最近,原本指望成為房產(chǎn)市場的“藍海”的長租公寓,遭到了空前的譴責和質疑。先是蛋殼、自如等企業(yè)被質疑為爭奪租房資源,惡意拉抬房租,之后又有自媒體文章放出重磅炸彈稱“為什么中介哄搶租賃房源,因為販毒都沒它來錢快”,矛頭直指“長租公寓+房租貸”的模式。

簡單來說,房租貸的模式是這樣的:由房產(chǎn)中介向房東承諾包租,中介對房子做出簡單裝修、統(tǒng)一管理,甚至還打隔斷(在不直接違反“群租”規(guī)定的情況下,把兩房變成三房)；隨后,中介以“押一付一”“0押金”吸引客源,引導租客與金融公司、銀行簽訂“房租貸”,將一年租金甚至更長的租金一下子交給房產(chǎn)中介,租客慢慢還貸,而中介按月將房租交給房東。

這種模式理論上是完美的,各方都是受益者:房東獲得了穩(wěn)定的租金來源,避免直接向租客催租；年輕租客因為有了“房租貸”,降低了租房的門檻,只要能細水長流地還貸,就能長租房子；金融公司獲得了穩(wěn)定的借貸業(yè)務；其中最賺的還是房產(chǎn)中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續(xù)在市場上橫沖直撞,跑馬圈地。

必須看到,這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)中介服務,而是一種金融服務,而且是一種加了杠桿的金融服務。正因如此,這種模式背后的金融風險和法律糾紛不容小覷。

原本,中介業(yè)務屬于法律上的居間合同,房產(chǎn)中介一手托兩家、撮合雙方交易,所得到的傭金一般是一個月的房租,通常也就幾千元。而在目前的房租貸模式下,它其實是將房租資產(chǎn)證券化(ABS),而且動輒就是數(shù)萬元,甚至幾十萬元的租金貸款,全部集中到了房產(chǎn)中介手中。值得注意的是,房子并不是房產(chǎn)中介的資產(chǎn),他們僅僅通過轉租就獲得了數(shù)十萬元的資金。這種模式被網(wǎng)友稱為“空手套白狼”,也不是沒有道理的。

又因為有了資本杠桿的支持,使整個模式脫離了賺取房租的基石,讓長租玩家不顧成本、瘋狂地跑馬圈地,斬獲赤裸裸的現(xiàn)金流,這種瘋狂的加杠桿是和中央定下的“去杠桿化”的宏觀調控政策背道而馳的,還可能醞釀新的系統(tǒng)性風險。

畢竟,以前普通的租房糾紛,一般只涉及一兩個月的租金損失,社會波及面較小,但在目前激進的“房租貸”操作模式下,將資金風險驟然就提升到了幾十萬、上百萬元的級別,而且把之前點對點的個案風險集聚成為平臺風險,一旦風控出現(xiàn)問題,就可能成為社會事件。

而且在這個模式之下,風險和收益分配并不公平,房產(chǎn)中介一下子獲得了一年甚至幾年的租金,而房東仍是按月拿租,租客卻背下了所有貸款。如果發(fā)生爆倉、經(jīng)營方倒閉,房東在拿不到房租的情況下就會趕走租客,租客就要面臨既身背巨債又無房可住的尷尬。

目前這樣的局面已經(jīng)出現(xiàn)。杭州鼎家網(wǎng)絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn),而4000戶租客們通過一個名為“51返唄”(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家,如今租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要每月按時向愛上街還錢,房東也正在收房。這個坑誰來填?

“房住不炒”“租售同權”已經(jīng)是大勢所趨,房租的長期化、穩(wěn)定化是全社會樂見其成的。但是,這需要提高房屋供給品質。北京、上海一些所謂“老破小”小區(qū),不經(jīng)裝修改造,很難構成有效供給,而普通房主往往不愿意出這筆錢。相比之下,長租公寓模式有其自身的亮點,即通過對于房產(chǎn)的改造,獲得溢價收益以及較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這本是房產(chǎn)業(yè)的“一股清流”。但是這個模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰(zhàn)車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。

當務之急是要及時控制長租模式下的金融風險,讓長租公寓回歸“長住”本質,而不是充當金融工具。 （沈彬）