日前有媒體報道，全國又有多個城市傳來房貸利率松動的消息。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，青島2019年1月首套房貸款平均利率為5．69％，較上月下降13個基點。

日前，記者也走訪了青島各大銀行，了解到島城當下房貸利率保持平穩(wěn)態(tài)勢，無論首套房還是二套房均執(zhí)行基準上浮利率，其中首套房多執(zhí)行基準上浮15%，少數(shù)銀行基準上浮10%，二套房多執(zhí)行基準上浮25%。

原創(chuàng)制圖，轉(zhuǎn)載請注明出處

“上浮利率”讓不少計劃貸款的置業(yè)者感到擔憂甚至有些恐懼，在前期本網(wǎng)發(fā)起的調(diào)查問卷結(jié)果也顯示，不少購房者一直在苦苦等待房貸利率下調(diào)，對于買房如何貸款一事也是問題頗多。2月落幕，樓市的“金三銀四”即將開啟，近日記者整理了一些網(wǎng)友、讀者反饋熱點房產(chǎn)金融類問題，同時聯(lián)系了幾位銀行信貸業(yè)內(nèi)，讓專家?guī)湍獯鹨幌聼狳c房產(chǎn)金融問題，希望能解開您心中的“問號”，對您新年買房置業(yè)有所幫助。

問題一：當下，我該選擇貸款買房，還是等待利率降為基準或出現(xiàn)折扣時再出手？

業(yè)內(nèi)解答：首先，目前青島首套房貸多執(zhí)行基準上浮15%，少數(shù)銀行對優(yōu)質(zhì)客戶可執(zhí)行上浮10%，與2018年第四季度相比，出現(xiàn)執(zhí)行利率小幅下降的情況。二套房多執(zhí)行基準上浮25%左右，無明顯變化。

雖然無論首套房還是二套房當下都執(zhí)行上浮利率，但目前房貸的基準利率處于近十年間的低點。特別是對于首套房置業(yè)者來說，只要買房的總價預(yù)算力所能及，又有急切的購買需求，可以考慮直接購買，按照目前首套房貸的執(zhí)行情況，日后的房貸壓力并不會“大到夸張”，完全不必被房貸這個元素過度左右。

但對于二套房置業(yè)者來說則不一樣，如果感覺房貸壓力過大又沒法提高首付比例，當下置業(yè)意向也不那么急切，就可以考慮觀望等待2-3個月，結(jié)合房貸變化情況擇機出手。

問題二：短期內(nèi)，青島房貸會進一步出現(xiàn)寬松跡象嗎？

業(yè)內(nèi)解答：2019年，房貸利率有望繼續(xù)下行。但預(yù)計短期內(nèi)青島首套房貸及二套房貸難現(xiàn)大幅折扣，下行幅度預(yù)計也不會太大。不少購房者期待的首套房貸回歸九折利率或八五折利率，結(jié)合樓市調(diào)控背景來看，可能會是較小概率事件。

另外，銀行執(zhí)行差異化信貸是趨勢，目前部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶給予較低利率的舉措就是體現(xiàn)了差異化信貸。從大趨勢來看，剛需置業(yè)需求依然是政策扶持幫助的重點，預(yù)計未來房貸利率下行也會更多的體現(xiàn)在首套房貸方面。

問題三：二手房貸款流程是不是很復(fù)雜？貸款比新房要難？

業(yè)內(nèi)解答：二手房在申貸流程方面較新房確實會多一些，銀行除了對申貸者資質(zhì)進行評估，還要對所購買二手房情況進行評估，部分房齡超過20年甚至更長年限的房源，可能會遭遇貸款坎坷。但結(jié)合現(xiàn)在青島二手房行情，除學區(qū)房外，熱點交易房源房齡多在十五年以內(nèi)，還有不少次新房，因此不存在二手房貸款一定比新房難這一說法。

針對大齡二手房，近年來有銀行也出現(xiàn)了貸款期限+房齡最長“45年”“50年”甚至更長年限等利好執(zhí)行政策，所以即便是大齡二手房，多咨詢幾家銀行，也不難找到合適的貸款銀行。特別是青島主城區(qū)，隨著新房越來越少，二手房申貸需求未來將逐漸成為大客群，各家銀行未來都會重視這一業(yè)務(wù)，不會讓購買二手房的置業(yè)者遭遇貸款難。

問題四：售樓處稱有貸款合作銀行，我是不是必須選這家銀行？

業(yè)內(nèi)解答：當下，不少樓盤開盤都會有一家或兩三家合作銀行進駐，開發(fā)商會推薦購房者去這些合作銀行申請辦理房貸業(yè)務(wù)。但這并不是壞事，一般來說，這類合作銀行可執(zhí)行的利率也都比較有吸引力，例如當下首套房15%是主流的行情下，一些樓盤的合作銀行會給業(yè)主上浮10%的利率。建議購房者從樓盤合作銀行中選擇貸款銀行，從而取得更低的執(zhí)行利率。

但合作銀行也只是一種推薦，并非必須選擇。購房者可以選擇自己感覺服務(wù)更好，或者是放款速度更快的銀行進行申貸。但提醒大家，買房貸款過程中放在第一位考慮的，應(yīng)是房貸利率，如你申請到的房貸是執(zhí)行基準上浮15%利率，那么在整個還款周期內(nèi)，這一利率上浮比例不會出現(xiàn)改變，即使國家調(diào)整基準利率的幅度，您的貸款還是在新的基準利率基礎(chǔ)上上浮15%。

問題五：有哪些因素會影響貸款的成功率?

業(yè)內(nèi)解答：其實影響批貸的因素有很多，如工資水平、工作年限等。但直接影響貸款成功率的，首先是個人信用記錄，因為它影響的并非單純貸款額度，而是直接影響是否能成功貸款。多數(shù)銀行會重點考察申貸人近2年內(nèi)的信用記錄，如果申請人在近2年內(nèi)有連續(xù)3次逾期或者累積6次或10次逾期記錄，基本上就不予批貸了。

其次，工資水平及工作年限會影響貸款額度或是貸款年限，一般在銀行判斷申貸人當下收入存在明顯還貸壓力時，可能會建議申貸人增加貸款年限。不少銀行都有規(guī)定，每月還款額要低于月收入的50%。如申貸人貸款金額與償還能力差距較大時，申貸人可貸款額度可能無法達到預(yù)期，這時作為貸款人如果想繼續(xù)在這家銀行貸款，可以選擇重新申請貸款數(shù)額，并增加首付比例，減少貸款額度。另外，購房者也可提供其他資產(chǎn)證明，這樣也會有利于順利申請到貸款。