伴隨著2018年的結(jié)束，房企的年終成績單也火熱出爐。

這一年轉(zhuǎn)瞬即逝，回首中國樓市，從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜，可謂跌宕起伏，風(fēng)起云涌。

這一年，多地密集出臺調(diào)控政策，樓市經(jīng)歷了史上最嚴(yán)調(diào)控；

這一年，在“錢緊債多”的資金命門下，地產(chǎn)商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩(wěn)度過樓市“寒冬”；

這一年，行業(yè)加速聚攏，越多越多的企業(yè)突破了千億門檻，“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢愈加明顯。

透過這片最終的數(shù)字矩陣，我們試圖感知2018年的不易，探索2019年的前程。

30家千億房企

克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，頭部三強(qiáng)“碧萬恒”基本格局未變，碧桂園以7287億元再創(chuàng)行業(yè)高峰，萬科以6069億元緊隨其后，恒大則以5511億元的銷售額位列第三。

融創(chuàng)依然保持著較高增速，4600億元的銷售規(guī)模和保利發(fā)展一起上升至4000億元的梯隊(duì)。龍湖以2007億元的業(yè)績拿到十強(qiáng)的最后一張門票，這也意味著，房企十強(qiáng)的門檻超過2000億元。前兩年位列十強(qiáng)的華夏幸福在經(jīng)歷了資金困境、裁員等風(fēng)波后，2018年以1680億元的成績位居13名。

對比最終的成績，將年度目標(biāo)設(shè)置為1400億元的世茂顯得有些過于“保守”。2018年，世茂商業(yè)和住宅多點(diǎn)開花，全年業(yè)績定格在1761億元，超額完成25%，與業(yè)績排名緊隨其后的陽光城一樣均上升5名。

2018年，越來越多的房企邁過“千億”門檻，有2017年距離千億僅一步之遙的中南置地，有懷揣“千億夢”數(shù)年的老牌房企富力，也有趕超者中梁和祥生。

千億軍團(tuán)的擴(kuò)充速度遠(yuǎn)超想象。2018年，千億房企共有30家，2017年，這一數(shù)字則是17家，一年時(shí)間近乎翻番。將時(shí)間軸拉長，2015年，這一數(shù)據(jù)對應(yīng)的是7家，2016年為12家，三年間，千億軍團(tuán)擴(kuò)充了3倍之多，年復(fù)合增長率超過60%。

2018年，百強(qiáng)房企中有近半數(shù)的房企制定了年度銷售目標(biāo)，且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國房地產(chǎn)市場受調(diào)控政策持續(xù)深入影響企業(yè)銷售增速放緩，但在這些提出業(yè)績目標(biāo)的房企中，仍有近9成房企按時(shí)完成了全年業(yè)績目標(biāo)，其中，不乏世茂、陽光城、金科、新城等提前完成者。

不過，也有華夏幸福、朗詩等業(yè)績未達(dá)標(biāo)者。

頗有意思的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，朗詩2018年前11個(gè)月銷售的流量金額為274億元，僅完成全年業(yè)績目標(biāo)460億元的59.6%，最后一個(gè)月，朗詩似乎在“奮力追趕”。全年381億元的流量金額也意味著，朗詩12月的單月銷售額達(dá)到了107億元。

復(fù)盤朗詩2018年前11個(gè)月的表現(xiàn)，業(yè)績最高的為2018年6月，銷售額為56億元，2018年3月最低，為10.8億元。2018年下半年，朗詩的業(yè)績始終較為平淡，7、8兩月合計(jì)銷售45億元，9-11月分別為26億元、18億元和21億元。因此，107億元的單月銷售額約等于朗詩7-11月間5個(gè)月的銷售額總和。

土儲趨于冷靜

與2015年、2016年“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率”地塊頻出的“盛況”截然不同，“更加審慎、回歸理性”是房企2018年拿地的真實(shí)寫照。

中指土地?cái)?shù)據(jù)庫對全國300個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月，流拍住宅用地已超700宗。雖然土地流拍情況在2018年第四季度末已有所改變，但克而瑞數(shù)據(jù)也指出，2018年銷售額排名前100房企的拿地總貨值較2017年下降13%。

從梯隊(duì)上來看，2018年，位列銷售榜前十房企的新增貨值、建面集中度均在50%以上，成為土地市場上的“?？?rdquo;。值得一提的是，高喊“活下去”的萬科以及曾聲稱基本不在公開市場拿地的融創(chuàng)均是2018年的土地收割“大戶”，新增土地價(jià)值分別為2686.6億元和2033.1億元，僅次于碧桂園。

此外，2018年11月中旬正式向港交所遞交招股書的中梁也正在加緊全國性縱深布局以匹配其規(guī)模化發(fā)展的野心。據(jù)了解，2018年中梁新增土儲貨值同比增長165%，是銷售榜前30房企中貨值增長最迅猛的企業(yè)。

規(guī)模房企充足的“糧草”或?qū)⑦M(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競爭格局。克而瑞指出，2018年，銷售前十房企新增土儲貨值占比較銷售集中度高出7個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示其未來規(guī)模上仍有較大上漲空間，而其余各梯度新增土儲集中度均小于銷售集中度，差距有所分化或繼續(xù)拉大。

除大型民營房企外，國資及具有國資背景的拿地聯(lián)合體也是2018年土地市場的活躍分子?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，截至2018年12月，中海、華潤置地、保利新增土地價(jià)值均過千億。此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國住宅用地成交總價(jià)TOP10和樓面單價(jià)TOP10中，中鐵置業(yè)、中海等領(lǐng)銜競得方名單，且成交地塊多位于一線城市。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，相較于一些受高杠桿所限，資金鏈趨緊的民營房企，較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策及占據(jù)優(yōu)勢的資金成本是國企逆勢拿大宗地塊的底氣。

就地方國資房企而言，華發(fā)股份近期加快補(bǔ)倉力度，繼2018年11月落子廣東江門和北京房山后，其分別又以近53億元和35億元獲取湖北武漢CBD板塊兩宗地塊和廣東珠海住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)主導(dǎo)權(quán)。進(jìn)入2019年，華發(fā)股份毫無減速之意，通過入股項(xiàng)目的方式與萬科、金地、金融街合作開發(fā)南京、深圳地塊。

事實(shí)上，“抱團(tuán)”開發(fā)地塊已成為房企擴(kuò)儲模式中的一個(gè)縮影。比如，以北京為主戰(zhàn)場的首創(chuàng)置業(yè)在2018年就通過股權(quán)收購對其版圖進(jìn)行拓深及擴(kuò)張。

有市場人士對《國際金融報(bào)》記者表示，合作開發(fā)有助于房企之間的取長補(bǔ)短，如在面對配建保障性住房、“競自持”等愈發(fā)嚴(yán)苛的土地出讓條件時(shí)，大房企既可扮演財(cái)務(wù)投資者的角色，緩解資金壓力，又可提高項(xiàng)目公司資源整合及運(yùn)營的能力。其預(yù)測，該種模式在2019年或?qū)⒊掷m(xù)。

關(guān)注城市能級

2018年，房企的謹(jǐn)慎態(tài)度不僅體現(xiàn)在拿地金額和面積上，在銷售降溫的大環(huán)境下，房企也更加重視其投資項(xiàng)目的所在區(qū)域及城市等級。

克而瑞表示，從能級選擇上來看，三四線城市成為2018年多數(shù)百強(qiáng)房企的首選。房企在三四線城市新增土儲建面占比接近6成，比二線城市高出20%，而一線城市因受供應(yīng)緊等因素影響，占比僅有4%。

針對2019年一二線城市的預(yù)期走勢，易居研究院研究員沈昕認(rèn)為，這主要取決于2019年調(diào)控政策和信貸政策是否會(huì)放松。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市已低迷較長時(shí)間，未來樓市如果回暖也會(huì)先從這類城市開始。

值得注意的是，進(jìn)入2018年下半年，由于棚改貨幣化退潮，一二線城市供地規(guī)模提升，再加上樓市整體走弱，不少房企選擇主動(dòng)收縮戰(zhàn)線，調(diào)整區(qū)域布局。

一葉落而知天下秋，行業(yè)龍頭已先一步嗅出市場動(dòng)向。早在2018年8月，恒大總裁夏海鈞就曾表態(tài)，恒大將持續(xù)覆蓋一線、二線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線地級市，四線不準(zhǔn)備去。融創(chuàng)則表示，其聚焦一二線核心城市的投資策略并不會(huì)變。同月，中海主席兼行政總裁顏建國也在業(yè)績會(huì)上透露，公司下一步投資會(huì)緊緊圍繞一二線城市，同時(shí)也包括一些人口的確在增長和產(chǎn)業(yè)的確在成長的新興城市。

克而瑞指出，新興城市里，重慶、河南鄭州、湖北武漢等中西部重點(diǎn)城市或?qū)⒊蔀?018年房企競相爭搶的“熱土”。地產(chǎn)深度報(bào)道作者：孫婉秋劉天天