“過(guò)去的2018年，樓市就像過(guò)山車，買房更像一場(chǎng)賭博。”有人如此調(diào)侃。

時(shí)間來(lái)到2019年，島城房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊撲朔迷離，但毫無(wú)疑問(wèn)城市發(fā)展卻給了無(wú)數(shù)購(gòu)房者信心。首先是，去年無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量，西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和膠州市均排在前三名，成為青島樓市當(dāng)仁不讓的“三駕馬車”。

其次，青島的區(qū)域性規(guī)劃和發(fā)展令人期待，尤其是即墨撤市劃區(qū)，標(biāo)志著即墨鰲山灣所在的“東部灣區(qū)”正式劃歸主城區(qū)，青島也邁入灣區(qū)發(fā)展新時(shí)代，引來(lái)眾多開發(fā)商青睞。在過(guò)去的2018年，即墨、膠州、城陽(yáng)、高新區(qū)等樓市人氣持續(xù)火爆，滿足島城剛需一路向北，成為支撐樓市穩(wěn)步增長(zhǎng)的重要支點(diǎn)。

西海岸新區(qū)青島新坐標(biāo)

根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2018年1—10月份青島樓市價(jià)漲量跌，商品房共成交112419套，同比下跌17.08%，均價(jià)12055元/平方米，同比大漲20.78%。上半年雖然成交量同比有所下滑，但是給人的感覺(jué)仍然是“房子不愁賣”。在青島樓市限購(gòu)限貸限價(jià)限售的“四限”調(diào)控政策之下，周邊區(qū)域及近郊樓市十分活躍，無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量，西海岸新區(qū)、城陽(yáng)區(qū)和膠州市均排在前三名，成為青島樓市當(dāng)仁不讓的“三駕馬車”。

前年，中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目，推出了“新區(qū)巡禮”重點(diǎn)報(bào)道。這組重點(diǎn)報(bào)道的開篇之作，就是為青島西海岸點(diǎn)贊。自橋隧貫通之后，擁有濱海風(fēng)光的西海岸成了許多剛需族落戶的首選。地鐵1號(hào)線和13號(hào)線連接起“西部灣區(qū)”和“中心灣區(qū)”，西海岸新區(qū)到主城區(qū)的距離將大大縮短。再加上周邊配套日益完善，不論是交通、醫(yī)療、教育，還是生活配套都將越來(lái)越醇熟，吸引著不少市民到此置業(yè)。

在西海岸眾多樓盤中，位于西海岸東岳東路的山鋼憑海臨風(fēng)最為引人注目。因?yàn)閮r(jià)格限制在1萬(wàn)元/平方米左右，與二手房存在明顯價(jià)差，所以上半年推出時(shí)引發(fā)萬(wàn)人認(rèn)籌。下半年項(xiàng)目加推的新一期上千套高層和別墅，價(jià)格微漲，在1萬(wàn)元至1.25萬(wàn)元/平方米左右。同為剛需大盤的中建錦繡城，近期也有放量加推計(jì)劃。維多利亞灣同樣也是大體量加推，面積為130平方米、140平方米、150平方米、155平方米戶型，均價(jià)12300元/平方米。

城陽(yáng)剛需置業(yè)一路向北

以往的剛需重地李滄區(qū)新建商品房項(xiàng)目已經(jīng)日漸稀少，僅有的幾個(gè)項(xiàng)目都是以高端改善為主，總價(jià)在300萬(wàn)元左右，這對(duì)于普通工薪剛需族來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)有些重。所以，城陽(yáng)區(qū)漸漸成了剛需外溢的一個(gè)重要選擇。從去年上半年的成交量來(lái)看，在西海岸新區(qū)一騎絕塵的同時(shí)，城陽(yáng)區(qū)的新建商品和住宅房供應(yīng)量均位列第二位，城陽(yáng)區(qū)上半年新房成交15095套，相比前年的17439套下滑13.44%，通過(guò)數(shù)據(jù)分析，西海岸新區(qū)和城陽(yáng)區(qū)共成交38699套，占全市成交量的45%。從單盤成交方面，城陽(yáng)區(qū)呈現(xiàn)的是“多點(diǎn)開花”的局面，并沒(méi)有某一單盤的銷售特別突出，各盤之間的銷售都相對(duì)均衡。

作為主城區(qū)剛需外溢的主要區(qū)域，城陽(yáng)區(qū)的房?jī)r(jià)近年來(lái)也是不斷上漲，許多核心區(qū)域的房?jī)r(jià)突破了2萬(wàn)元/平方米。但是在市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼之后，北城區(qū)的房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了雙降。考慮到價(jià)格、地段和性價(jià)比，很多置業(yè)者會(huì)把目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。隨著二手房成交量的逐步下滑，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了很多性價(jià)比較高的房源。

在島城購(gòu)房區(qū)域中，2018年的高新區(qū)也值得一提。自前年開始，高新區(qū)有關(guān)部門對(duì)轄域內(nèi)新開樓盤采用政府“限價(jià)”政策，該區(qū)域的新房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于西海岸、城陽(yáng)、即墨、膠州等地，一躍成為青島周邊的價(jià)格洼地，吸引了部分剛需和投資者來(lái)此投資置業(yè)；由于供求比嚴(yán)重失衡，高新區(qū)內(nèi)的新房從三年前的“無(wú)人問(wèn)津”變得“一房難求”。世茂公園美地、領(lǐng)秀珊瑚灣、海爾云璽、新城云樾曉院、星雨華府等樓盤項(xiàng)目也統(tǒng)一采用公證搖號(hào)的方式公開售房。高新區(qū)主流基本均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米至1.3萬(wàn)元/平方米，還包含裝修。

膠州空港優(yōu)勢(shì)助推經(jīng)濟(jì)騰飛

青島“三帶一軸、三灣三城、組團(tuán)式”城市空間布局中，膠州的位置尤為重要。以新機(jī)場(chǎng)為代表，構(gòu)建的“海陸空鐵”立體化全通型綜合交通體系，使膠州正逐步成為青島的門戶和樞紐。在多方努力下，膠州獲得了國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、歐亞經(jīng)貿(mào)合作產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家示范物流園四個(gè)“國(guó)字號(hào)”的平臺(tái)。在主城區(qū)限購(gòu)的背景下，交通便利的膠州成了許多市民購(gòu)房的首選。

膠州的樓市大致可以分為三個(gè)片區(qū)，膠州老城區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)配套醇熟，生活舒適度極高，洋房、小高層、別墅不同類型的產(chǎn)品，可滿足各個(gè)層次購(gòu)房者的需求；膠州新城區(qū)坐擁三里河公園，依托膠州市政府優(yōu)越的發(fā)展前景，整體規(guī)劃更加的科學(xué)、合理，所以更能吸引年輕人的關(guān)注；膠州少海新城坐擁少海濕地公園，房產(chǎn)大鱷云集，別墅產(chǎn)品為該片區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)品，如新城璽樾、中洲半島城邦項(xiàng)目與保利叁仟棟項(xiàng)目，都得到不少購(gòu)房者的關(guān)注。在近期年底房企搶客戰(zhàn)中，天泰作為青島的老牌本土地產(chǎn)商，在膠州率先推出了“城市紅盤，惠動(dòng)金膠，均價(jià)8800元/平方米搶住多層電梯洋房”的優(yōu)惠活動(dòng)。

即墨共享藍(lán)色硅谷利好

前年即墨區(qū)正式掛牌，千年商都正式進(jìn)入了“即墨區(qū)”的新時(shí)代。即墨以鰲山灣群為依托，正在全力打造世界知名、以海洋教育科技為特色的“中國(guó)藍(lán)谷”，打造海洋科研人才集聚、創(chuàng)新實(shí)力強(qiáng)勁的灣區(qū)。目前，藍(lán)谷已集聚了青島海洋國(guó)家實(shí)驗(yàn)室等22個(gè)國(guó)家科研平臺(tái)，山東大學(xué)、天津大學(xué)、四川大學(xué)等近30所高等院校和科研機(jī)構(gòu)，與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)新城、國(guó)際商貿(mào)城等重點(diǎn)功能組團(tuán)以龍頭項(xiàng)目為帶動(dòng)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯。目前進(jìn)軍即墨的大鱷級(jí)開發(fā)商有：萬(wàn)科、保利、復(fù)星、龍湖、融創(chuàng)、中海、正大、海爾、中交、魯能、銀盛泰、中糧、新城、海信、魯商、三盛、恒大、魯信、天泰、青建等。如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)，也體現(xiàn)出房企對(duì)即墨市場(chǎng)的集體看好。即墨區(qū)藍(lán)色硅谷、溫泉板塊、創(chuàng)智新區(qū)以及中心城區(qū)四大熱門板塊，已成為青島熱門購(gòu)房區(qū)域。

去年以來(lái)，地鐵11號(hào)線開通；多個(gè)大項(xiàng)目落地、啟動(dòng)；教育科研、產(chǎn)業(yè)配套的升級(jí)，青榮城際鐵路、龍青高速等相繼建成運(yùn)營(yíng)，11號(hào)線途經(jīng)的藍(lán)色硅谷區(qū)域與東李和嶗山相比，是目前該線路途經(jīng)的三大片區(qū)中“最大的價(jià)值洼地”，藍(lán)色硅谷正式納入嶗山、市北、李滄20分鐘生活圈，這一時(shí)間與空間的跨越性“穿越”，勢(shì)必將改變島城部分市民的生活方式。