1998年福利分房時代結(jié)束至今，浩浩蕩蕩，已過二十余載。
二十年的時間，中國人共同創(chuàng)造了商品房時代的繁榮。房子從住房快速演化為投資品，從消耗一代人的努力到兩代人，甚至三代人的心血。
無論7080、還是90后，每代人對房子都有著不同的理解和情懷?？梢哉f，人改變了房子，同樣房子也改變了人。
那么在這滾滾洪流中，以房子為刻度的你到底處于食物鏈的哪個位置呢，是站在頂端還是拖了后腿，房子對于我們是剩余還是稀缺？
昨天在貝殼研究院最新發(fā)布的《2018年全國購房者畫像》和《2018年居住報告》中窺見了這些謎題的答案，以下作出解讀分享給大家。
這份報告覆蓋了全國158個城市，抽樣調(diào)查了2700名購房消費者，讓我們得到了一些不為人知的樓市真相。
1、一二線在改善，三四線不缺房
2018年購房者人均居住面積達到了27．8平米，平均家庭規(guī)模3．2人，人均臥室0．74個。其中一線城市住房條件最差，改善需求最為迫切。
從圖中可以看出，目前還有24．3％的家庭人均居住面積還在20平米以下，意味著三口之家要擠在小于60平米的房子里。
由于購房成本，此類家庭大部分集聚在一二線城市，尤其是一線城市，大都采用了“先上車，后以小換大”的購房策略，所以未來一線城市的購房者的主要需求是改善，具有較大的潛能。
而三四線城市家庭的人均居住面積達到了28．3，人均臥室個數(shù)達到了0．76個，大多數(shù)家庭均實現(xiàn)了一步到位的置業(yè)目標(biāo)，后市改善需求較弱，住房需求大部分只停留在首套住房，未來房價很難有強需求支撐。
2、80后最慘
之前網(wǎng)上有一個熱議，70、80、90三代人，哪一代人最苦逼？如果從住房角度看，80后當(dāng)屬是最苦逼的一代。
從報告可以看出，2018年全國購房者平均年齡為29．5歲，80后占比達到47．8％。
80之前已成為了換房改善的主力，80后還在為第一套房操心。80前購房者換房占比在40％以上，且為子女／父母購房的比重也明顯高于80后。80后中接近60％的人還在為首套房奔波，換房占比僅為28％。
在換房層面，90后及70前主要為更好的地理位置換房，70后大部分為面積改善換房，而80后則更多為子女的教育埋單，為學(xué)區(qū)換房，占比達到23％。
2018年，購房者人均居住面積為27．8平米，其中80后家庭人均居住面積為27平米，低于平均水平，住的最擠，而80年代前后人群家庭人均居住面積都已在水平線之上。
不僅如此，80后在貸款購房的比例在各年齡段相對最高，達到90．7％，且80后月供收入比達到了40．8％，意味著每個月賺的錢將近40．8％用來還房貸。
3、剛需購房者的杠桿更高
經(jīng)濟實力較弱群體，如首置、低收入者及三四線購房者杠桿水平更高，償債壓力更大。2018年購房者貸款成交占比86．3％，平均月供占收入比約為41％。
首置人群杠桿更高。2018年首次置業(yè)購房者貸款成交占比為90％，高于其他購房需求。
首次置業(yè)和投資群體償債壓力大。2018年首次購房者的平均月供收入比為42．9％，比其他購房需求高出5個百分點。
首次置業(yè)群體月供收入比在50％以上的占比超過其他群體。投資需求月供收入比超過75％的比例明顯高于其他購房類型，這兩個群體是金融風(fēng)險易發(fā)群體。
所以這也解釋了，為什么歷年調(diào)控政策，一定要上調(diào)首套房貸利率和首付比例，在保護剛需的同時，其實更多的是防范剛需帶來的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
其中，年輕人杠桿更高，償債壓力大。80后及90后貸款成交占比分別為90．7％和85．2％，明顯高于80前。年齡越小，月供負(fù)擔(dān)越大。90后平均月供收入比為43．5％，80后為40．8％，80前為32％。
三、四線購房者償債壓力大。三、四線城市購房者平均月供收入比42．4％，顯著高于其他高能級城市。
4、一線購房需求穩(wěn)定，二線提速。
據(jù)新華社報道，2018年北京常住人口近20年首次負(fù)增長，上海常住人口減少。與此同時，多個“新一線”城市的常住人口將突破千萬。曾經(jīng)，有追求、有野心的人必須去大城市，才能最大化地實現(xiàn)個人價值和財富積累。如今，二線城市的崛起給了年輕人更多的可能性。
雖然并不認(rèn)為“新一線”們有“超車”機會，但確實在那里生活，意味著更高的性價比。未來中國城市的主力格局將是“3＋N”，即環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)深圳等3大城市圈和南京、合肥、武漢、長沙、鄭州、重慶、成都、西安等地方核心大城市。
租房往往是城漂們的第一站，也是反映人口流動趨勢的晴雨表。從《報告》中可以看出，相較于2017年，京滬深的租房量都在下降，京滬尤其明顯。
那么，他們是不是都去買房了？從樓市來看，恐怕并沒有。我們看到的是，成都、長沙、合肥、南京、重慶、武漢為代表的新一線城市正在吸引越來越多的外來人口，這些城市租房量的上升，開啟了人們奔赴新一線的大門。
房子除了投資屬性之外，由于購房與租房所享受權(quán)益的巨大差異，令中國人對買房有著強大的執(zhí)念，租房的想買房，有房的要換房。
由于一線城市房價更高，需要用更長時間去攢錢，所以，《報告》顯示，購房者主要集中30－39歲。而在二線城市，則是25－34歲，二線比一線城市整整少奮斗5年！
《報告》發(fā)現(xiàn)，一線城市中的已婚人群購買力更強，不僅交易量以78％的占比碾壓單身，并且更有實力和意愿買大一點的房子。而在二線城市卻截然相反，單身一族更會享受。
這在某種意義上也體現(xiàn)出一種趨勢，一線是先結(jié)婚后買房，二線則是先買房后結(jié)婚。
5、女生成為購房主力軍
近幾年，男性和女性之間的力量對比正在轉(zhuǎn)換。
無論是政界，還是商界，慢慢看到了女性的身影，其影響力也越發(fā)強烈。就算是需要消耗大量體力勞動的建筑工地、大車運輸司機、送餐及快遞員，也能看到女性標(biāo)準(zhǔn)地完成各項工作任務(wù)。
而在農(nóng)村，以往負(fù)責(zé)家務(wù)與耕種的農(nóng)村婦女，也大多走進了附近的工廠，開始不依附自己的丈夫，來分擔(dān)家庭的支出，并主導(dǎo)自己的購物開銷。在婚姻方面，女性也不再一味將就。
概括下來，當(dāng)代新女性的特征就是8個字——經(jīng)濟自立，精神獨立。而在買房這件事上，女性也呈現(xiàn)出新的趨勢。
在是否租房結(jié)婚上，女生的態(tài)度更為堅決。
在我們的調(diào)研中，四成男生不接受租房結(jié)婚，女生則有六成不接受?？磥?，在買房結(jié)婚這件事上，女生更堅決！而且越來越傾向于靠自己，而不是一味逼迫男生。
《報告》顯示，雖然從整體來看，男生仍然是購房主力，但只是微弱領(lǐng)先。并且，無論是一線還是二線，女性購房者占比都呈增加態(tài)勢，深圳、成都、重慶、長沙更是已經(jīng)超過一半！
另外，在付款方式的選擇上，女生似乎更具“錢”力。每100個人之中，女生全款買房的人更多，而代價最大的商貸，女生則比男生使用得更少。
6、各個城市的氣質(zhì)不同
上海摩登，深圳前衛(wèi)，成都休閑，武漢熱情．．．．．．每個城市都有其獨特的氣質(zhì)，映射出各自的文化，折射到每一個街角、每一個人的生活當(dāng)中。在我們的《報告》里，我們也從不同的城市中看到了不同的景象。
最后用幾段話來總結(jié)報告。
1．一二線的房子不夠住，三四線足夠。一線在于大規(guī)模的置換需求，二線在于未來新涌入的城市人口，而三四線人均居住面積足夠，且后市人口會不斷被二線掠走，大部分會空置。
2．女生在購房方面更有話語權(quán)。事實證明，這些年聽女生買房的家庭在財富上均有了很大的進步。而且房子只由男方包辦這一主流現(xiàn)象正在發(fā)生變化，尤其在一線城市高房價面前，女生更是妥協(xié)愿意與男方一起努力購房成家。
3．剛需購房杠桿過高。尤其2017年這輪房價，在買漲不買跌的情緒下，更多的剛需選擇高杠桿負(fù)債上車。其過分透支購買力，償債壓力大，成為房地產(chǎn)市場風(fēng)險性最大的環(huán)節(jié)，自身發(fā)展的風(fēng)險也居高。建議如果資金收入不夠穩(wěn)定，可以等到租賃市場起步，選擇人才房或者長租公寓等保障性住房。
4．80后成為最慘一代。趕上了被計劃生育，趕上了“放開二胎”，畢業(yè)后工作不分配了，房價也漲上天了。上有老下有小，肩上背負(fù)重任。還沒有購置首套房，就遇到了孩子的上學(xué)問題。而90不同，雖然房價高也買不起，但是有父母資助，而且他們的父母還處在中年時期，有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。
