今年年初至今，國(guó)內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市宣布將實(shí)施樓市調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，3月份全國(guó)兩會(huì)后，這些城市可能會(huì)對(duì)外公布具體的實(shí)施方案，進(jìn)而影響樓市預(yù)期。

“穩(wěn)控”房?jī)r(jià)

去年下半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)降溫，推高了業(yè)界對(duì)政策調(diào)整的預(yù)期，多個(gè)城市也一度出現(xiàn)調(diào)控放松的傳聞。但從各級(jí)政府表態(tài)來(lái)看，樓市調(diào)控的大基調(diào)暫未出現(xiàn)較大變動(dòng)。

2月26日，針對(duì)部分自媒體稱(chēng)“南京房?jī)r(jià)突破限價(jià)”、“南京調(diào)控放松”，南京市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《南京堅(jiān)持房?jī)r(jià)穩(wěn)控政策不動(dòng)搖》，提出南京市在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲期間對(duì)房?jī)r(jià)采取了一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)，將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。

針對(duì)自媒體所指項(xiàng)目新房源價(jià)格高的問(wèn)題，南京發(fā)改委回應(yīng)稱(chēng)，這是因?yàn)椴煌≌?lèi)型存在一定市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系，比如同區(qū)域、同品質(zhì)情況下，多層住宅價(jià)格一般高于高層住宅價(jià)格；同區(qū)域、同類(lèi)型情況下，裝修住宅價(jià)格一般高于毛坯住宅價(jià)格。

南京市發(fā)改委表示，住房問(wèn)題關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，根據(jù)國(guó)家、省和市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策規(guī)定，我市在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲期間對(duì)房?jī)r(jià)采取一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，自2016年10月以來(lái)，我市房?jī)r(jià)穩(wěn)控工作實(shí)現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)要求。

不僅是南京，房?jī)r(jià)的“穩(wěn)控”工作已經(jīng)成為一二線(xiàn)城市的主要調(diào)控目標(biāo)。

去年年底召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，2019年要以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，但一旦政策松動(dòng)，也存在反彈的可能。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前全國(guó)近20個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行了微調(diào)，“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)”的特點(diǎn)更為突出。

2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此后，廣州調(diào)整“商住房”政策，原來(lái)只能賣(mài)給企業(yè)的部分房屋也能賣(mài)給個(gè)人。此外，青島高新區(qū)暫停搖號(hào)售房，有關(guān)搖號(hào)的規(guī)定從實(shí)施到取消只有半年。

在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，廣州和菏澤等地政策調(diào)整，預(yù)示可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漲幅明顯回落，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。未來(lái)大幅度寬松可能性不大，但各種微調(diào)將可能頻繁出現(xiàn)。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院27日發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（2019年02月）》稱(chēng)，一二線(xiàn)城市短期房?jī)r(jià)受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但潛在的房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。“受全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期調(diào)低及嚴(yán)厲的調(diào)控政策的影響，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上行受到抑制。但這些制約因素多數(shù)屬于短期因素，如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善或調(diào)控政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松綁，部分一二線(xiàn)城市樓市將率先回暖。”

該報(bào)告稱(chēng)，要避免因短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)而放棄對(duì)一二線(xiàn)城市住房投資投機(jī)的管控，更不應(yīng)因此出臺(tái)剌激或鼓勵(lì)購(gòu)房政策。限購(gòu)、限貸等行之有效的住房投資投機(jī)需求管控政策，仍應(yīng)繼續(xù)實(shí)施。

多城將實(shí)行“一城一策”

房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性較強(qiáng)，在“房住不炒”的大前提下，各地根據(jù)具體情況因城施策也在中央允許的范疇之內(nèi)。今年年初召開(kāi)的各地兩會(huì)上透露出的信號(hào)也顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上，“一城一策”有望在2019年成為各地施政的主要方向。

1月17日，河南省十三屆人大二次會(huì)議召開(kāi)記者會(huì)，河南省住建廳副廳長(zhǎng)張達(dá)表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。

近日，福建省省長(zhǎng)唐登杰向福建省十三屆人大二次會(huì)議作政府工作報(bào)告。報(bào)告說(shuō)，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門(mén)編制“一城一策”實(shí)施方案，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)項(xiàng)永丹1月18日表示，按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，浙江省將切實(shí)落實(shí)城市政府主體責(zé)任，科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行長(zhǎng)效機(jī)制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。

武漢市2月22日召開(kāi)2019年住房保障和房屋管理工作會(huì)議，會(huì)上透露，武漢將繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強(qiáng)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。把握“三穩(wěn)一構(gòu)建”目標(biāo)，加緊制定完善房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制工作方案，穩(wěn)妥推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，防范高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，地價(jià)、房?jī)r(jià)處在合理區(qū)間。

據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，武漢新建商品房銷(xiāo)售創(chuàng)歷史新高，全年新建商品房銷(xiāo)售207926套，銷(xiāo)售面積2184．16萬(wàn)平方米，居全國(guó)第三位。同時(shí)，隨著積極保供應(yīng)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，武漢新建住房成交均價(jià)居19個(gè)副省級(jí)以上城市第13位。

“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”或成突破口

此外，各地也都明顯加大了對(duì)人才的引進(jìn)力度。

據(jù)了解，從今年1月開(kāi)始，?？?、廣州、西安、大連、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進(jìn)政策。

例如，海口放寬人才落戶(hù)的學(xué)歷年齡限制；西安取消本科學(xué)歷落戶(hù)年齡限制；廣州市放寬引進(jìn)人才的落戶(hù)限制。

深圳在職人才、留學(xué)人員、博士后引進(jìn)“秒批”業(yè)務(wù)系統(tǒng)也正式對(duì)外服務(wù)。值得注意的是，在試運(yùn)行期間已秒批通過(guò)近400人，通過(guò)＂秒批＂的申請(qǐng)人已陸續(xù)收到公安入戶(hù)短信。

杭州則首創(chuàng)人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房制度，計(jì)劃5年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)5萬(wàn)套人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房，截至2月中旬，已落實(shí)2018－2021年人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房用地57宗，預(yù)計(jì)可建5．08萬(wàn)套人才專(zhuān)項(xiàng)租賃房。

南京最新消息稱(chēng)，符合《南京市關(guān)于大學(xué)本科及以上學(xué)歷人才和技術(shù)技能人才來(lái)寧落戶(hù)實(shí)施辦法（試行）》有效期延長(zhǎng)至2020年2月29日。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這些城市針對(duì)人才引進(jìn)的新政策，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生短期的利好作用。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，雖然各地樓市政策出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，但主要還是因地制宜，“房住不炒”的基本面并未出現(xiàn)變化。結(jié)合各地的落戶(hù)新政來(lái)看，本質(zhì)還在于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)，以真實(shí)的居住需求帶動(dòng)本地樓市的發(fā)展。

值得一提的是，從全國(guó)20個(gè)典型城市2月以來(lái)的項(xiàng)目去化率表現(xiàn)來(lái)看，多數(shù)城市的去化率延續(xù)了下行趨勢(shì)，僅有武漢、南寧、鄭州、南京、深圳、常州等6個(gè)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率有了明顯提升。

2019“穩(wěn)”字當(dāng)頭

從整體來(lái)看，2019年房地產(chǎn)政策面基本維穩(wěn)，“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)”的特點(diǎn)會(huì)更加突出。

近日，央行在金融市場(chǎng)會(huì)議上提出將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星也指出要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行審慎的風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，審慎發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從高層聲音來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以＂穩(wěn)＂為主。

中金公司2月26日發(fā)布的《密切關(guān)注各地即將面世的施策方案》稱(chēng)，中央層面對(duì)房地產(chǎn)政策仍會(huì)保持相當(dāng)強(qiáng)的定力。從當(dāng)前政策大基調(diào)來(lái)看，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍是中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的核心政治訴求和底線(xiàn)，其政策定力和調(diào)控房?jī)r(jià)的決心仍然不容輕視。除非出現(xiàn)基本面的嚴(yán)重加速惡化，中央層面的地產(chǎn)政策放松（尤其是調(diào)低最低首付款比例、降低認(rèn)房／認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、放開(kāi)房企融資敞口等）可能性不大。

中金公司表示，盡管中央層面的政策基調(diào)大概率保持平穩(wěn)，但“因城施策”背景下各地方政府可能將擁有更大的調(diào)控自主權(quán)和寬松空間。預(yù)計(jì)3月“兩會(huì)”窗口期，部分熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市將陸續(xù)落地和公示其施策具體方案。若確有需求端政策的有效放松，對(duì)于改變購(gòu)房人預(yù)期以及基本面修復(fù)都將有積極作用。