土地供求余溫尚存競(jìng)拍溢價(jià)率同比下降

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，二者之間互為因果，互相影響，其中土地市場(chǎng)的變化將直接影響后期房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的好壞則導(dǎo)致土地市場(chǎng)的溫度高低。

受房地產(chǎn)市場(chǎng)走低的影響，盡管當(dāng)前土地出讓金總體仍處于歷史高位，但從近期多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的土地市場(chǎng)報(bào)告可以明顯發(fā)現(xiàn)，雖然土地供應(yīng)數(shù)量明顯增加，可土地市場(chǎng)卻已開(kāi)啟降溫“開(kāi)關(guān)”。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，受其檢測(cè)的300個(gè)城市中，雖然共推出土地2628宗，環(huán)比增加11%，但實(shí)際成交土地卻只有1845宗。其中，住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）共成交588宗，環(huán)比減少16%，同比減少38%；從土地出讓金來(lái)看，10月份土地出讓金總額為2869億元，環(huán)比減少9%，同比減少28%。

青島土地市場(chǎng)余溫尚存，近郊是成交重點(diǎn)

全國(guó)土地市場(chǎng)在降溫，但青島土地市場(chǎng)余溫尚存。

從青島市場(chǎng)看，2018年1-10月，青島市區(qū)共推出各類(lèi)用地367宗，共計(jì)1833.0萬(wàn)平方米，同比增加101.76%。其中，推出住宅用地111宗，共計(jì)518.8萬(wàn)平方米，同比增加38.33%；商辦用地67宗，共計(jì)263.9萬(wàn)平方米，同比增加289.50%。

供應(yīng)同比增長(zhǎng)很多，成交也在同比增加，但幅度降低，特別是住宅用地。今年1-10月，青島市區(qū)共成交各類(lèi)用地320宗，共計(jì)1578.8萬(wàn)平方米，同比增加87.84%。其中，成交住宅用地99宗，共計(jì)431.5萬(wàn)平方米，同比增加29.52%；商辦用地53宗，共計(jì)166.4萬(wàn)平方米，同比增加185.05%。

從成交區(qū)域來(lái)看，黃島區(qū)成交規(guī)劃建面1261.6萬(wàn)平方米，占比51 %，排名第一；排名二位的是城陽(yáng)區(qū)，成交規(guī)劃建筑面積617.2萬(wàn)平方米，占比25%。2018年1-10月份市南區(qū)無(wú)商住土地成交。從土地性質(zhì)來(lái)看住宅用地成交規(guī)劃建面867.34萬(wàn)平方米，占比35.1%；商辦用地成交建面290.57萬(wàn)平方米，占比11.8%。

住宅樓面地價(jià)持續(xù)堅(jiān)挺，溢價(jià)率已經(jīng)遇冷

11月初，易居研究院發(fā)布《2018年10月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》稱(chēng)，2018年1-10月，受其檢監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入18019億元,同比減少0.5%，2016年初以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)，土地市場(chǎng)降溫明顯。

青島土地出讓金收入?yún)s持續(xù)同比增長(zhǎng)，2018年1-10月，青島市區(qū)共收入土地出讓金451.6億元，同比增長(zhǎng)91.03%。其中，住宅用地出讓金為342.7億元，同比增長(zhǎng)85.59%；商辦用地出讓金為71.6億元，同比增長(zhǎng)109.42%。

在出讓金同比增長(zhǎng)的背景下，青島各類(lèi)用地卻出現(xiàn)樓面均價(jià)同比下降和溢價(jià)率同比下降的情況。

1-10月，青島市區(qū)各類(lèi)用地樓面均價(jià)為1826元/平方米，同比下降4.57%。其中，住宅用地樓面均價(jià)為3951元/平方米，同比上升25.57%；商辦用地樓面均價(jià)為2464元/平方米，同比下降24.90%。

無(wú)論住宅用地還是商辦用地，溢價(jià)率都同比下降。1-10月，青島市區(qū)各類(lèi)用地平均溢價(jià)率為2.75%，比上年同期下降7.06個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為3.35%，比上年同期下降8.66個(gè)百分點(diǎn)。商辦用地溢價(jià)率為0.19%，比上年同期下降1.12個(gè)百分點(diǎn)。

“地王”現(xiàn)象銷(xiāo)聲匿跡

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅10月份，一二線城市住宅土地的流標(biāo)數(shù)量就以達(dá)到44宗，年內(nèi)合計(jì)流標(biāo)更是高達(dá)259宗，同比上漲176%。

從青島市場(chǎng)來(lái)看，2018年土地市場(chǎng)同樣較為平淡，僅有的溢價(jià)率較高的地塊為10月12日，山東千成礦業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)7小時(shí)40分鐘，歷經(jīng)401輪報(bào)價(jià)，以358.73萬(wàn)元拿下的即墨地塊，溢價(jià)率為112.74%，成為2018年青島溢價(jià)最高土地。而這個(gè)溢價(jià)率同去年中海拿下的即墨地塊高達(dá)400.17%的溢價(jià)率相比，相差甚遠(yuǎn)。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從今年土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量的增多，可以切實(shí)感受到“地王”地塊的銷(xiāo)聲匿跡，而這作用在土地市場(chǎng)的直接表現(xiàn)就是“面粉降價(jià)”、樓市降溫。究其原因，一方面是受限價(jià)因素影響，導(dǎo)致房企對(duì)于未來(lái)的房產(chǎn)上市交易價(jià)格持有更為保守的預(yù)期；另一方面，在樓市調(diào)控不斷從嚴(yán)且不放松的背景下，也讓房企對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)不抱有樂(lè)觀態(tài)度；再者，雖然上半年央行向市場(chǎng)投放了更多的資金流動(dòng)性，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資難依然是擺在面前暫未緩解的問(wèn)題。資金壓力的驟增也是房企拿地更趨謹(jǐn)慎的關(guān)鍵因素之一。

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上周樓市

一二手房市場(chǎng)曲線上揚(yáng)

青島日?qǐng)?bào)/青島觀/青報(bào)網(wǎng)訊連續(xù)幾個(gè)月跌跌不休的二手房市場(chǎng)上周終于止住下滑的腳步。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月11日至11月17日，青島二手房共成交674套，環(huán)比前一周上漲17．22％；成交面積65567．27平方米，環(huán)比上漲26％。其中普通住宅成交619套，成交面積53507．98平方米。

而一直以來(lái)較為穩(wěn)定的新房市場(chǎng)也連續(xù)數(shù)周保持穩(wěn)步回升，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月11日至11月17日，青島新房共成交5582套(其中住宅成交4680套，占新房總成交量的83.84%)，環(huán)比前一周上漲9.73%；成交面積為642481.27平方米，環(huán)比上漲9.12%。

黃島成樓市主要陣地

無(wú)論一手房還是二手房，很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，黃島都已經(jīng)成為青島樓市成交的主要陣地。

從新房市場(chǎng)看，黃島繼續(xù)榮登青島新房成交冠軍，上周新房成交1344套，成交面積為151062.06平方米；膠州一周新房成交1261套，繼續(xù)位列亞軍，成交面積為144542.25平方米；城陽(yáng)區(qū)擠進(jìn)新房區(qū)域成交“前三甲”，上周新房成交626套，成交面積為58986.89平方米。這三個(gè)區(qū)市的新房成交總量達(dá)3231套，占據(jù)青島新房成交總量的57.88%，與上周(71.22%)相比，比重有所下降。

而二手房市場(chǎng)也一改以往市北為成交大戶(hù)的局面，黃島區(qū)再次蟬聯(lián)二手房周成交冠軍，成交164套，成交面積為17861．35平方米；市北上周二手房成交124套，成交面積為8079．84平方米，位居亞軍；即墨進(jìn)入“前三甲”陣營(yíng)，上周二手房成交68套，成交面積為10867．17平方米。

優(yōu)惠加大，市場(chǎng)成交上揚(yáng)

其實(shí)，相對(duì)于剛剛止跌的二手房市場(chǎng)而言，受限價(jià)等各種政策的影響，青島新房市場(chǎng)一直相對(duì)較為平穩(wěn)。從上周市場(chǎng)成交來(lái)看，目前青島整體樓市已經(jīng)止跌回溫。

具體到二手房市場(chǎng)，接近年底，二手房市場(chǎng)重新走出了上揚(yáng)的曲線。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格已下降一段時(shí)間，其中雖有起伏但逐漸趨穩(wěn)，不少購(gòu)房者開(kāi)始在持幣觀望一陣后開(kāi)始考慮重新入市，讓成交量開(kāi)始觸底反彈。不僅如此，年底不少房東希望盡快賣(mài)出房子，為購(gòu)房者留出更多議價(jià)空間，這也是進(jìn)一步促進(jìn)成交的重要原因之一。

而縱觀青島新房市場(chǎng)，目前新房成交量連續(xù)數(shù)周保持穩(wěn)步回升，樓市從之前的低迷狀態(tài)穩(wěn)步回溫。業(yè)內(nèi)人士表示，臨近年末開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入了年底回款沖刺階段，再加上開(kāi)始有不少樓盤(pán)推出了買(mǎi)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，有些樓盤(pán)還打出了“首付可分期”的旗號(hào)，為促銷(xiāo)可謂是“花樣百出”。加上年底大盤(pán)集中上市，購(gòu)房者可選擇余地增加，從而也促進(jìn)了成交上揚(yáng)。