新一年各地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)怎么定？
最近梳理近日地方“兩會(huì)”政府工作報(bào)告發(fā)現(xiàn)，各地2019年將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)也成為重點(diǎn)表述。與此同時(shí)，各地也加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的培育力度，一些省份將出臺(tái)具體措施，繼續(xù)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
堅(jiān)持“房住不炒”
2018年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，代表了住房市場(chǎng)的整體調(diào)控力度將依然維持之前從嚴(yán)狀態(tài)。
就此，各地在政府工作報(bào)告中也給出了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的多種措施。
一些省市在土地環(huán)節(jié)繼續(xù)加快供應(yīng)，確保庫(kù)存保持在合理區(qū)間。以北京為例，北京市政府工作報(bào)告指出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項(xiàng)目開工建設(shè)和入市步伐。
截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地出讓。而梳理北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)的土地出讓公告來(lái)看，還將有14宗住宅用地將于近日出讓。
一直強(qiáng)調(diào)減少房地產(chǎn)依賴的海南省在2018年樓市調(diào)控上交出了一份精彩的答卷。2018年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)1715億元，比上年減少了16.5%；房地產(chǎn)銷售面積1400萬(wàn)平方米，較上年減少了近1000萬(wàn)平方米。目前房屋均價(jià)是14500元/平方米，從2018年2月開始基本維持在15000元/平方米的水平，可以說(shuō)遏制了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的局面。
2019年，各地樓市調(diào)控的大方向是落實(shí)“一城一策”。有的地方房?jī)r(jià)上漲壓力大，庫(kù)存不足，政策上也會(huì)堅(jiān)決落實(shí)‘房住不炒’目標(biāo)。而有的地方經(jīng)濟(jì)下行壓力大，庫(kù)存充足，在樓市穩(wěn)定的前提下適度放松也是有可能的。
防范風(fēng)險(xiǎn)十分重要
2019年各地兩會(huì)還著重強(qiáng)調(diào)防范樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
河南省政府工作報(bào)告提出，將高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。陜西省政府工作報(bào)告也提出，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
有觀察人士表示，房企負(fù)債水平、現(xiàn)金流狀況以及炒作資金進(jìn)入樓市等都是房地產(chǎn)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房企方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月來(lái)，房企公布的融資事件超過(guò)70宗，合計(jì)金額超過(guò)1600億元，刷新2018年1月來(lái)的融資月度新高。在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。
各房企2019年預(yù)計(jì)銷售增速
現(xiàn)金流方面，中金公司研究報(bào)告認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊，但無(wú)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。該研究報(bào)告進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外公司債、ABS等債券到期量2019年將同比增長(zhǎng)逾50%，達(dá)到約9000億元，開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增加。
恒大研究院首席研究員夏磊表示，當(dāng)前的調(diào)控成果來(lái)之不易。庫(kù)存已降至歷史低位、部分城市仍有房?jī)r(jià)上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。因此，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”仍將放在突出位置。
棚改下滑住房租賃是關(guān)鍵
從今年各地兩會(huì)政府工作報(bào)告的表述來(lái)看，完善住房保障體系、加快培育住房租賃市場(chǎng)發(fā)展依然是各地著力解決住房問(wèn)題、保障民生的重點(diǎn)工作。
北京市提出，2019年，將多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬(wàn)套(間)、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬(wàn)套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬(wàn)戶。福建省提出，完成棚戶區(qū)改造4.5萬(wàn)套。四川省提出，改造城鎮(zhèn)危舊房棚戶區(qū)15萬(wàn)套、農(nóng)村危房11萬(wàn)戶、農(nóng)村土坯房30萬(wàn)戶。安徽省提出，新開工保障性安居工程21.45萬(wàn)套，基本建成10.19萬(wàn)套。河南省提出，新開工棚改安置房15萬(wàn)套左右，更好解決群眾住房問(wèn)題。
多位受訪專家也表示，2019年，住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策將成為各地推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要抓手。
天津市政府工作報(bào)告指出，將增加長(zhǎng)期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
海南也提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假、在線租賃、房屋分享等共享經(jīng)濟(jì)商業(yè)模式及經(jīng)營(yíng)性旅居物業(yè)，并積極完善住房保障和供應(yīng)體系，加快建設(shè)面向本地居民和引進(jìn)人才的商品住房和租賃住房。
夏磊表示，根據(jù)住建部等部委2017年8月印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》時(shí)間表，2017年11月前，北京、上海等13個(gè)試點(diǎn)城市編制實(shí)施方案上報(bào)、2019年11月前試點(diǎn)城市中期評(píng)估、2020年底總結(jié)試點(diǎn)工作并形成可推廣經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)相關(guān)城市將將加大力度建設(shè)租賃住房，保障房源供應(yīng)。
近日，上述13個(gè)試點(diǎn)城市更是擴(kuò)圍至18個(gè)。
張大偉表示，過(guò)去兩年，住房租賃市場(chǎng)持續(xù)被關(guān)注。近日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提及了補(bǔ)齊租賃住房短板。因此從市場(chǎng)趨勢(shì)看，租賃將成為政策鼓勵(lì)的房地產(chǎn)發(fā)展方向。
