2016年開始，三四線城市商品住宅庫存逐漸被消化。在一二線城市樓市政策持續(xù)高壓的大背景下，三四線城市低地價、較溫和的購房政策使其成為了承接熱點城市需求外溢與房企布局轉(zhuǎn)移的重要陣地。
從國家統(tǒng)計局公布的各級城市月度商品房銷售占比變化來看，2016年開始，4個一線城市商品房成交面積比重從5％以上，降至2017年底的2．5％，規(guī)模腰斬。32個二線城市商品房成交面積比重則從36％降至30．1％。然而，近兩年三四線樓市整體逐漸升溫，600余個三四線城市成交面積比重從60％上升至67．4％的歷史高位。
隨著多個三四線城市在土地市場持續(xù)活躍的狀態(tài)下進(jìn)入樓市高點，政策的重錘開始不斷落地。一方面，以限地價、限房價、競自持、競配建等方式加碼市場。另一方面，激烈的“搶人大戰(zhàn)”使得部分城市人口遭遇被動流失，加之棚改貨幣化政策的收緊，多重因素疊加讓這些剛剛翻身的樓市新秀陷入“涼涼”危機(jī)。
虛火退去市場冷熱不均
在熱點城市聚集、經(jīng)濟(jì)活躍的長三角地區(qū)，除了上海、杭州、蘇州、南京這些一線與強(qiáng)二線城市，許多三四線城市在這一波勢好中也表現(xiàn)突出，徐州、南通、湖州等城市開始在房地產(chǎn)市場嶄露頭角。
但如今虛火退去，三四線樓市露出了本來面目。
以江蘇常州為例，2017年常州房價翻倍，雖然受限價政策影響，房價漲幅趨緩，但直至當(dāng)前，樓市依舊火熱，吸引了眾多品牌房企深耕?？硕鸬禺a(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前常州熱銷盤認(rèn)購客戶與推售套數(shù)比例可達(dá)到5：1，新項目開盤當(dāng)天去化率超85％。
江蘇面積最大的地級市鹽城，在去庫存等利好下，2016年10月出現(xiàn)樓市快速上漲勢頭。短短三個月房價從5000～6000元／平方米上漲到12000～13000元／平方米。不同于常州的是，2017年3月開始，鹽城樓市逐步回歸冷靜，價格開始回落，其中以城南區(qū)域為代表，整體價格降至10100元／平方米。
“三四線市場高溫不可持續(xù)，雖然目前還有溫度，但部分城市銷售速度已有放緩跡象。”在中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)副總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成看來，由于消費力、再生能力不足，一波消耗后短期無法培養(yǎng)出新的需求，部分三四線城市會越來越難做。同時，今年以來各城市仍有政策加碼，市場預(yù)期也在轉(zhuǎn)變。
從長三角購房群體結(jié)構(gòu)來看，張家港、泰興等城市，客戶結(jié)構(gòu)較為單一，多是本地改善型需求以及返鄉(xiāng)置業(yè)群體。像南通等藏富于民的城市，普通市民手中均有一兩套住房，多以投資需求為主。
上海樓市政策的持續(xù)收緊，使南通樓市進(jìn)入了上升通道，市場受限價影響供不應(yīng)求。外地客群僅需限貸全款，無限售政策，投資客尤為集中。房價低廉的開發(fā)區(qū)更是聚集了大量來自上海和海門等地的投資客。
除了碧桂園、中梁等早就在三四線城市布局的企業(yè)，市場升溫后，部分集中布局一二線城市的房企也開始增加在三四線城市的土儲，加快項目落地。同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，十強(qiáng)房企在三四線城市的銷售額集中度，已經(jīng)由13％提升到了25％。
“當(dāng)前來看，三四線樓市冷意不足，對于我們布局的大部分三四線城市，市場前景仍持樂觀態(tài)度。”一位長三角的房企人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，確實有部分城市出現(xiàn)了房價回落，但這與城市本身各區(qū)域價格差距較大有關(guān)。在三四線城市布局，要看是哪里的三四線城市，更要判斷城市的發(fā)展空間和政策走勢。
同樣加速三四線城市布局的還有旭輝控股，今年上半年其三線城市布局已經(jīng)占到整體布局的14％。同時其選擇在長三角加快對環(huán)滬都市圈的滲透，新進(jìn)常州、衢州、徐州、蕪湖、臺州、南通等城市。
旭輝集團(tuán)總裁林峰表示，在調(diào)控背景下，2017年到2018年，旭輝嘗試進(jìn)入三四線城市，擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深，減少風(fēng)險集中度，以避免因聚焦城市，受政策調(diào)控影響帶來的巨大風(fēng)險。
“三四線城市布局不能一概而論。旭輝長期關(guān)注城市數(shù)據(jù)，站在前面回頭對城市發(fā)展做出判斷后，才會有進(jìn)一步布局。三四線城市新戰(zhàn)場的需求與一二線城市有明顯差異，這就需要企業(yè)進(jìn)入后盡快找到并研發(fā)出適銷對路的產(chǎn)品來適應(yīng)市場環(huán)境。同時要把握城市輪動的機(jī)會，擇選最合適的時間進(jìn)入。”林峰補(bǔ)充道。
棚改收緊區(qū)域差別明顯
從城市的基本面來看，由于很多三四線城市不僅缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，又在“人才大戰(zhàn)”中出現(xiàn)了持續(xù)的人口流失，所以棚改便成為拉動三四線城市需求的重要手段之一。
2005年國家出臺《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，開始大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工作。2015年～2017年，全國共計完成了1800萬套的棚改任務(wù)。按照最新的棚改計劃，2018年～2020年要再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，并確定2018年開工580萬套。值得一提的是，如此高規(guī)模的棚改工作，三四線城市占到了近九成。
關(guān)于棚改貨幣化政策收緊，住建部在不久前明確表示，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
中國指數(shù)研究院的分析報告顯示，棚改貨幣化雖不能直接推動房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，但大量貨幣化安置帶來的剛需購房群體是拉動房地產(chǎn)銷售、減少庫存的有力支撐，為三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來重大機(jī)遇。然而，高規(guī)模的進(jìn)行棚改并不具備長期可持續(xù)性，未來三年全國改造1500萬套的既定目標(biāo)是固定的，其對房地產(chǎn)市場的驅(qū)動力也將會逐漸減弱。
以長三角棚改規(guī)模最大的城市徐州為例，2018年徐州有2127萬平方米的棚改計劃。此前的2017年，徐州的棚改計劃是19117戶，269．4萬平方米。銷售商品住宅1077．78萬平方米，同比增長17．4％，商品住宅銷售額達(dá)到646．39億元，增長38．4％。
此外，溫州、紹興等地均有較大規(guī)模的棚改計劃，棚改的推進(jìn)同樣使得這些城市的樓市發(fā)展勢好。
值得注意的是，棚改對不同城市的房地產(chǎn)市場影響力度各有不同，例如典型人口輸出型城市鹽城。按照計劃，鹽城有5萬戶左右的棚改目標(biāo)，但目前政府還未有相關(guān)推進(jìn)工作。據(jù)悉，鹽城的貨幣安置款相對較少，棚改戶則多以拿房為主，選擇就近安置。
不過，根據(jù)各省市計劃，2020年要全部完成棚戶區(qū)改造工作。這意味著未來還將有三年的棚改紅利期，也就是說，短期內(nèi)棚改仍是影響三四線城市房地產(chǎn)市場增長的主要力量。
按照中國指數(shù)研究院的分析判斷，位于東部沿海城市群核心城市周邊的三四線城市，其庫存去化已得到有效解決，且城市土地價值明顯提升，這些地區(qū)基于棚改帶來的需求或?qū)⒅饾u減弱。距核心城市較遠(yuǎn)的中西部、東部城市群中的三四線甚至五線城市，棚改體量龐大且增長快，未來仍存在一定的需求空間。
