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11家上市房企全年業(yè)績預(yù)喜

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數(shù)據(jù)顯示,截至11月7日,20家A股上市房企披露了全年業(yè)績預(yù)告,11家預(yù)喜。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)迫于資金壓力,無新增土地和新開工項(xiàng)目,逐步退出市場。在54家披露了全年銷售目標(biāo)的房企中,8家公司1-10月份已經(jīng)超額完成了全年目標(biāo),13家公司的完成率低于70%。業(yè)內(nèi)人士表示,2018年以來,房地產(chǎn)行業(yè)融資成本高企,龍頭企業(yè)也未能幸免。境內(nèi)發(fā)債渠道緊縮受限,公司債發(fā)行主體多為港股上市房企;同時,境外發(fā)行公司債利率普遍超過8%。

業(yè)績表現(xiàn)分化

數(shù)據(jù)顯示,在上述發(fā)布了全年業(yè)績預(yù)告的20家房企中,預(yù)增7家,略增3家,續(xù)盈1家,11家公司預(yù)喜,預(yù)喜比例達(dá)55%;略減3家,首虧2家,預(yù)減7家。此外,2家公司為業(yè)績不確定。從目前情況看,出現(xiàn)一定程度分化。

大型房企業(yè)績普遍預(yù)期較好。以榮盛發(fā)展(行情002146)為例,公司預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤69.13億元-80.65億元,同比增長20%-40%。預(yù)計(jì)2018年度可結(jié)算項(xiàng)目增加結(jié)算收入。1-10月,公司共完成銷售額679億元,已超過2017年全年657.8億元的銷售額。

金科股份(行情000656)預(yù)計(jì),全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤30.07億元-40.09億元,同比增長50%-100%。

有的房企盡管業(yè)績大幅預(yù)增,但并非來自主營業(yè)務(wù)收入增長。以中華企業(yè)(行情600675)為例,公司預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤25億元-28億元,同比增長581.62%-663.42%。對于業(yè)績增長的主要原因,公司表示,2018年第四季度預(yù)計(jì)公司重大資產(chǎn)重組注入資產(chǎn)中的部分項(xiàng)目滿足公司結(jié)轉(zhuǎn)收入條件,注入資產(chǎn)所產(chǎn)生的凈利潤約占公司2018年度凈利潤的80%左右。

部分公司預(yù)計(jì)全年首虧。中房股份(行情600890)表示,因主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可銷售房屋減少,預(yù)計(jì)全年累計(jì)凈利潤可能為虧損。同達(dá)創(chuàng)業(yè)(行情600647)表示,上年同期轉(zhuǎn)讓中投視訊股權(quán)產(chǎn)生的投資收益為2473萬元,本期無股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資收益,且持有的金融資產(chǎn)公允價值變動較大,預(yù)計(jì)全年累計(jì)凈利潤可能為虧損。

值得注意的是,中房股份已逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司在2018年半年報中指出,上半年公司沒有新增土地儲備和新開工項(xiàng)目,開發(fā)資金緊張,房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)面臨經(jīng)營困境。公司正在進(jìn)行重大資產(chǎn)重組,若重組成功,主營業(yè)務(wù)將徹底發(fā)生改變。

部分公司對外投資失利,影響業(yè)績明顯。以大名城(行情600094)為例,公司預(yù)計(jì)全年凈利潤與上年同期相比大幅下降,主要系受本年金融去杠桿化及資本市場波動影響,公司金控板塊中租賃業(yè)務(wù)壞賬上升,撥備計(jì)提較上年大幅增加,證券投資損失導(dǎo)致經(jīng)營虧損。

銷售增速放緩

根據(jù)克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP100排行榜》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),前10月TOP100房企總體銷售規(guī)模為78297.9億元。其中,前十強(qiáng)房企累計(jì)銷售流量金額達(dá)33193.8億元,相比9月份增加3490.5億元,占百強(qiáng)房企銷售金額的42.39%。24家房地產(chǎn)企業(yè)前10月銷售流量金額超過1000億元。碧桂園(港股02007)、中國恒大(港股03333)、萬科居前。

上述機(jī)構(gòu)指出,盡管百強(qiáng)房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長態(tài)勢,但10月份百強(qiáng)房企單月業(yè)績環(huán)比降低10.5%,銷售減速較為明顯。與去年同期相比,百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來持續(xù)放緩,從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前購房需求的釋放達(dá)到階段性瓶頸,市場觀望情緒漸濃。預(yù)計(jì)未來兩月市場將保持總體平穩(wěn)向下態(tài)勢。

從已公布全年銷售目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)看,多數(shù)公司1-10月份銷售額完成率約在80%-90%之間,包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分公司銷售不及預(yù)期,首開股份(行情600376)、華夏幸福(行情600340)、綠地控股(行情600606)、泰禾集團(tuán)(行情000732)等公司前10月份銷售額僅占全年銷售目標(biāo)6成左右。

中國恒大、世茂房地產(chǎn)(港股00813)等6家房地產(chǎn)企業(yè)1-10月份完成全年銷售業(yè)績的90%以上。以中國恒大為例,公司1-10月份共銷售5011.4億元,累計(jì)合約銷售面積為4761.8萬平方米;10月單月銷售金額約為530.4億元,合約銷售面積約為498.1萬平方米。1-10月份累計(jì)銷售金額,約占2018年銷售目標(biāo)的91.12%。2017年,公司共完成5010億元銷售額。

部分公司受益于重點(diǎn)布局二三線城市,全年業(yè)績完成較好。世茂房地產(chǎn)11月5日晚間公告,1月至10月,集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約為1360.3億元,較去年同期上升73%;合約銷售總面積為827.86萬平方米,較去年同期上升77%。前十月平均銷售價格為每平方米1.64萬元。2018年全年銷售目標(biāo)為1400億元,前十月份已超過銷售目標(biāo)97%。

中金公司(港股03908)指出,2018年上半年,世茂房地產(chǎn)共獲得780萬平方米土地儲備(出售450萬平方米)。其中,大部分土地儲備位于主要城市群內(nèi)的核心二線、三線城市。平均樓面價從2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米,主要得益于購地渠道多元化以及城市布局變更。

值得注意的是,新城控股(行情601155)、中國金茂(港股00817)、金科集團(tuán)、中梁地產(chǎn)等8家房地產(chǎn)企業(yè)目前已完成2018年全年銷售目標(biāo)。

融資成本高企

2018年以來,房地產(chǎn)行業(yè)融資成本整體高企,龍頭企業(yè)也未能幸免。境內(nèi)發(fā)債渠道緊縮受限,公司債的發(fā)行主體多數(shù)為港股上市房企,而境外發(fā)行公司債利率普遍超過8%。

以中國恒大為例,公司日前公告,發(fā)行了總額為18億美元的債券,所得款項(xiàng)主要用于為現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資。其中,2020年到期的票據(jù)合計(jì)5.65億美元,利率為11%;2022年到期的票據(jù)合計(jì)6.45億美元,利率為13%;2023年到期的票據(jù)合計(jì)5.9億美元,利率為13.75%。恒大集團(tuán)董事局主席許家印及其全資擁有的Xin Xin (BVI) Limited各自認(rèn)購了2.5億美元的2022年票據(jù)及2.5億美元的2023年票據(jù),總額為10億美元。

據(jù)方正證券(行情601901)統(tǒng)計(jì),2017年萬科公司的綜合融資成本為5.10%,保利為4.82%,金地為4.56%,新城控股為5.32%,招商蛇口(行情001979)為4.80%,榮盛發(fā)展為6.50%,北辰實(shí)業(yè)(行情601588)為5.94%。

同時,償債潮逼近,相關(guān)房企只得承受高額融資成本,暫時喘息。方正證券指出,2018年以來,房企將迎來信用債集中兌付期。2018年至2021年需償付的信用債規(guī)模分別為1684億元、4076億元、5364億元和6774億元,兌付壓力逐年遞增。

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)對中國證券報記者表示,近年來,房地產(chǎn)行業(yè)融資成本逐年遞增。這和企業(yè)增加融資渠道、引入高成本融資方式,以防范后續(xù)資金壓力有關(guān)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出,2015年之前,房企融資成本普遍樂觀,類似公司債發(fā)行相對寬松。2015年以后,管控逐步增強(qiáng),2016年以來融資壓力逐漸升級。從當(dāng)前情況看,股權(quán)質(zhì)押做法較為普遍。但由于股票價格波動較大,持續(xù)下跌導(dǎo)致此類融資風(fēng)險加大。有的企業(yè)只能通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)降杠桿。

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