1998年福利分房時(shí)代結(jié)束至今，浩浩蕩蕩，已過(guò)二十余載。

二十年的時(shí)間，中國(guó)人共同創(chuàng)造了商品房時(shí)代的繁榮。房子從住房快速演化為投資品，從消耗一代人的努力到兩代人，甚至三代人的心血。

無(wú)論7080、還是90后，每代人對(duì)房子都有著不同的理解和情懷?？梢哉f(shuō)，人改變了房子，同樣房子也改變了人。

那么在這滾滾洪流中，以房子為刻度的你到底處于食物鏈的哪個(gè)位置呢，是站在頂端還是拖了后腿，房子對(duì)于我們是剩余還是稀缺？

昨天在貝殼研究院最新發(fā)布的《2018年全國(guó)購(gòu)房者畫(huà)像》和《2018年居住報(bào)告》中窺見(jiàn)了這些謎題的答案，以下作出解讀分享給大家。

這份報(bào)告覆蓋了全國(guó)158個(gè)城市，抽樣調(diào)查了2700名購(gòu)房消費(fèi)者，讓我們得到了一些不為人知的樓市真相。

1、一二線在改善，三四線不缺房  

2018年購(gòu)房者人均居住面積達(dá)到了27．8平米，平均家庭規(guī)模3．2人，人均臥室0．74個(gè)。其中一線城市住房條件最差，改善需求最為迫切。

從圖中可以看出，目前還有24．3％的家庭人均居住面積還在20平米以下，意味著三口之家要擠在小于60平米的房子里。

由于購(gòu)房成本，此類(lèi)家庭大部分集聚在一二線城市，尤其是一線城市，大都采用了“先上車(chē)，后以小換大”的購(gòu)房策略，所以未來(lái)一線城市的購(gòu)房者的主要需求是改善，具有較大的潛能。

而三四線城市家庭的人均居住面積達(dá)到了28．3，人均臥室個(gè)數(shù)達(dá)到了0．76個(gè)，大多數(shù)家庭均實(shí)現(xiàn)了一步到位的置業(yè)目標(biāo)，后市改善需求較弱，住房需求大部分只停留在首套住房，未來(lái)房?jī)r(jià)很難有強(qiáng)需求支撐。

2、80后最慘

之前網(wǎng)上有一個(gè)熱議，70、80、90三代人，哪一代人最苦逼？如果從住房角度看，80后當(dāng)屬是最苦逼的一代。

從報(bào)告可以看出，2018年全國(guó)購(gòu)房者平均年齡為29．5歲，80后占比達(dá)到47．8％。

80之前已成為了換房改善的主力，80后還在為第一套房操心。80前購(gòu)房者換房占比在40％以上，且為子女／父母購(gòu)房的比重也明顯高于80后。80后中接近60％的人還在為首套房奔波，換房占比僅為28％。

在換房層面，90后及70前主要為更好的地理位置換房，70后大部分為面積改善換房，而80后則更多為子女的教育埋單，為學(xué)區(qū)換房，占比達(dá)到23％。

2018年，購(gòu)房者人均居住面積為27．8平米，其中80后家庭人均居住面積為27平米，低于平均水平，住的最擠，而80年代前后人群家庭人均居住面積都已在水平線之上。

不僅如此，80后在貸款購(gòu)房的比例在各年齡段相對(duì)最高，達(dá)到90．7％，且80后月供收入比達(dá)到了40．8％，意味著每個(gè)月賺的錢(qián)將近40．8％用來(lái)還房貸。

3、剛需購(gòu)房者的杠桿更高  

經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱群體，如首置、低收入者及三四線購(gòu)房者杠桿水平更高，償債壓力更大。2018年購(gòu)房者貸款成交占比86．3％，平均月供占收入比約為41％。

首置人群杠桿更高。2018年首次置業(yè)購(gòu)房者貸款成交占比為90％，高于其他購(gòu)房需求。

首次置業(yè)和投資群體償債壓力大。2018年首次購(gòu)房者的平均月供收入比為42．9％，比其他購(gòu)房需求高出5個(gè)百分點(diǎn)。

首次置業(yè)群體月供收入比在50％以上的占比超過(guò)其他群體。投資需求月供收入比超過(guò)75％的比例明顯高于其他購(gòu)房類(lèi)型，這兩個(gè)群體是金融風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)群體。

所以這也解釋了，為什么歷年調(diào)控政策，一定要上調(diào)首套房貸利率和首付比例，在保護(hù)剛需的同時(shí)，其實(shí)更多的是防范剛需帶來(lái)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

其中，年輕人杠桿更高，償債壓力大。80后及90后貸款成交占比分別為90．7％和85．2％，明顯高于80前。年齡越小，月供負(fù)擔(dān)越大。90后平均月供收入比為43．5％，80后為40．8％，80前為32％。

三、四線購(gòu)房者償債壓力大。三、四線城市購(gòu)房者平均月供收入比42．4％，顯著高于其他高能級(jí)城市。

4、一線購(gòu)房需求穩(wěn)定，二線提速。  

據(jù)新華社報(bào)道，2018年北京常住人口近20年首次負(fù)增長(zhǎng)，上海常住人口減少。與此同時(shí)，多個(gè)“新一線”城市的常住人口將突破千萬(wàn)。曾經(jīng)，有追求、有野心的人必須去大城市，才能最大化地實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值和財(cái)富積累。如今，二線城市的崛起給了年輕人更多的可能性。

雖然并不認(rèn)為“新一線”們有“超車(chē)”機(jī)會(huì)，但確實(shí)在那里生活，意味著更高的性價(jià)比。未來(lái)中國(guó)城市的主力格局將是“3＋N”，即環(huán)北京、環(huán)上海、環(huán)深圳等3大城市圈和南京、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶、成都、西安等地方核心大城市。

租房往往是城漂們的第一站，也是反映人口流動(dòng)趨勢(shì)的晴雨表。從《報(bào)告》中可以看出，相較于2017年，京滬深的租房量都在下降，京滬尤其明顯。

那么，他們是不是都去買(mǎi)房了？從樓市來(lái)看，恐怕并沒(méi)有。我們看到的是，成都、長(zhǎng)沙、合肥、南京、重慶、武漢為代表的新一線城市正在吸引越來(lái)越多的外來(lái)人口，這些城市租房量的上升，開(kāi)啟了人們奔赴新一線的大門(mén)。

房子除了投資屬性之外，由于購(gòu)房與租房所享受權(quán)益的巨大差異，令中國(guó)人對(duì)買(mǎi)房有著強(qiáng)大的執(zhí)念，租房的想買(mǎi)房，有房的要換房。

由于一線城市房?jī)r(jià)更高，需要用更長(zhǎng)時(shí)間去攢錢(qián)，所以，《報(bào)告》顯示，購(gòu)房者主要集中30－39歲。而在二線城市，則是25－34歲，二線比一線城市整整少奮斗5年！

《報(bào)告》發(fā)現(xiàn)，一線城市中的已婚人群購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)，不僅交易量以78％的占比碾壓?jiǎn)紊?，并且更有?shí)力和意愿買(mǎi)大一點(diǎn)的房子。而在二線城市卻截然相反，單身一族更會(huì)享受。

這在某種意義上也體現(xiàn)出一種趨勢(shì)，一線是先結(jié)婚后買(mǎi)房，二線則是先買(mǎi)房后結(jié)婚。

5、女生成為購(gòu)房主力軍  

近幾年，男性和女性之間的力量對(duì)比正在轉(zhuǎn)換。

無(wú)論是政界，還是商界，慢慢看到了女性的身影，其影響力也越發(fā)強(qiáng)烈。就算是需要消耗大量體力勞動(dòng)的建筑工地、大車(chē)運(yùn)輸司機(jī)、送餐及快遞員，也能看到女性標(biāo)準(zhǔn)地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

而在農(nóng)村，以往負(fù)責(zé)家務(wù)與耕種的農(nóng)村婦女，也大多走進(jìn)了附近的工廠，開(kāi)始不依附自己的丈夫，來(lái)分擔(dān)家庭的支出，并主導(dǎo)自己的購(gòu)物開(kāi)銷(xiāo)。在婚姻方面，女性也不再一味將就。

概括下來(lái)，當(dāng)代新女性的特征就是8個(gè)字——經(jīng)濟(jì)自立，精神獨(dú)立。而在買(mǎi)房這件事上，女性也呈現(xiàn)出新的趨勢(shì)。

在是否租房結(jié)婚上，女生的態(tài)度更為堅(jiān)決。

在我們的調(diào)研中，四成男生不接受租房結(jié)婚，女生則有六成不接受?？磥?lái)，在買(mǎi)房結(jié)婚這件事上，女生更堅(jiān)決！而且越來(lái)越傾向于靠自己，而不是一味逼迫男生。

《報(bào)告》顯示，雖然從整體來(lái)看，男生仍然是購(gòu)房主力，但只是微弱領(lǐng)先。并且，無(wú)論是一線還是二線，女性購(gòu)房者占比都呈增加態(tài)勢(shì)，深圳、成都、重慶、長(zhǎng)沙更是已經(jīng)超過(guò)一半！

另外，在付款方式的選擇上，女生似乎更具“錢(qián)”力。每100個(gè)人之中，女生全款買(mǎi)房的人更多，而代價(jià)最大的商貸，女生則比男生使用得更少。

6、各個(gè)城市的氣質(zhì)不同  

上海摩登，深圳前衛(wèi)，成都休閑，武漢熱情．．．．．．每個(gè)城市都有其獨(dú)特的氣質(zhì)，映射出各自的文化，折射到每一個(gè)街角、每一個(gè)人的生活當(dāng)中。在我們的《報(bào)告》里，我們也從不同的城市中看到了不同的景象。

最后用幾段話來(lái)總結(jié)報(bào)告。

1．一二線的房子不夠住，三四線足夠。一線在于大規(guī)模的置換需求，二線在于未來(lái)新涌入的城市人口，而三四線人均居住面積足夠，且后市人口會(huì)不斷被二線掠走，大部分會(huì)空置。

2．女生在購(gòu)房方面更有話語(yǔ)權(quán)。事實(shí)證明，這些年聽(tīng)女生買(mǎi)房的家庭在財(cái)富上均有了很大的進(jìn)步。而且房子只由男方包辦這一主流現(xiàn)象正在發(fā)生變化，尤其在一線城市高房?jī)r(jià)面前，女生更是妥協(xié)愿意與男方一起努力購(gòu)房成家。

3．剛需購(gòu)房杠桿過(guò)高。尤其2017年這輪房?jī)r(jià)，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的情緒下，更多的剛需選擇高杠桿負(fù)債上車(chē)。其過(guò)分透支購(gòu)買(mǎi)力，償債壓力大，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性最大的環(huán)節(jié)，自身發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)也居高。建議如果資金收入不夠穩(wěn)定，可以等到租賃市場(chǎng)起步，選擇人才房或者長(zhǎng)租公寓等保障性住房。

4．80后成為最慘一代。趕上了被計(jì)劃生育，趕上了“放開(kāi)二胎”，畢業(yè)后工作不分配了，房?jī)r(jià)也漲上天了。上有老下有小，肩上背負(fù)重任。還沒(méi)有購(gòu)置首套房，就遇到了孩子的上學(xué)問(wèn)題。而90不同，雖然房?jī)r(jià)高也買(mǎi)不起，但是有父母資助，而且他們的父母還處在中年時(shí)期，有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。