jià)1.6-1.7萬(wàn)元/平方米,準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。 

位于唐島灣片區(qū)的青島恒大金沙灘目前主推公寓和聯(lián)排,公寓戶(hù)型面積33-89平方米,惠后均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米,帶裝修交付,部分戶(hù)型可瞰海。海上嘉年華托管公寓在售,建面約67-130平方米平層公寓,均價(jià)約2.4萬(wàn)元/平方米。天齊文海國(guó)際在售樓棟為2號(hào)樓loft公寓,剩余少量房源,戶(hù)型建面49-105平方米,均價(jià)2萬(wàn)元/平方米,帶3000元/平方米精裝。瑞源名嘉國(guó)際公寓在售戶(hù)型建面46-78平方米,均價(jià)2.3-2.6萬(wàn)元/平方米左右。位于靈山灣片區(qū)的世茂悅海建面40-88平方米海景公寓在售,惠后總價(jià)45萬(wàn)元起帶裝修。紅星天鉑在售公寓建面約36-66平方米,均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米,裝修交付。 

客群 外地投資者成重要買(mǎi)家 

公寓由于總價(jià)較低、精裝修交付、不限購(gòu)等優(yōu)點(diǎn),受到了不少購(gòu)房者的青睞。在島城公寓市場(chǎng)上,剛需成為重要買(mǎi)家。老家臨沂的馮磊大學(xué)畢業(yè)后留青工作,由于手頭積蓄不多,且不想背負(fù)太大的還款壓力,他把目光投向了公寓市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)一番比較,他購(gòu)買(mǎi)了李滄地鐵口的一處公寓,總價(jià)82萬(wàn)元,精裝修交付。馮磊說(shuō),“主城區(qū)的小公寓對(duì)于我們年輕人來(lái)說(shuō)非常合適,還款壓力小,還可以提包入住。我準(zhǔn)備過(guò)渡四五年的時(shí)間,等手頭積蓄多了,再考慮換空間大一些的住宅。” 

除剛需外,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),公寓的另一大客群是投資者,而且不乏外地投資者。這個(gè)群體中,很多人受到限購(gòu)政策影響,但手頭又有些閑錢(qián),就想買(mǎi)套公寓投資。老家淄博的周先生一直很喜歡大海,多次來(lái)青島旅游,萌生了在青置業(yè)的打算。但由于限購(gòu),他無(wú)法購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品,就打算出手買(mǎi)套公寓。最終他購(gòu)買(mǎi)了東方影都附近的一套公寓,總價(jià)不到一百萬(wàn)元。周先生說(shuō),這套公寓他準(zhǔn)備定期過(guò)來(lái)度假,空閑的時(shí)候就托管短租出去。青島晚報(bào)/掌上青島/青網(wǎng)記者 李德銀 

提醒 多進(jìn)行考察別盲目出手 

島城樓市專(zhuān)家張斌認(rèn)為,公寓之所以受到青睞,主要是受樓市調(diào)控政策的影響。“一些手頭有閑錢(qián)又被限購(gòu)的人群,就會(huì)將目光從住宅轉(zhuǎn)移到公寓上。”張斌分析認(rèn)為,每年的旅游季節(jié),島城的短租公寓都很火熱。一些購(gòu)房者正是看中了這個(gè)市場(chǎng),提前買(mǎi)幾套公寓用來(lái)做短租房,“這類(lèi)公寓一般都處于商圈周邊,交通方便,且離旅游景點(diǎn)也比較近,因此很受歡迎。” 

據(jù)了解,公寓產(chǎn)品相比住宅,有自身的特點(diǎn),可謂優(yōu)缺點(diǎn)兼具。雖然公寓產(chǎn)品售價(jià)一般低于同區(qū)域住宅,兼有戶(hù)型小、總價(jià)低、托管等優(yōu)勢(shì),但是公寓產(chǎn)品對(duì)所在片區(qū)的人流量、辦公設(shè)施、商業(yè)配套等均有更高的要求,這些未來(lái)都將直接影響到租金收益,建議想要購(gòu)買(mǎi)公寓的置業(yè)者,應(yīng)多進(jìn)行考察,不要盲目出手,要多方比較后再購(gòu)買(mǎi)。