2018年無疑是“調控年”，全年發(fā)布政策多達438次——限購、限貸、限價、限售輪番上陣，剛需焦灼、改善糾結、投資者躁動...沒有人能逃過樓市調控的余波和桎梏。

“堅決遏制房價上漲”，這8個字，言簡意賅卻字字千金，讓整個房地產(chǎn)圈感到驚心動魄！

那一刻，所有房地產(chǎn)人都明白了：舊有的邏輯和經(jīng)驗已失效，或正在失效的路上踽踽獨行。

未來，變得更加撲朔迷離。

【一】

那么，在“穩(wěn)”字當頭的2019年，樓市調控政策會松動嗎？會先放松哪個？

或許，我們能從“四限”在2019年的發(fā)展看到樓市接下來的方向。

目前“四限”達到了控制房價上漲的目標，但會長期作戰(zhàn)下去嗎？

答案是：一定、確定以及肯定

——絕無可能！

首先，我們梳理一下“四限”。

（1）限購：通過戶口和在這個城市呆了多久（社保）來決定購房名額

比如廣州，需要廣州戶口或者連續(xù)繳納社保5年才能買房

直接影響：符合買房條件的人大大減少

（2）限貸：用過購房貸款的人，二次用貸款額度就會縮短

首套房：一般可以貸款7成

二套房：一般之前貸款還清可以貸款5成，未還清只能貸3成

直接影響：買房的上車成本增高

（3）限價：房價不是你想賣，想賣就能賣

針對每個地區(qū)的房子，政府都會給出指導銷售價，限制房地產(chǎn)抬價銷售

直接影響：房價表面沒漲，但購房者首付增加了，衍生出雙合同現(xiàn)象

（4）限售：房子要到“法定年齡”才能“出嫁”

一般是，新房子必須得取得房產(chǎn)證兩年后才能交易。

直接影響：一方面，市場上二手房源供應減少，另一方面，投資者新入市減少。

在四大樓市調控政策下，樓市得到了合理遏制，我們在昨天的文章有對2019年樓市進行定調《又沒提房地產(chǎn)，2019年樓市終于定調了！》（點擊查看），說明頂層的意思非常明確，要維持房價穩(wěn)定，不要讓房價大漲，但是也不能讓房價出現(xiàn)大跌。

但，目前各大城市樓市分化嚴重：一線城市價穩(wěn)量降；二線城市的部分熱點城市降溫明顯，價格不斷探底；而三四線，反應比較滯后，部分城市仍然虛火微漲，目前相對嚴厲的調控政策已不適用當前的樓市行情。

所以，我認為，2019年房地產(chǎn)市場政策將有所放開，分類調控將成為主要手段。

放開的先后順序應該是：限貸-限價-限購-限售。

【二】

首先是限貸，限貸是有兩個作用機制的，第一重機制是限制銀行住房貸款的總量，從央行的源頭強制某銀行今年只能放出去多少房貸，也就是對房貸額度進行限制；第二重機制，是直接上浮房貸利率，增大購房成本。

對銀行房貸總量進行限額，能夠控制“水”流入房地產(chǎn)，而上浮房貸利率，則能夠直接降低房產(chǎn)投機的熱度。

目前來看，房貸利率的下調也不是新鮮事了，截至11月，全國首套房貸平均利率5.47%,上浮10%，二套6.06%，上浮20%。

不僅北廣深、杭州、南京、武漢、佛山、東莞等城市都出現(xiàn)了下調，而且放款速度也已經(jīng)加快。

這預示著，在2019年，限貸政策整體會有所松動。

因為，目前樓市已企穩(wěn)，房貸利率繼續(xù)上浮的條件基本不存在了。

在供給端，一聲“去杠桿”直接把開發(fā)商打趴下，天天說房企資金鏈緊張，不是裁員就是倒閉，截至10月末的不完全統(tǒng)計，至少有10家房企因資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)，再打壓下去房地產(chǎn)也會撐不住。

在需求端，貨幣政策的松緊直接影響購房者的錢袋子，進而影響購買力，本來樓市下行購買意愿就薄弱，利率高企更會讓本就不多的剛需者望而卻步。

在頂層，外部經(jīng)濟環(huán)境如此微妙，維持積極的財政政策和穩(wěn)健中性的貨幣政策非常必要。

最好的結果是：限貸放開，營造寬松的貨幣政策環(huán)境，但是又適當控制水流方向。

例如像以前毫無節(jié)制地加杠桿炒房，一定會被控制，畢竟房子是你的房子，而金融卻是國家的金融。

【三】

其次是限價，早在今年10月份，廣州的南沙、增城、花都就打響限價放開第一槍。

10月19日，廣州住建委緊急回應，發(fā)布《關于我市進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理作出說明》，強調嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備，并將對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化。

自此之后，全國大多數(shù)城市也逐步取消了“雙合同”，別說限制成交價了，連降價也不無法救市，依然對成交量無力回天。

在這一輪行情中，強二線城市的搶房就是由于限價引起的，例如杭州的網(wǎng)紅奧體板塊限價3.5萬/㎡，周圍的二手房已經(jīng)突破4萬/㎡，高達5000/㎡的價差。

購房者的心里就是：政府給我派個這么大的大紅包，我不去搶，我傻嗎？

于是——搶！搶搶！搶搶搶！

雖然限價政策不影響市場供求關系，但是會極大地改變市場預期。

而當前市場的限價盤已經(jīng)消化得差不多，而且整個樓市形勢都在扭轉。按照2019年的走勢，即便放開地價和售價，資質好的項目不會出現(xiàn)暴漲，抗住樓市寒冬都己經(jīng)是表現(xiàn)喜人了。

而資質差的項目，該賣不出照例賣不出，部分城市降價還被勒令停止，比如合肥“降價未遂”。

所以，限制高價在絕大多數(shù)城市已經(jīng)是空懸在頂?shù)奶摿睿瑑r格放不放開已經(jīng)不能影響到樓市行情，不如因城施策，把限價等手段慢慢放開。

【四】

接下來是限購，限購政策的調整會比較慎重，應當會局部放開。

因為，一旦放開不利，可能會導致部分區(qū)域突然涌入大量剛需而對當?shù)厥袌霎a(chǎn)生強烈沖擊，對穩(wěn)定不利，所以限購的放開，一定是有先決條件的。

對于人口密度過高的大型城市，比如北上廣深這些城市，會從人口疏散的戰(zhàn)略角度出發(fā)，嚴格對購買資格進行把關。

而，像廈門及其類這樣房價泡沫膨脹的二線城市來說，本輪的調控已經(jīng)造成房價開始發(fā)生明顯下跌，跌幅最大甚至達到了10000元以上，而且，新房和二手房交易量也連續(xù)多月下滑，這些城市,在泡沫擠得差不多的時候，應該逐步放開限購。

放開限購“廣迎賓客”，讓廣大無購房資格的剛需，可以在回調階段趁機上車，適當?shù)媒o市場補充需求，才有可能讓擠泡沫變得更有彈性，而不至于一下子摧毀，才能形成較為穩(wěn)定的良性的樓市環(huán)境。

【五】

限售，一定是調控的底線，是最不可能放開的政策，一定排在最末端。

我們都知道，被提及最多的就是房住不炒。而限售，就是實現(xiàn)“不炒”關鍵，可以直接鎖定了房子交易的流動性。

面對再高的轉售價，炒房客短期也無法出手，資金也只能乖乖被套牢在房子里，很大程度減少炒房客進場，以及價格炒高。

如果放開限售，在目前的樓市跌跌不休的行情下，就可能會出現(xiàn)集中拋售潮，造成嚴重的樓市“踩踏”事件。

溫州就是血淋淋的例子，2000年-2010年溫州房價暴漲，從兩三千元一平迅速上升到2010年的3萬多元/平方米。

到了2010年底，隨著原材料價格上漲、勞動力成本上升、國際市場動蕩不定的多重壓力，溫州中小企業(yè)步履維艱，發(fā)生了企業(yè)經(jīng)營困難、資金鏈斷裂、老板跑路的現(xiàn)象。

一時間，中小企業(yè)大面積的倒閉，直接影響了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)的整個圈層，企業(yè)、個人紛紛拋售房產(chǎn)！

棄房斷供潮對溫州造成了毀滅性的打擊，直至現(xiàn)在都難以修復。

所以不得不佩服當局的前瞻性，在擠泡沫的操刀前，率先設置了限售作為兜底，把炒房客的出口牢牢鎖上，頗有“關門打狗”的意味，這是安全閥，萬萬不可輕易動搖。