2月15日，央行發(fā)布了2019年1月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，這是每年必有的權威報告。除了具備權威性以外，不少業(yè)內(nèi)人士還希望通過這份數(shù)據(jù)報告可以捕捉到2019全年的政策走勢，因而引發(fā)了廣泛關注。對房地產(chǎn)市場而言，由于房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，自然也不會“缺席”這份報告。樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩年多，政策對于房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生變化了嗎？央行報告對房地產(chǎn)市場釋放了哪些房價信號呢？或許，這些問題才是普通購房者最關心的話題。根據(jù)央行報告來看，筆者認為，該報告基本對房地產(chǎn)市場釋放了3個方面的信號，這些信號或許有助于我們觀察和預判下一步房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的變動情況。

第一，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增速和增量雙雙回落，樓市逐步回歸理性。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，企業(yè)及其他單位貸款增加2．56萬億元，其中中長期貸款增加了1．39萬億元，同比增加907億元。根據(jù)實際投放來看，工業(yè)和制造業(yè)、高新技術制造業(yè)、不含房地產(chǎn)的服務業(yè)在中長期貸款同比數(shù)據(jù)變動方面都有了明顯提高，但是房地產(chǎn)業(yè)的中長期貸款增速則繼續(xù)回落，1月末貸款余額比去年末低1．2％。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增量同比下跌了5．1％。

一般來說，中期貸款指1－5年內(nèi)的貸款，長期貸款指5年以上的貸款，比如基建貸款、房地產(chǎn)貸款等都在其中。對于這一數(shù)據(jù)的變化，中國人民銀行辦公廳主任、金融穩(wěn)定局局長周學東表示，除房地產(chǎn)業(yè)以外，其他行業(yè)增速都有了回升，一方面說明金融政策對高新技術等支持力度顯著加大，另一方面說明企業(yè)貸款結(jié)構(gòu)在優(yōu)化和改善。而且他認為，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增速還是繼續(xù)會有一定幅度的回落。

筆者認為，房地產(chǎn)業(yè)中長期貸款增速和增量的雙雙回落，這是去房地產(chǎn)依賴化的結(jié)果，我們可以從三個角度分析：首先，從2016年930新政以來，嚴厲的樓市調(diào)控政策從一二線城市蔓延至三四線城市，房地產(chǎn)基本告別了盲目擴張和高速發(fā)展的階段。如今，在經(jīng)歷了兩年多的嚴厲調(diào)控以后，房地產(chǎn)市場正在逐步回歸理性，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在拿地節(jié)奏和房地產(chǎn)投資方面更加理性。其次，在當前防范風險和推動脫虛向?qū)嵉拇蟊尘跋?，金融政策不?ldquo;大水漫灌”，而是定調(diào)投放，精準調(diào)控，去年以來央行的幾次降準也都明確了要服務實體經(jīng)濟的發(fā)展。第三，長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)都是債墻高筑，隨著償債高峰期的來臨又面臨著巨大壓力，所以如今中長期貸款增速和增量則是最近這兩年房地產(chǎn)領域穩(wěn)步去杠桿取得的明顯效果。

第二， M1增速環(huán)比和同比雙雙走低，側(cè)面反映出當前房地產(chǎn)市場面臨的下行態(tài)勢。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2019年1月末， M1余額54．56萬億元，增速環(huán)比和同比分別回落1．1％和14．6％； M0余額8．75萬億元，同比增長17．2％。通過這組數(shù)據(jù)來看， M0漲勢明顯，但是 M1卻下行明顯。那么，這兩者之間有什么樣的關心呢？這又對房地產(chǎn)市場透露了哪些信號呢？

首先，需要明確一個概念， M1主要指的是社會流通中的現(xiàn)金與商業(yè)銀行活期存款的綜合，一般構(gòu)成部分主要包括 M0和企業(yè)存款。通過上文數(shù)據(jù)來看， M1增速下滑， M0漲勢明顯，那只能說明是企業(yè)存款減少了。那么，為什么企業(yè)存款減少了呢？筆者認為，這主要是受到1月份這個特殊節(jié)點的影響。無論是企業(yè)還是普通民眾，春節(jié)都是消費的高峰期。1月份臨近春節(jié)，企業(yè)需要支取大量資金用于年終獎等薪資發(fā)放，而且社會當中流通資金增多說明老百姓同樣存在支取大量資金用于消費的情況，所以銀行存款減少是可以預見的。

除此之外，筆者認為， M1增速回落與房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行有著密切關系。眾所周知，每年1月份、2月份往往都是房地產(chǎn)市場的銷售淡季，再疊加當前樓市調(diào)控政策的趨緊，購房意愿下滑是普遍現(xiàn)象，而且今年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮的降溫已經(jīng)印證了這一點。再結(jié)合央行的數(shù)據(jù)變動來看，這說明雖然老百姓手頭寬裕了，但是對房子的消費減少了，對其他商品的消費增多了。換言之，無論是社會流通中的現(xiàn)金還是個人存款、企業(yè)存款都沒有出現(xiàn)大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)的情況，更談不上轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流了。總而言之， M1增速創(chuàng)新低表明在當前嚴厲的樓市調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場活躍度依舊較低。

第三，住戶部門中長期貸款占比穩(wěn)中有落，政策或趨向于鼓勵普通購房者入場。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份人民幣貸款增加了3．23萬億元，其中住戶部門貸款增加了9898億元，而與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了6969億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的21％。此報告一出，筆者認為，最興奮的莫過于房地產(chǎn)企業(yè)了，因為開發(fā)商又多了一份可以當作宣傳文案的權威資料。從昨晚開始，朋友圈里就充斥著各大售樓處以及房產(chǎn)中介的宣傳廣告，諸如“央行放水不買房，2019年又白忙”等。如果我們再回過頭看看今年各大售樓處推出的“春節(jié)不打烊”活動，就不難發(fā)現(xiàn)，如今的樓市環(huán)境下，開發(fā)商真的是為購房者操碎了心。那么，我們應該如何看待今年1月份21％的占比呢？央行真的放水房地產(chǎn)行業(yè)了嗎？我們不妨通過橫向?qū)Ρ葋砜匆幌伦罱@幾年的數(shù)據(jù)變化。

我們首先看看樓市調(diào)控最初的2017年，2017年1月份新增人民幣貸款2．03萬億，與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了6293億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的31％，由此來看，今年21％的占比著實并不高。接下來，我們再來看兩組數(shù)據(jù)，如果從全年占比來看，2018年全年人民幣貸款增加16．17萬億元，與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了4．95萬億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的30％。而在樓市最火爆的2016年，全年人民幣貸款增加12．65萬億元，與房貸相關的住戶部門中長期貸款增加了5．68萬億元，這一數(shù)據(jù)占人民幣貸款增加總額的44％，都快接近一半了，從側(cè)面也反映出當前樓市更加理性了。

通過最近這四年的數(shù)據(jù)對比來看，變化中的數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場釋放了哪些信號呢？購房者應該如何看待接下來的樓市呢？筆者認為，以下三點，購房者應該做到心中有數(shù)：首先，1月份往往是一年當中銀行貸款額度最富足的時候，銀行也想做到早一些投放，早一些收益。換言之，在接下來的11個月當中，額度往往會越用越少，所以21％的占比并不高。而且從2016年以來的數(shù)據(jù)變動來看，我國的信貸結(jié)構(gòu)開始趨于合理和良好。其次，面臨銷售業(yè)績的壓力，不少開發(fā)商普遍放大了這一數(shù)據(jù)的效果，對此購房者應該理性看待，不要被開發(fā)商牽著鼻子走。最后，如果從絕對數(shù)量來看，21％釋放的流動性自然也不低，但筆者認為，這并不能簡單認為是央行對房地產(chǎn)市場放水。因為隨著投機炒房團的基本離場，為了活躍當前下行的樓市，在保障普通購房者利益的基礎上，政策趨向于鼓勵普通購房者入場是正?，F(xiàn)象。