2018年，青島土地出讓同比大漲67％，平均成交樓面價(jià)較2017年卻只增加了幾十元。量增價(jià)平，收入瘋長，市場(chǎng)卻談不上瘋狂。

土地收入名列前茅 規(guī)模卻并不領(lǐng)先

根據(jù)媒體近日公布的國內(nèi)300城市土地拍賣統(tǒng)計(jì)表，青島市2018年土地收入736億，同比增長高達(dá)67．83％，這一漲幅在上述統(tǒng)計(jì)表中名列前茅，在國內(nèi)重點(diǎn)一二線城市中，僅次于西安。

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但從土地收入規(guī)模上，青島在全國范圍內(nèi)并不領(lǐng)先。不僅與土地收入過千億的前11強(qiáng)有些距離，與省內(nèi)兄弟城市濟(jì)南的931億也相差近200億。需要指出的是，濟(jì)南今年的土地收入較去年降低了10％。

溢價(jià)率平平 均價(jià)僅漲了幾十塊

土地收入漲了近七成，貌似今年賣地挺“瘋狂”，但從成交價(jià)格等方面來衡量，2018年青島土地拍賣實(shí)情“冷靜”得多。

2018年，青島商住用地平均成交樓面地價(jià)為2649元／平方米，2017年，這個(gè)數(shù)字為2605元／平方米，一年時(shí)間，青島土地價(jià)格只漲了41元／平方米。

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（此表格數(shù)據(jù)和前述數(shù)據(jù)略有差異）

如果從區(qū)域平均溢價(jià)率角度來衡量，青島至少有8個(gè)傳統(tǒng)區(qū)域的土地出讓溢價(jià)率都是零或低于1，底價(jià)成交的情況遠(yuǎn)較前兩年普遍。只有一個(gè)區(qū)域的溢價(jià)率剛剛達(dá)到10％。

膠即西三駕馬車 未來城建重點(diǎn)

青島土拍數(shù)量的增長重點(diǎn)發(fā)生在西海岸、膠州、即墨三個(gè)座標(biāo)上，2018年，西海岸新區(qū)商住用地拍賣成交90宗，成交面積高達(dá)6229畝，其次是膠州，成交面積達(dá)3676畝，即墨成交2791畝，三者相加，在青島總成交面積的占比，超過60％。

在青島主城土地供應(yīng)有限，城市容量趨于飽和的背景下，在三灣三城的大青島新框架下，配合地鐵延伸、機(jī)場(chǎng)、區(qū)劃調(diào)整、影都、博覽城等重大配套的落地，青島城市能量外溢、多核心發(fā)展的趨勢(shì)，在這樣的土地出讓結(jié)構(gòu)中也能體現(xiàn)。

本圖據(jù)青島規(guī)劃局網(wǎng)站

值得注意的是，平度萊西等兩個(gè)遠(yuǎn)郊市的土拍近兩年也保持相對(duì)往年更好的熱度和成績，地鐵、高鐵等交通動(dòng)脈的串聯(lián)，以及近年來即墨膠州等區(qū)市的地產(chǎn)熱輻射，對(duì)上述兩個(gè)區(qū)域的土地市場(chǎng)起到了相當(dāng)大的帶動(dòng)和刺激效果。

抄底年誰得意？ 未來樓市主角是它們

總體而言，盡管2018年青島土地收入大幅增長，這一年卻并非爭(zhēng)搶年，從溢價(jià)率的角度來衡量，更像是開發(fā)商適時(shí)補(bǔ)倉的抄底年。

2018年，青島一級(jí)土地市場(chǎng)中，有6家開發(fā)商拿地超過百萬平米，分別是融創(chuàng)、中建東孚、保利、龍湖、海信和海爾。

2018年青島樓市銷冠融創(chuàng)在土地市場(chǎng)上也斬獲頗豐，193萬方的拿地規(guī)模排名青島第一?？梢韵胂?，它和保利、龍湖等會(huì)在未來青島樓市中繼續(xù)領(lǐng)跑的表現(xiàn)。

海信、海爾這對(duì)本土兄弟也是今年青島土地市場(chǎng)的贏家，本土優(yōu)勢(shì)換來的寶貴儲(chǔ)備，為他們未來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，至少在青島，未來幾年不會(huì)是外來大鱷的獨(dú)角戲。