悄然之間，2018年只剩下最后兩個(gè)月了，濟(jì)南上半年公布的2018年年度市本級(jí)土地供應(yīng)計(jì)劃完成得怎么樣了？

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱今年以來的土地出讓記錄發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南今年的商業(yè)服務(wù)用地供應(yīng)已經(jīng)接近完成計(jì)劃，但是，在跟房價(jià)走勢密切相關(guān)的住宅用地供應(yīng)方面，今年已成交的住宅用地尚不足年度供地計(jì)劃的一半。

自8月份以來，隨著樓市降溫，土地市場也有所降溫，濟(jì)南土地市場出現(xiàn)了近年來罕見的大面積流拍現(xiàn)象。世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析，土地流拍在一定程度上影響了濟(jì)南的土地供應(yīng)量，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成果之際，土地供應(yīng)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持在合理水平，以防止未來房價(jià)再次出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

供地計(jì)劃遠(yuǎn)未完成

濟(jì)南今年以來的土地供應(yīng)，近期有明顯放緩趨勢，市本級(jí)最后一次住宅用地的出讓，定格在了9月21日。當(dāng)天濟(jì)南共有272畝住宅用地成交，但同時(shí)有約419畝住宅用地流拍。此后，濟(jì)南市本級(jí)再未有住宅用地掛牌出讓。

據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，濟(jì)南今年已完成住宅、商服土地供應(yīng)80宗，總面積446.26公頃，約折合6693.86畝。其中，住宅用地47宗，土地面積約267.90公頃，約折合4018.47畝，規(guī)劃地上最大建筑面積629.99萬平方米。

在已經(jīng)供應(yīng)的住宅用地中，濟(jì)南高新東區(qū)有5宗土地成交，面積合計(jì)823畝，主要在春暉路以西、科創(chuàng)路以南，拿地方為中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等。目前，這些土地上所建設(shè)的樓盤已經(jīng)開始做前期宣傳。二環(huán)南路以南的興隆片區(qū)有5宗住宅用地成交，面積合計(jì)566.26畝，拿地方為華潤置地，項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售。東繞城高速以內(nèi)、經(jīng)十路以南有5宗住宅用地成交，面積合計(jì)565.76畝，拿地方為濟(jì)南萬達(dá)城建設(shè)有限公司，部分地塊已經(jīng)開工建設(shè)。這批土地面積合計(jì)約1944畝，達(dá)到今年已出讓住宅用地的近一半。

另外，花園路以北、大辛河以西有兩宗住宅用地成交，面積合計(jì)160畝，拿地方為海爾地產(chǎn)旗下濟(jì)南海嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目正準(zhǔn)備入市。飛躍大道以北、韓倉河以東有兩宗住宅用地成交，面積合計(jì)158畝，拿地方為金地、路勁、金茂等。

除此之外，濟(jì)南其他片區(qū)成交土地都比較少，面積均在150畝以下。這些土地零散分布于唐冶片區(qū)、高新區(qū)核心區(qū)、華山北片區(qū)、王舍人球墨鑄鐵廠片區(qū)、西客站、長清大學(xué)園等片區(qū)。

濟(jì)南目前的土地供應(yīng)量，與年度土地供應(yīng)計(jì)劃差距有多大？

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者查閱到，2018年度濟(jì)南市本級(jí)計(jì)劃供地總量為1577.31公頃，約23660畝。其中，城鎮(zhèn)住宅用地面積約9188.25畝，占供地總量的比例約為38.83%；商業(yè)服務(wù)用地3077.55畝，占比約13.01%；工業(yè)倉儲(chǔ)用地4448.1畝，占比約18.80%；交通運(yùn)輸用地3880.35畝，占比約16.40%；公共管理與公共服務(wù)用地2852.55畝，占比約12.06%；特殊用地212.65畝，占比約0.90%。

目前，濟(jì)南市已經(jīng)完成住宅土地供應(yīng)4018.47畝；完成商業(yè)服務(wù)土地供應(yīng)33宗，土地面積約178.36公頃，約折合2675.38畝。參照上述年度供地計(jì)劃，今年的住宅土地供應(yīng)量尚不足計(jì)劃的一半，商業(yè)服務(wù)用地供應(yīng)已經(jīng)接近完成計(jì)劃。

市場變冷

開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

對(duì)于實(shí)際供地量與年度土地供應(yīng)計(jì)劃之間的巨大差異，朱江向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析，主要原因有兩個(gè)：“今年上半年土地市場還比較熱，但受各種因素影響，土地供應(yīng)沒有大規(guī)模放量。到了下半年，尤其是8月份之后，濟(jì)南乃至全國很多城市的土地市場降溫，開發(fā)商受資金鏈影響和對(duì)未來市場的預(yù)判，不敢拿地了，濟(jì)南土地市場也遭遇流拍，土地供應(yīng)受到比較大的影響。”

國內(nèi)某知名開發(fā)商在濟(jì)南市場上的拿地負(fù)責(zé)人張經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者證實(shí)，9月21日土拍之前，相關(guān)部門曾與該開發(fā)商接觸，希望其能參與土拍。但公司考慮到銷售壓力較大，自身回籠資金需求比較強(qiáng)烈，再加上土地拍賣底價(jià)太高，經(jīng)再三考慮，還是放棄了參與土拍。

朱江向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析，在市場遇冷的大背景，土地成交量下滑是常見的情況，在歷次房地產(chǎn)調(diào)控周期中都是如此。“通常情況下，在房價(jià)上漲的周期，開發(fā)商銷售好、回款快，資金流比較充足，拿地積極性也比較高；但在房價(jià)下跌的周期，開發(fā)商資金鏈緊張，即使想拿地也有心無力。能跳出房地產(chǎn)周期逆向拿地的開發(fā)商也有，但總體還是比較少的。”

現(xiàn)實(shí)中更多的情況是，在房地產(chǎn)下行周期，大部分開發(fā)商拿地都非常謹(jǐn)慎。“我們公司已經(jīng)全面停止在三、四線城市拿地了。集中精力保住一、二線市場的銷售，快速回籠資金，這是我們公司總部的統(tǒng)一安排。”前述張經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說。

提前警惕房價(jià)反彈

面對(duì)土地市場的變冷，朱江認(rèn)為應(yīng)該保持警惕，用長遠(yuǎn)眼光看，它可能會(huì)使未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，綜觀國內(nèi)眾多一、二線城市，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得階段性成果，很多地方的房價(jià)已經(jīng)暫停上漲步伐。國家統(tǒng)計(jì)局本月20日發(fā)布的“70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，在9月份的新建商品房價(jià)格方面，上海、深圳分別環(huán)比下降0.1%、0.2%，廣州環(huán)比上漲0.4%，北京與上月持平。在山東省，濟(jì)南、青島9月份的新建商品房價(jià)格分別環(huán)比上漲1.3%、0.4%，上漲幅度呈明顯下滑勢頭。

朱江分析稱，在房地產(chǎn)調(diào)控已取得階段性成果之后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行階段性的總結(jié)和反思。“截至目前，本輪調(diào)控依然多用行政調(diào)控手段，限貸、限購、限售等政策都是指向壓制需求。但是，供應(yīng)端的變化并不是很大，土地供應(yīng)量仍未有明顯放量。未來一段時(shí)間，如果土地供應(yīng)量大幅減少，房價(jià)觸底之后，市場可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。”

以濟(jì)南市場為例，在房價(jià)大幅上漲的2016年年底，為穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，濟(jì)南市曾發(fā)布消息：2017年至2019年，市本級(jí)計(jì)劃年均供應(yīng)住宅用地7000畝左右，3年計(jì)劃供地合計(jì)達(dá)2.1萬畝。

據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解，2017年，濟(jì)南實(shí)現(xiàn)供應(yīng)住宅用地8387畝；2018年，濟(jì)南計(jì)劃供應(yīng)住宅用地9188.25畝，但截至目前僅僅完成4018.47畝?，F(xiàn)在馬上到11月了，2018年只剩下兩個(gè)月時(shí)間，今年的供地缺口相當(dāng)大。如果與2017年至2019年2.1萬畝的土地供地計(jì)劃對(duì)比，濟(jì)南從2017年以來已經(jīng)完成住宅用地供應(yīng)12405畝左右，距離3年的總計(jì)劃還差距8595畝，未來一年多的供應(yīng)任務(wù)比較重。

目前開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，即使政府有意供地，但開發(fā)商不愿拿地怎么辦？

“對(duì)開發(fā)商來說，只要價(jià)格合適，就還會(huì)有人入手土地。比如說，濟(jì)南雪山片區(qū)目前的新房價(jià)格已降到1.3萬元/平方米左右。在這個(gè)價(jià)格之下，若土地樓面地價(jià)在5000元/平方米左右，開發(fā)商還是會(huì)考慮的。但周邊此前成交土地價(jià)格達(dá)到8000元/平方米以上，開發(fā)商無利可圖，自然不敢拿地。因此，為更長久地穩(wěn)定房價(jià)，后期土地供應(yīng)價(jià)格能否降低一些？”朱江分析。

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者也注意到，濟(jì)南此前流拍的多宗土地價(jià)格確實(shí)比較高。以9月份流拍的土地為例，濟(jì)南球墨鑄鐵廠地塊加上配建成本之后，樓面成本達(dá)到近1萬元/平方米，而周邊某精裝修樓盤在售新房價(jià)格為1.7萬元/平方米，北部不遠(yuǎn)處另一樓盤的在售產(chǎn)品價(jià)格只有1.4萬元/平方米左右，開發(fā)商在當(dāng)時(shí)價(jià)格下拿地，盈利空間很難有保障。

“對(duì)開發(fā)商來說，應(yīng)該鼓勵(lì)大家逆周期拿地。土地的開發(fā)周期通常在1年左右，現(xiàn)在不拿地，等未來市場觸底回暖之后，你再拿地已經(jīng)來不及了。對(duì)于地方政府部門來說，應(yīng)該考慮適當(dāng)降低地價(jià)，讓土地供應(yīng)保持相對(duì)合理的水平。房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了階段性成果，但應(yīng)該保持警惕，應(yīng)提防因土地供應(yīng)下滑而引發(fā)下一輪的房價(jià)失控。”朱江分析稱。