圖為福州一處剛建設(shè)完工的房地產(chǎn)樓盤。 (資料圖片 )中新社記者張斌攝

(經(jīng)濟觀察 )中國樓市開始“回暖”了嗎？

中國樓市是否開始“回暖”？春節(jié)后，先是蘇州土拍市場重回“爭搶模式”，一天成交近百億元人民幣。隨后，無錫、南京、蚌埠等地相繼傳出節(jié)后有在售樓盤漲價的消息，樓市陷入冰封的環(huán)京小鎮(zhèn)燕郊樓市也再度活躍，房價出現(xiàn)反彈。

多位業(yè)內(nèi)專家指出，受到積壓需求釋放，城市群、都市圈規(guī)劃密集發(fā)布，人才政策頻頻升級、房企加大打折促銷力度等因素影響，局部地區(qū)的確存在成交活躍度提高，甚至個別項目房價上調(diào)等現(xiàn)象。但不少地方僅僅是局部短暫回暖，全國而言，整體樓市仍處于去年四季度以來的降溫通道內(nèi)，如無政策的實質(zhì)性松動，2019年樓市銷售量將很可能低于去年。

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶3月1日在“中指市場形勢報告分享會”上指出，春節(jié)前后，從房企的反饋來看，各線城市的來訪和認購量與過去的水平有明顯差距，購房者預(yù)期發(fā)生改變，返鄉(xiāng)置業(yè)熱度下降，大部分項目也處于優(yōu)惠和促銷之中。

以京津冀地區(qū)為例，嚴厲調(diào)控2年后，環(huán)京樓市持續(xù)低迷，房價與2016年的高點相去甚遠。近期雖然不乏政策和規(guī)劃利好，如北京市政府已遷至通州，北京新機場今年9月將投入運營等，局部樓市出現(xiàn)短暫回暖，但距離此前的市場活躍仍有較大差距。

中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，2月份，中國100個受監(jiān)測城市房價平穩(wěn)，漲幅較上月回落。百城中39個城市房價環(huán)比下跌，較上月增加，其中三四線城市占比達到七成。曹晶晶指出，隨著今年棚改貨幣化的空間收縮，一些三四線城市房價還會出現(xiàn)明顯回調(diào)。

此外，另外兩個重要指標：商品房成交面積和土地市場也處于降溫之中。曹晶晶表示，2月份，一線城市商品房成交面積基數(shù)比較低，同比有所回升，但二線及三線城市仍在降溫過程中。300個城市土地推出量雖然小幅上升，但是成交量和地價卻雙雙下滑，土地流拍率也依然處于高位。

華創(chuàng)證券研究所地產(chǎn)首席分析師袁豪也在此間表示，2019年對樓市的總體判斷是全國總量需求偏弱，但結(jié)構(gòu)改善。他指出，過去樓市的漲跌大多以3年為一個周期，但是從2014年以來，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)延長到近5年，而且出現(xiàn)波動收窄的現(xiàn)象。

這就意味著，總量相對穩(wěn)定的背景下，不同城市可能處于不同的小周期之中。袁豪指出，銷量占全國樓市約三成的一二線城市大多已調(diào)整接近3年時間，已自發(fā)處于市場底部，后續(xù)可能穩(wěn)中略升。而占全國樓市銷量七成的三四線城市則仍處于降溫狀態(tài)。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉則表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，當前中國約20城市不同程度地微調(diào)了樓市政策，“因地制宜、分類調(diào)控”的特點更為突出，這也是開年來各地樓市“回暖”的原因之一。如2019年以來，?？?、廣州、大連等6城紛紛調(diào)降人才落戶門檻。

但楊科偉指出，當前各城市政策微調(diào)多是試探性的，局部土地市場的回暖以及部分項目價格回調(diào)，帶來部分城市短期升溫、部分項目熱銷的現(xiàn)象，難改總體市場下行調(diào)整的大趨勢。

中金公司分析師張宇指出，2019年開年，中國房地產(chǎn)銷售面積延續(xù)加速下滑態(tài)勢，前2個月，受監(jiān)測的60城新房銷售面積累計同比下滑11%。3月份，全國銷售面積跌幅料進一步擴大，全年基本面能否回暖須關(guān)注后市政策取向。