近日，一則“住建部擬要求買(mǎi)房按套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的消息引發(fā)關(guān)注。筆者注意到，這條規(guī)定出自住建部新近公布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》，這也是住建部官方文件首次明確提出應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

這份文件僅是征求意見(jiàn)稿，距離真正付諸實(shí)施仍有一段時(shí)間。這則消息之所以引發(fā)熱議，是因?yàn)?ldquo;公攤面積”被人們?cè)嵅∫丫谩?/p>

公攤面積主要是住宅樓房的公共區(qū)域，例如樓道、電梯、設(shè)備間、門(mén)廳、地下室、值班室等。盡管購(gòu)房者在生活中會(huì)享受到這些場(chǎng)所帶來(lái)的福利，但它們并不在購(gòu)房者真正擁有的個(gè)人住宅內(nèi)，購(gòu)房者卻要為此支付費(fèi)用。因此這種被剝奪的不公平感，令人們對(duì)公攤面積一直頗有微詞。

更重要的是，目前各地對(duì)于公攤面積并沒(méi)有一個(gè)確切的規(guī)定。老式樓梯房公攤面積通常很小，而新建電梯房的公攤面積占總建筑面積的比值普遍在15%到25%，有些新房的公攤面積比甚至超過(guò)30%。

此外有業(yè)內(nèi)人士表示，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于公攤面積采用“1+1＞2”的方式，即所有公攤面積相加之和，其實(shí)是大于實(shí)際公攤總面積的。這正是一些開(kāi)發(fā)商“偷面積”的方式之一。

種種因素都讓“公攤面積”成為眾矢之的。對(duì)于購(gòu)房者而言，不論是買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房，其計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)都是以建筑面積為主，這已經(jīng)成為行業(yè)的“一般規(guī)律”。

此次住宅項(xiàng)目規(guī)范征求意見(jiàn)稿若最終落地實(shí)施，對(duì)購(gòu)房者而言無(wú)疑是好消息。不論房?jī)r(jià)變動(dòng)與否，購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)房屋在名義上都是自己使用的那部分面積，這樣一來(lái)獲得感可以更強(qiáng)烈些。而原有的“公攤面積”現(xiàn)在不被計(jì)算在內(nèi)，則會(huì)讓購(gòu)房者心中有一種“占了便宜”的感覺(jué)，這與部分樓盤(pán)在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)打出“贈(zèng)送面積”產(chǎn)生的效果是一致的。

不過(guò)筆者認(rèn)為，如果真的按照套內(nèi)使用面積計(jì)算，還有一些事情需要注意。

一方面，盼望房?jī)r(jià)因此能扣除公攤部分，或者擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，都是略顯多余的。事實(shí)上，決定房?jī)r(jià)的根本因素是供求關(guān)系，取決于一個(gè)城市的住宅供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系和居住需求情況，與是否有公攤面積并無(wú)太大關(guān)系。另外，由于開(kāi)發(fā)商可在允許的范圍和頻次內(nèi)自主調(diào)整價(jià)格，因此不排除開(kāi)發(fā)商會(huì)將扣除公攤面積的房屋進(jìn)行備案價(jià)格上調(diào)，從而讓價(jià)格與原先按建筑面積計(jì)算時(shí)保持一致。

另一方面，需要注意開(kāi)發(fā)商在公攤面積上會(huì)不會(huì)搞“小動(dòng)作”。事實(shí)上，公攤面積的大小，的確會(huì)影響到居住體驗(yàn)。如果開(kāi)發(fā)商因?yàn)楣珨偯娣e不得收費(fèi)，進(jìn)而采取壓縮面積的方式節(jié)省成本，那么很有可能會(huì)出現(xiàn)電梯數(shù)變少、樓道過(guò)窄、沒(méi)有垃圾間等問(wèn)題，從而使居住體驗(yàn)大打折扣。

無(wú)論如何，房地產(chǎn)交易按照套內(nèi)面積計(jì)算，對(duì)購(gòu)房者而言仍然是好事，最起碼能在最大程度上避免“公攤面積傷民”的矛盾。另外，由于套內(nèi)面積是絕對(duì)的，因此也可讓交易更加透明和公平，從而避免“偷面積”的現(xiàn)象。（葛政涵）