開春天氣回暖，青島樓市也跟著漸漸回溫！2019年，你可有買房計(jì)劃？今年買房又應(yīng)該注意些啥？你滿足購房資格么？房貸利率有沒有最新變化？小編特意總結(jié)了當(dāng)下最全的現(xiàn)行買房政策，為正計(jì)劃買房的您提供參考。

（如果您正在盤算買房大計(jì)，別嫌長！請花5分鐘看完，然后收藏）

01、青島的限購|限售政策

2018年4月18日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運(yùn)行的通知》，青島調(diào)控政策加碼，本市戶籍限購2套，外地戶籍需實(shí)繳1年社保，方可購買1套，取證后5年方可交易。

政策界定：

(一)新購住房(含新建商品住房和二手住房，下同)時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。合同網(wǎng)簽備案時(shí)間在2018年4月18日之前(含4月18日)的，不受4.18《通知》限購和限售政策限制。

(二)本市戶籍居民家庭是指家庭成員(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)擁有本市(七區(qū)三市，下同)戶籍的居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)；非本市戶籍居民家庭指家庭成員均不擁有本市戶籍的居民家庭。在本市服役的現(xiàn)役軍人，視為本市居民，購房時(shí)應(yīng)提交軍官證或士兵證(原件)和在本市服役的證明(原件)。因在外地服役將本市戶籍遷出的現(xiàn)役軍人，視為本市居民，購房時(shí)應(yīng)提交軍官證或士兵證(原件)和原本市戶籍證明(原件)或派出所出具的相關(guān)證明(原件)。本市戶籍居民考取外地大專以上院校，其戶籍遷移至外地院校集體戶的，視為本市居民，購房時(shí)應(yīng)提交學(xué)生證(原件)、集體戶口本人頁(原件)和原本市戶籍證明(原件)或派出所出具的相關(guān)證明(原件)。

(三)居民家庭擁有住房套數(shù)，以新購住房時(shí)居民家庭在4.18《通知》住房限購區(qū)域內(nèi)已辦理產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)簽備案的住房套數(shù)為準(zhǔn)。居民家庭在一套住房中僅占部分份額的,按其擁有一套住房計(jì)算。

(四)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》包括《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》等產(chǎn)權(quán)證書。

(五)4.18《通知》第一條所稱“限購”包括通過購買和受贈(zèng)方式取得住房;第二條所稱“上市交易”包括買賣、交換、贈(zèng)與。

(六)經(jīng)濟(jì)適用住房(含集資建房)、限價(jià)商品住房、人才公寓、拆遷(征收)安置住房、公房出售住房的取得和上市交易按照有關(guān)政策執(zhí)行，不受4.18《通知》限購和限售政策限制。

(七)征收4.18《通知》限購區(qū)域內(nèi)住房，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可按?ldquo;征一購一”的原則購買住房，不受住房限購政策限制。被征收人可以持身份證明、貨幣補(bǔ)償協(xié)議、征收部門出具的領(lǐng)取補(bǔ)償金證明申請出具購房資格證明。

(八)因離婚析產(chǎn)、繼承或遺贈(zèng)(含一半買賣一半繼承或遺贈(zèng)，一半贈(zèng)與一半繼承或遺贈(zèng))、司法裁決或調(diào)解、共有人之間份額(全部或部分份額)轉(zhuǎn)讓等原因?qū)е伦》哭D(zhuǎn)移時(shí)，不受上市交易年限限制，受讓人不受限購政策限制。

(九)通過離婚析產(chǎn)、繼承或遺贈(zèng)(含一半買賣一半繼承或遺贈(zèng)，一半贈(zèng)與一半繼承或遺贈(zèng))等原因取得的住房，上市交易年限以前手權(quán)利人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的時(shí)間為準(zhǔn);通過司法裁決或調(diào)解、共有人之間份額(全部或部分份額)轉(zhuǎn)讓等原因取得的住房，上市交易年限以現(xiàn)手取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的時(shí)間為準(zhǔn);因補(bǔ)換發(fā)登記、變更登記、更正登記取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，上市交易年限以原發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。

(十)商業(yè)銀行、經(jīng)監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的資產(chǎn)管理公司因行使抵押權(quán)取得的住房處分時(shí)不受上市交易年限限制。

(十一)符合《關(guān)于保持和促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的通知》(青土資房發(fā)〔2017〕4號(hào))要求，且在4.18《通知》實(shí)施前已形成實(shí)際交易尚未完成網(wǎng)簽備案的商品住房，由售房單位在2018年4月28日(含當(dāng)日)17：00前向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門報(bào)備明細(xì)(包括商品住房的認(rèn)購協(xié)議、認(rèn)購單，購房發(fā)票、稅控收據(jù)、非稅控收據(jù)和資金支付憑證等)，經(jīng)報(bào)備的商品住房不受4.18《通知》政策限制。

(十二)符合《關(guān)于保持和促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的通知》(青土資房發(fā)〔2017〕4號(hào))及《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的通知》(青土資房發(fā)〔2017〕6號(hào))要求，且在4.18《通知》實(shí)施前已經(jīng)形成實(shí)際交易尚未完成網(wǎng)簽備案手續(xù)的二手住房，由買賣雙方持身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和交易證明材料(房屋買賣協(xié)議及住房維修資金繳納證明或購房貸款審批證明或首付款收據(jù))在2018年4月28日(含當(dāng)日)17：00前向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門報(bào)備，經(jīng)報(bào)備的二手住房不受4.18《通知》政策限制。

解析：青島目前執(zhí)行的限購、限售政策仍然是2018年發(fā)布“4·18”新政。根據(jù)“4·18”新政，青島本市居民限購2套房產(chǎn)，在一定程度上符合購買資格的人群減少；在青島市范圍內(nèi)獲得房產(chǎn)證5年后才可進(jìn)行交易，將直接抑制短期投資客的炒房行為，影響市場流動(dòng)性，從而緩解青島樓市“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀。新政出臺(tái)有望進(jìn)一步限制房產(chǎn)投資，降低市場投機(jī)氛圍，讓市場更加理性規(guī)范。

02 、青島公積金貸款最新變化

隨著青島樓市剛需、改善型購房需求的釋放，公積金貸款需求越來越多。那么，公積金貸款方面具體有哪些變化？帶你一起來來看詳解！

新政一：

公積金連繳12個(gè)月可申請貸款

意見明確：借款申請人建立住房公積金賬戶滿12個(gè)月(即滿365天)，申貸時(shí)賬戶是正常繳存狀態(tài)，且在申請貸款的近12個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存住房公積金12個(gè)月。

新政二：

首套房最低首付僅3成　

意見明確，青島目前仍執(zhí)行原有住房公積金貸款規(guī)定，購買新建住房首次申貸的，貸款首付款比例不低于房屋總價(jià)款的30%，對符合規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房，首付款比例不低于20%;購買二手房首次申貸的，房齡在10年以內(nèi)的首付款比例不低于房屋總價(jià)款的40%，房齡10年(不含10年)以上的，房齡的增加以5年為一檔，首付款比例相應(yīng)提高10%。二次公積金貸款首付款比例不低于60%。

對于想使用公積金二次貸款的購房者，需要在結(jié)清首次貸款并滿5年后，才能申請?jiān)俅钨J款，且首付比例最低為60%。

新政三：

貸款額與賬戶余額“解鎖”

《意見》提出，將貸款額度計(jì)算公式中的還貸能力系數(shù)由40%調(diào)整為30%，同時(shí)增加個(gè)貸余額倍數(shù)法和單方、雙方正常繳存職工家庭申貸額度限制，并按“就低”原則確定貸款額度。

貸款額度增加個(gè)貸余額倍數(shù)法，按照借款申請人及配偶申貸時(shí)公積金賬戶正常繳存余額的15倍計(jì)算，同時(shí)對賬戶余額設(shè)置5000元的起點(diǎn)數(shù)，賬戶余額低于5000元的，按5000元計(jì)算;對經(jīng)濟(jì)適用住房貸款的，按借款申請人及配偶申貸時(shí)公積金賬戶正常繳存余額的20倍計(jì)算，同時(shí)對賬戶余額設(shè)置1萬元的起點(diǎn)數(shù)，賬戶余額低于1萬元的，按1萬元計(jì)算。

對借款人及配偶均符合申貸繳存條件的，購買新建住房貸款最高額度為60萬元、購買再交易住房(二手房)貸款最高額度為35萬元;借款人僅本人符合申貸繳存條件的，購買新建住房貸款額度最高為36萬元、購買再交易住房(二手房)貸款額度最高為21萬元。

新政四：商貸不可轉(zhuǎn)公積金

受政策調(diào)整預(yù)期、剛需和改善型置業(yè)集中入市等多重因素影響，青島市的住房成交量急劇增長，由此導(dǎo)致公積金貸款和購房提取金額大幅度攀升，資金壓力加大，在這情況下，不具備開展商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件。

新政五：父母子女可“親情提取”

在提取條件方面，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將購買、建造、翻建、大修具有產(chǎn)權(quán)自住住房的提取人范圍，由直系親屬調(diào)整為職工本人及其配偶。職工的父母及子女不再允許以該情形申請?zhí)崛∽》抗e金(不含具有產(chǎn)權(quán)的父母及子女)。（來源：青報(bào)網(wǎng)）

新政六：公積金繳存基數(shù)上限

青島市住房公積金繳存基數(shù)上限

根據(jù)《關(guān)于改進(jìn)住房公積金繳存機(jī)制進(jìn)一步降低企業(yè)成本的通知》文件要求，對青島市住房公積金繳存基數(shù)上限進(jìn)行規(guī)范，調(diào)整為不得高于市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工月平均工資的3倍。

住房公積金繳存基數(shù)下限保持不變，仍為不得低于青島市上一年度月平均最低工資標(biāo)準(zhǔn)。此外，住房公積金繳存比例繼續(xù)執(zhí)行單位和職工各自繳存比例不應(yīng)低于5％、最高不得超過12％的政策。

2018青島市住房公積金繳存額上下限

根據(jù)青島市統(tǒng)計(jì)部門公布的2017年平均工資數(shù)據(jù)，2018年住房公積金繳存基數(shù)上限為20884.74元。按照最高繳存比例12％計(jì)算，單位和職工住房公積金月繳存額上限各為2506元。

根據(jù)省政府公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，市南區(qū)、市北區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)2018年繳存基數(shù)下限為1768.33元，按照最低繳存比例5％計(jì)算，單位和職工住房公積金月繳存額下限分別為88元；即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市繳存基數(shù)下限為1602.5元，單位和職工住房公積金月繳存額下限分別為80元。

03、房貸利率 

最低房貸利率可按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行目前，青島房貸行情是怎樣的？據(jù)了解，雖然首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15-20%仍是2019開年的主流行情，但也有不少銀行房貸利率執(zhí)行出現(xiàn)了小幅下降，最低可按基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行。

2019年1月10日各銀行利率調(diào)查表

注：利率為個(gè)人房貸相對于基準(zhǔn)利率的上浮數(shù)。

其中，工商銀行、中國銀行、交通銀行和建設(shè)銀行四大銀行，目前均實(shí)行個(gè)人首套住房貸款最低上浮20%；青島銀行、招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行則普遍實(shí)行個(gè)人首套住房貸款最低可上浮15%；浦發(fā)銀行個(gè)人首套住房貸款最低可按上浮18%執(zhí)行，農(nóng)業(yè)銀行和恒豐銀行個(gè)人首套住房貸款最低可按上浮10%執(zhí)行。

在二套房方面，各家銀行與前一季度相比幾乎沒有變化，貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20-30%之間，無利率優(yōu)惠存在。

綜上所述，同樣是貸款100萬，期限20年，等額本息計(jì)算方式，利率上浮10%與上浮20%相比，每個(gè)月可少還款278.36元，還款總額可減少66806.6元。

解析：銀行房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)，對于剛需置業(yè)者來說算是好事，有利于降低剛需置業(yè)的成本，降低月供壓力。目前青島房貸總體行情是“穩(wěn)中有降”，樓市政策依舊嚴(yán)格，房貸利率微調(diào)，對置業(yè)者來說背后依然存在較高房價(jià)這一現(xiàn)實(shí)基數(shù)。所以即便未來房貸稍微寬松一點(diǎn)，樓市低冷成交情況可能也難以出現(xiàn)拐點(diǎn)。

04、熱點(diǎn)片區(qū)已暫停搖號(hào)

2019年1月3日，高新區(qū)暫停搖號(hào)的消息刷便朋友圈，其他城市的朋友也在關(guān)注，不少媒體解讀為“2019年樓市松綁第一槍”。

根據(jù)青島國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則》，2019年1月1日實(shí)行。通知中稱，鑒于目前高新區(qū)商品房銷售市場運(yùn)行情況基本穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起暫停執(zhí)行《青島市高新區(qū)商品房公證搖號(hào)售房規(guī)則》。今后將根據(jù)高新區(qū)房地產(chǎn)市場變化，適時(shí)調(diào)整和制定相關(guān)政策。

解析：售樓處暫停搖號(hào)，說明樓市已經(jīng)趨于理性，對于剛需購房者來說，可能是個(gè)好消息，因?yàn)橘I房好時(shí)機(jī)要來了。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，青島不是唯一一個(gè)暫?；蛉∠麚u號(hào)買房的城市。和“取消限價(jià)”一樣，隨著調(diào)控的進(jìn)一步持續(xù)，3、4月之后，預(yù)測會(huì)有更多的城市會(huì)跟進(jìn)。

05、二手房房屋撤押后方可網(wǎng)簽過戶

2018年底，青島樓市還出臺(tái)了一項(xiàng)新政，這是新規(guī)影響下的二手房市場！

2018年12月11日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布關(guān)于房屋買賣合同網(wǎng)簽備案有關(guān)問題的通知，其中規(guī)定到，對房屋上存在抵押登記的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)先申請注銷抵押登記，買賣雙方方可辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽備案。

這就意味著，對于賣方來說，以前可以先網(wǎng)簽，貸款通過再撤押后過戶，新規(guī)施行后，賣方需要先撤押再網(wǎng)簽后過戶。

解析：在當(dāng)前的二手房市場里，大部分賣方的房子都有銀行貸款，且大部分都是因?yàn)樾枰缅X才賣房，很難在房子過戶前就能把銀行貸款還清，可以說，新規(guī)對二手房的交易造成了一定的影響。對于市場來說，此項(xiàng)新政不僅可能會(huì)增加買賣雙方的交易時(shí)間，增加買賣雙方的還貸成本，還可能會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，增加交易的不確定性。

06、青島最新的申請積分落戶條件

青島積分落戶政策自2015年開始實(shí)施，上一輪政策已于2017年底到期。3年間共有4889人取得落戶資格，帶動(dòng)1萬多人落戶青島，產(chǎn)生了良好的社會(huì)影響。

目前，青島最新的申請積分落戶條件包含兩部分：基本條件和積分條件。

一、基本條件

在本市市區(qū)內(nèi)本人具有合法固定住所（申請人本人具有落戶條件的商品住宅）; 

2.持本市有效的《山東省居住證》滿1年（計(jì)算日期從2012年10月1日至2018年7月17日，期間有效的山東省居住證時(shí)限（可到居住證辦理派出所查詢），包括2016年1月1日執(zhí)行國務(wù)院《居住證暫行條例》后的居住登記期，累計(jì)滿1年為合格。）;

3.在本市就業(yè)或創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年（補(bǔ)繳的社保不予認(rèn)可）;

4.無犯罪記錄。

為做好新戶籍制度積分落戶辦法實(shí)施，市人社局會(huì)同市發(fā)改委、公安局等六部門聯(lián)合制定《〈青島市積分落戶辦法〉實(shí)施細(xì)則》，《細(xì)則》對新戶籍制度《青島市積分落戶辦法》進(jìn)行具體細(xì)化，詳細(xì)明確了積分落戶指標(biāo)體系和申報(bào)辦理流程。

（一）申請條件。申請人申請積分落戶應(yīng)同時(shí)符合以下條件：在本市市區(qū)內(nèi)本人具有合法固定住所；持本市有效的《山東省居住證》滿1年；在本市就業(yè)或創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年；無犯罪記錄。

（二）指標(biāo)體系。積分落戶指標(biāo)體系分為基本分、導(dǎo)向分和附加分3類9個(gè)項(xiàng)目。其中基本分包括年齡情況、文化程度、技術(shù)技能、居住情況、參保情況、住房情況等6項(xiàng)，導(dǎo)向分有落戶地區(qū)1項(xiàng)，附加分包括表彰獎(jiǎng)勵(lì)、社會(huì)服務(wù)2項(xiàng)?？偡e分為各項(xiàng)指標(biāo)累計(jì)得分。

（三）辦理流程。積分落戶辦理流程包括：個(gè)人網(wǎng)上申報(bào)、各區(qū)窗口受理、業(yè)務(wù)部門復(fù)審、排名公示、擬落戶人員公示和辦理落戶等主要環(huán)節(jié)。個(gè)人網(wǎng)上申報(bào)時(shí)，報(bào)名系統(tǒng)自動(dòng)評定個(gè)人總積分，達(dá)到100分的方可申報(bào)。網(wǎng)上申報(bào)成功后，個(gè)人需到各區(qū)人社部門受理窗口提報(bào)個(gè)人證明材料。

二、積分條件：積分測評達(dá)到100分（含100分）以上才可以正式提交材料。

積分測評說明：積分落戶申請人登陸青島市人力資源和社會(huì)保障局網(wǎng)站“網(wǎng)上辦事”欄目中“積分落戶”版塊，使用本人身份證號(hào)和社保查詢密碼登錄認(rèn)證，填報(bào)個(gè)人申報(bào)信息。進(jìn)行積分條件審核，系統(tǒng)自動(dòng)初評各指標(biāo)項(xiàng)積分和總積分。初評總積分達(dá)到100分以上（含100分）的，保存提交信息，完成網(wǎng)上報(bào)名。 （來源：青島政務(wù)網(wǎng)）

解析：新戶籍制度在大幅放寬人才落戶準(zhǔn)入門檻的同時(shí)，繼續(xù)保留積分落戶政策。此次積分落戶政策調(diào)整，吸納了上輪政策實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步放寬落戶條件、優(yōu)化指標(biāo)體系，提高積分指標(biāo)的操作性、可控性和準(zhǔn)確性。

07、山東物業(yè)新規(guī)實(shí)施

2018年7月1日 《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》正式施行。 《辦法》明確界定收費(fèi)概念范圍、監(jiān)管部門、定價(jià)機(jī)制、計(jì)費(fèi)辦法等,對物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià),對車位空置問題減收停車服務(wù)費(fèi)。另外,物業(yè)公司利用小區(qū)的電梯、墻體等做廣告的經(jīng)營收入,歸全體業(yè)主所有。該辦法是全國第一個(gè)專門規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的省政府規(guī)章。

（信息來源：青島日報(bào)、青島早報(bào)、半島都市報(bào)、青島政務(wù)網(wǎng)、

青島公積金管理中心、青島市人力資源和社會(huì)保障局等官網(wǎng)）