今天是農(nóng)歷二十四節(jié)氣的立冬?！对铝钇呤蚣狻氛f：“立，建始也；冬，終也，萬物收藏也。”

而對于中國房地產(chǎn)來說，近幾月似乎也一直籠罩在“入冬”的陰影里......

在樓市持續(xù)性調(diào)控和信貸政策限制下，購房者入市的積極性正在不斷減弱。10月份，10個典型城市（北京、深圳、成都、杭州、南京、青島、金華、蘇州、無錫、廈門）二手房成交量3.9萬套，環(huán)比下降25%，同比下降9%，成交量創(chuàng)48個月新低。

其實市場交易降溫是大概率事件。但連續(xù)數(shù)月二手房交易量持續(xù)走低，市場觀望情緒濃厚，同時賣方壓力顯現(xiàn)，降價現(xiàn)象開始增多。

 撰文/燮旻 

10城二手房成交套數(shù)同比連降25個月

今年1~10月10個城市二手房成交量為56.8萬套，相比去年同期水平下降了12%。今年初累計成交套數(shù)同比已經(jīng)連降25個月，已遠超上一輪低迷期(連降16個月)，表明本次房地產(chǎn)調(diào)控力度遠超以往歷次。

10月份100個重點城市二手住宅掛牌均價環(huán)比下跌0.1%，連續(xù)兩月下跌。100個城市中，二手住宅掛牌均價環(huán)比上漲城市共51個，平均漲幅0.75%；持平城市3個；下跌城市46個，平均跌幅0.78%。而大部分一線及熱點二線城市二手住宅掛牌均價環(huán)比下跌。

二手房掛牌價最高的城市中，深圳以65813元/㎡占據(jù)榜首；其次為北京，掛牌均價63613元/㎡；上海掛牌價59121元/㎡位居第三。青島十月二手房掛牌均價22808元/㎡。

10月10城二手房成交增幅變化數(shù)據(jù)

來源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

一線城市中，北上廣均出現(xiàn)環(huán)比下跌，深圳以微漲0.04%成為唯一環(huán)比上漲城市。熱點二線城市中，也僅有三亞、蘇州等城市小幅上漲，其中青島較去年同期同比小幅上漲，但環(huán)比下降。大部分城市仍處于下跌趨勢。

二手房住宅掛牌均價在3萬元/平方米以上的城市為8個，與9月持平；均價在2萬~3萬元/平方米的城市為10個，與9月持平；均價1.5萬~2萬元/平方米的城市16個，比9月增加1個。均價1萬元/平方米以下城市仍然為37個。

可以預見，未來一段時間仍然以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主，而在沒有調(diào)控政策放松的情況下，房地產(chǎn)市場將很難出現(xiàn)全面改觀。

青島樓市：

跌落的九月 失守的十月 冰冷的十一月

2018年10月份青島全市二手房22808元/㎡，較9月份的23364元/㎡下跌了556元，跌幅2%有余。

而分區(qū)來看，青島10大區(qū)市中，萊西、嶗山、市南等三區(qū)市上漲，而其余七區(qū)市均出現(xiàn)下跌情況，尤其是老黃島板塊10月份單月下跌1611元/㎡，跌幅達8%！

↑↑↑點擊查看大圖（數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)協(xié)會）

根據(jù)三個目前市場份額占比較大的二手房交易平臺：鏈家網(wǎng)、安居客、房天下提供的數(shù)據(jù)來看，青島二手房交易價連續(xù)三個月走低。但價格的回落并未帶來成交量的上漲。

據(jù)不完全統(tǒng)計，10月份青島二手房網(wǎng)簽量為2444套,環(huán)比下降0.7%。10月份,價格在200萬以上的房源的熱搜度占60%,環(huán)比下降1個百分點；面積在90平方米以上的房源,熱搜度占50%。最受剛需一族歡迎的小戶型兩居二手房占據(jù)了大部分的市場需求與關(guān)注。

從熱搜樓盤情況來看,10月份熱搜榜中有五個樓盤位于市北區(qū),已經(jīng)連續(xù)四個月霸占熱搜榜席位五個及以上,其中同安路商圈依舊為火熱商圈。嶗山區(qū)的魯信長春花園依舊為熱搜榜第一位,第二名為青島西海岸新區(qū)的海爾地產(chǎn)山海灣,第三名為市北區(qū)的萬達39克拉。

作為上半年北方城市漲幅代表的青島，銀十迎來的不是銷售旺季，而是銷售慘淡，80%的樓盤面臨去化難題。如今，“金九銀十”的黯然退場已經(jīng)寫定，全國各大城市量價齊跌，11月各地樓市開始進入量變引起質(zhì)變的發(fā)酵階段。

2018年青島樓市如何收尾？

不同于2016年、2017年實現(xiàn)的房地產(chǎn)年終翹尾，銷售火爆。今年，二手房的下滑，也將慢慢發(fā)酵至一手房市場。10月份開盤的近30個項目中，只有三個盤清空了房子，其他多數(shù)樓盤剩余大量房源。兼具地鐵、學區(qū)等優(yōu)勢條件的少數(shù)樓盤，因為有政府限價，價格低于周邊房價，在價格優(yōu)勢和成熟配套的共同作用下，勉強清空了房源。

其他樓盤則剩下了不少房源，最差樓盤的認購率只有31%，項目推出的108套精裝新房，只有33套售出。各大售樓處也是人跡罕至，購房者普遍陷入了觀望狀態(tài)中。對于主城區(qū)的房源，大戶型則是最難消化的產(chǎn)品，高總價讓房子成為了極少數(shù)人的奢侈品。

在樓市“入冬”成為共識的背景之下，為加快回籠資金，部分樓盤開始了“以價換量”，尤其在樓盤扎堆的片區(qū)，如城陽的惜福鎮(zhèn)、膠州全境、即墨大部分區(qū)域、西海岸黃島城區(qū)等，在年底銀行放款速度等的資金壓力下，預計也將有越來越多的樓盤加入了“價格戰(zhàn)”。

從低首付的“價格戰(zhàn)”，蔓延至草木皆兵的“全民營銷戰(zhàn)”，新房的開發(fā)商也在“涼涼”的市場中力爭客戶資源。在價格向買方市場轉(zhuǎn)變的過程中，開發(fā)商與消費者之間的博弈從未停歇，市場的機遇與挑戰(zhàn)同時并存，2018年也將在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中迎來尾聲。