3月4日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企發(fā)出了一份“緊急通知”。文件要求，所有開(kāi)發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房銷售。這份文件的背景在于，贛縣部分房地產(chǎn)項(xiàng)目于春節(jié)后打折銷售，部分房源的售價(jià)低于備案價(jià)格。據(jù)悉，近期出臺(tái)“止跌令”的城市并非贛縣一個(gè)。分析人士普遍認(rèn)為，在市場(chǎng)下行期，這種“托底式”維護(hù)樓市穩(wěn)定的做法還將繼續(xù)出現(xiàn)。
在贛縣區(qū)發(fā)出的這份“緊急通知”中，主要內(nèi)容共有三個(gè)方面：
首先，所有開(kāi)發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房銷售，所有特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批。
其次，自3月3日開(kāi)始，同類型住宅成交單價(jià)低于該項(xiàng)目2月份同類型成交均價(jià)的商品房合同暫緩備案。
第三，所有開(kāi)發(fā)企業(yè)于3月5日前制定降價(jià)引起的應(yīng)急預(yù)案措施上報(bào)住建局綜合股進(jìn)行備案。贛縣區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，近期接到有開(kāi)發(fā)商涉嫌違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行特價(jià)房銷售行為的投訴，所以下發(fā)通知規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為。旨在規(guī)范經(jīng)營(yíng)、平穩(wěn)市場(chǎng)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主管部門，有責(zé)任維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
在此之前，類似的“止跌令”已經(jīng)出現(xiàn)。
2018年9月，安徽碭山碧桂園項(xiàng)目傳出降價(jià)的消息，并引發(fā)市場(chǎng)恐慌。當(dāng)?shù)馗鞑块T隨即對(duì)十多家企業(yè)進(jìn)行約談，并對(duì)碧桂園進(jìn)行相關(guān)處罰。這也被稱為“碧桂園降價(jià)未遂約談會(huì)”。
今年年初，安徽蕪湖某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷，前期業(yè)主頗為不滿，并到售樓處討要說(shuō)法。最終，當(dāng)?shù)刈〗ú块T介入，并要求房企立即停止促銷活動(dòng)。
當(dāng)市場(chǎng)下滑時(shí)進(jìn)行降價(jià)促銷，是房地產(chǎn)企業(yè)常用的市場(chǎng)手段，但在我國(guó)大部分地區(qū)，直接進(jìn)行降價(jià)促銷往往會(huì)引發(fā)前期業(yè)主的不滿。從去年四季度開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入降溫通道，一些城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)現(xiàn)象。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從現(xiàn)實(shí)的角度看，避免大范圍降價(jià)，有助于維持市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。
這種“托底式”維護(hù)穩(wěn)定的做法主要出現(xiàn)在三四線城市，相比之下，部分一二線樓市由于各種原因出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，當(dāng)?shù)卣块T不得不對(duì)此進(jìn)行糾偏。
今年2月末，針對(duì)部分自媒體稱“南京房?jī)r(jià)突破限價(jià)”“南京調(diào)控放松”，南京市官方部門回應(yīng)稱，將繼續(xù)貫徹中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的重要決策，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。
南京還提及，住房問(wèn)題關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，根據(jù)國(guó)家、省和市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策規(guī)定，南京市在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲期間對(duì)房?jī)r(jià)采取一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風(fēng)險(xiǎn)。
翻看今年的政府工作報(bào)告，關(guān)于樓市也闡明觀點(diǎn)，“更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”分析人士認(rèn)為，雖然未提“房住不炒”，但“穩(wěn)市場(chǎng)”仍是今年樓市調(diào)控的重點(diǎn)。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，維持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性，同時(shí)賦予地方政府自我調(diào)整的權(quán)限，是今年各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。其中，采用不同的手段，正是“一城一策”做法的體現(xiàn)。
與出臺(tái)“止跌令”的做法類似，中信建投指出，在基本面繼續(xù)探底的大方向下，政策邊際繼續(xù)寬松是大概率事件，這從去年12月至今多地在落戶、“三限”（限購(gòu)、限售、限價(jià)）、房貸利率等方面的放松中已得到印證。其中南京、西安等重點(diǎn)二線城市落戶政策進(jìn)一步寬松，珠海、合肥則一定程度上放松了購(gòu)房資格。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，作為各個(gè)市場(chǎng)信號(hào)的終端，房?jī)r(jià)的變化通常會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)很大影響，并進(jìn)而影響到土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此，從地方政府的角度，多數(shù)不希望出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的情況。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異較為明顯，市場(chǎng)上行和下行的現(xiàn)象可能在不同的城市同時(shí)發(fā)生。因此，在維持市場(chǎng)穩(wěn)定方面，有可能同時(shí)出現(xiàn)“托底式”和“打壓式”手段并存的情況。他還認(rèn)為，從近期各級(jí)政府部門的表態(tài)來(lái)看，維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是未來(lái)一段時(shí)間的工作重點(diǎn)，因此，類似的手段還將繼續(xù)使用。
我市部分樓盤價(jià)格松動(dòng)
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控政策和趨冷的市場(chǎng)，島城不少房企陷入了糾結(jié)的兩難之中：公開(kāi)降價(jià)不僅利潤(rùn)會(huì)降低，還可能招致前期購(gòu)房者的不滿；若不降價(jià)，銷售情況不樂(lè)觀，會(huì)造成資金鏈緊張。于是，部分房企開(kāi)始了試探，尤其是即墨、膠州等郊區(qū)的樓盤，首先撕開(kāi)了優(yōu)惠的口子。如藍(lán)谷恒大悅瓏臺(tái)目前加推，120-156平方米洋房裝修交付，均價(jià)13000元/平方米，首期8萬(wàn)元起，剩余房款可兩年內(nèi)付清；此外還有購(gòu)房立減3萬(wàn)元的優(yōu)惠。
市民王先生去年上半年在即墨藍(lán)谷買了一套總價(jià)180萬(wàn)元的房子，總價(jià)15萬(wàn)元的車位還要單獨(dú)買，但近期他了解到，這個(gè)樓盤的新一期房源優(yōu)惠后降到了170萬(wàn)元，而且還送車位。即墨藍(lán)谷一樓盤銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，藍(lán)谷片區(qū)作為郊區(qū)樓盤，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)較為敏感，該片區(qū)同質(zhì)化樓盤太多，而且投資投機(jī)購(gòu)房者已經(jīng)離場(chǎng)，而養(yǎng)老、改善等購(gòu)房者透支嚴(yán)重，由于距離較遠(yuǎn)，剛需還暫時(shí)不太考慮這一片區(qū)，導(dǎo)致樓市降溫對(duì)該片區(qū)樓盤影響較大。而為了盡快去化回籠資金，項(xiàng)目也只能咬牙搞促銷活動(dòng)，但效果并未達(dá)到預(yù)期。
此外，膠州、西海岸等區(qū)域部分樓盤也推出了優(yōu)惠活動(dòng)，但總體優(yōu)惠力度并不大。島城樓市資深業(yè)內(nèi)人士張斌認(rèn)為，行情不好時(shí)，樓盤打價(jià)格戰(zhàn)很正常，但通常這種現(xiàn)象會(huì)先從近郊片區(qū)開(kāi)始，主城區(qū)由于各種配套十分完善，加上新樓盤越來(lái)越少，降價(jià)的并不多。主城區(qū)一些樓盤近期開(kāi)盤“不漲價(jià)”，其實(shí)就是一種變相的價(jià)格松動(dòng)。張斌預(yù)測(cè)，隨著市場(chǎng)趨冷 ，會(huì)有更多樓盤加入價(jià)格優(yōu)惠的大軍。
個(gè)人售房多項(xiàng)稅費(fèi)或?qū)p半
在北京，個(gè)人買賣二手房迎來(lái)減稅降費(fèi)的新紅利。北京市城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)）增值稅附加稅稅率從12％降到6％，其他區(qū)域從10％降到5％。
此次減免政策，個(gè)人間買賣或贈(zèng)與二手房（包括住房、非住房）業(yè)務(wù)中，賣方、買方涉及的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅4個(gè)稅種，均可享受50％的減免優(yōu)惠。至此，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市均下調(diào)了房地產(chǎn)交易中涉及的增值稅附加稅。個(gè)人出售住宅時(shí)，上海的增值稅附加稅稅率從11％降到6％；深圳從12％降到6％；廣州從12％降到6％?；径际菧p半征收。
北上廣深等地房地產(chǎn)交易中涉及的增值稅附加稅下調(diào)，均是在落實(shí)財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布的一則通知。為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院實(shí)施更大規(guī)模的減稅降費(fèi)措施的決策部署，財(cái)政部和稅務(wù)總局1月17日發(fā)布《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》。通知提出，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50％的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
有分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)其他城市針對(duì)增值稅附加稅也會(huì)有不同程度的減征，幅度或與北京、上海、深圳、廣州接近。
樓市·大數(shù)據(jù)
青島上周二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比下跌
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布《2019年第10周百城二手住宅掛牌均價(jià)報(bào)告》顯示，3月4日～10日，監(jiān)測(cè)的百城二手住宅掛牌均價(jià)為14834元/平方米，環(huán)比上漲0.16%。
由于年前積壓的部分需求逐步釋放，部分城市成交上漲，受此影響市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，雖然市場(chǎng)環(huán)比回升，但后期變化趨勢(shì)還有待觀察。其中，青島上周二手住宅掛牌均價(jià)為24324元/平方米，環(huán)比下跌0.18%。
分城市等級(jí)來(lái)看，監(jiān)測(cè)三四線城市二手住宅掛牌均價(jià)繼續(xù)上漲，監(jiān)測(cè)二線城市環(huán)比微漲，一線城市持續(xù)下跌。其中監(jiān)測(cè)三四線城市均價(jià)10506元/平方米，上漲0.34%；監(jiān)測(cè)二線城市均價(jià)18226元/平方米，小幅上漲0.19%；一線城市均價(jià)55620元/平方米，下跌0.48%。
從上周100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)情況來(lái)看，環(huán)比前一周下跌城市數(shù)量增至41個(gè)，但平均跌幅收窄，下跌城市平均下跌0.46%。上漲城市59個(gè)，平均漲幅擴(kuò)大至0.76%。
西海岸成青島人置業(yè)熱土
與2017年相比，一、二線城市的購(gòu)房門檻繼續(xù)上提，雖然選擇購(gòu)買總價(jià)在100萬(wàn)～200萬(wàn)元之間的客戶仍是最多的，但比例卻有所下降，反而是總價(jià)在200萬(wàn)元以上的產(chǎn)品比例有所上升。
多數(shù)二線城市商品住宅的成交均價(jià)都在每平方米1萬(wàn)元～1.5萬(wàn)元之間，總價(jià)在百萬(wàn)元以下的住宅仍是剛需客戶選擇的主要對(duì)象，如貴陽(yáng)、重慶等城市的比例都在五成以上。
當(dāng)前房?jī)r(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米的青島，想要購(gòu)買百萬(wàn)元以下住宅的客戶占比僅為8%，是二線城市中最低的。結(jié)合2018年成交情況來(lái)看，成交套均價(jià)在100萬(wàn)元以下的萊西和平度，在2018年商品住宅的成交套數(shù)僅占當(dāng)年青島成交套數(shù)的14%。主力成交區(qū)域還是集中在青島西海岸新區(qū)，國(guó)家級(jí)新區(qū)的落地讓該區(qū)成為置業(yè)熱點(diǎn)。
記者 李德銀
