在亮出2017年成績(jī)單一個(gè)星期后，用一個(gè)多月時(shí)間，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍本人和其旗下的吳氏家族信托花了約1.9億港元增持龍湖股票。

  業(yè)內(nèi)認(rèn)為，吳亞軍在原本持股比例就超過(guò)43.6%的情況下，增持或許來(lái)自對(duì)自家公司多個(gè)維度指標(biāo)的看好。該指標(biāo)包括經(jīng)營(yíng)性穩(wěn)定收入成長(zhǎng)性高、財(cái)務(wù)盤(pán)面穩(wěn)健以及評(píng)級(jí)水平穩(wěn)中有升等，這也成為龍湖集團(tuán)多年在債券市場(chǎng)低風(fēng)險(xiǎn)偏好群體中受追捧的“法寶”。

  （配圖為龍湖地產(chǎn)2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，圖中人物從左到右依次為：龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉、董事長(zhǎng)吳亞軍、首席財(cái)務(wù)官趙軼）

  《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理龍湖近5年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2013年至今，龍湖集團(tuán)商場(chǎng)租金收入對(duì)利息覆蓋率倍數(shù)從0.2升至0.8，持有型物業(yè)毛利率均在70%以上；凈負(fù)債率均低于60%，且17年來(lái)到五年最低點(diǎn)48%；平均融資成本5年減少2.1個(gè)百分點(diǎn)降至4.5%；集團(tuán)綜合毛利率連續(xù)5年均超過(guò)25%，2017年升至34%。

  花旗、匯豐以及中金等多家投行在研究報(bào)告中均表示，龍湖憑借強(qiáng)資金、穩(wěn)杠桿和提升經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)等多維發(fā)展戰(zhàn)略，在行業(yè)大整合環(huán)境下，具備攻守兼?zhèn)浜痛┰街芷谀芰?，有望成為一家中長(zhǎng)期目標(biāo)明確，估值持續(xù)上升的房企巨頭。

  擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)“版圖”

  從“限購(gòu)政策”祭出以來(lái)，7年間,房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策從“一刀切”到“因城施策”,房?jī)r(jià)起落間,開(kāi)發(fā)商一直在尋求反周期，發(fā)展削峰填谷性業(yè)務(wù)，“燙平”調(diào)控的發(fā)展路徑。 

  當(dāng)前房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加速落地時(shí)，“租購(gòu)并舉”作為重要一環(huán)，吳亞軍判定為，多維空間服務(wù)及管理是龍湖未來(lái)業(yè)績(jī)的“沃土”。多年小心駕駛，換擋調(diào)“快慢”之后，龍湖鎖定了未來(lái)發(fā)展路徑，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓及物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)收入，形成四大主航道業(yè)務(wù)多維布局，同時(shí)試水康養(yǎng)、產(chǎn)城等業(yè)務(wù)。

  對(duì)此，中金公司研究部表示，2018 年，龍湖將依托成熟的品牌和管理能力，內(nèi)生外延雙輪驅(qū)動(dòng)，進(jìn)入增長(zhǎng)快車(chē)道；預(yù)計(jì)至2020年，包括商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)等三大主航道業(yè)務(wù)合計(jì)將貢獻(xiàn)150億元收入。

  中金公司分析師表示，龍湖商業(yè)始終堅(jiān)持精細(xì)運(yùn)營(yíng)，修煉存量管理的“內(nèi)功”，已開(kāi)業(yè)的26家商場(chǎng)增長(zhǎng)穩(wěn)健，溢利豐厚。同時(shí)在建物業(yè)未來(lái)加速落地將提供外延增長(zhǎng)動(dòng)力，預(yù)計(jì)2020年該板塊將貢獻(xiàn)60億元租金收入；長(zhǎng)租公寓“冠寓”布局已超1.5萬(wàn)間，在這一板塊上，公司可發(fā)揮各板塊協(xié)同效應(yīng)，充分利用物業(yè)開(kāi)發(fā)、存量運(yùn)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，著重依靠輕資產(chǎn)模式迅速擴(kuò)張，預(yù)計(jì)至2020年，板塊將貢獻(xiàn)30億元收入；物業(yè)服務(wù)內(nèi)生外延雙引擎，預(yù)計(jì)至2020 年，板塊收入將達(dá)到60 億元。

  擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)“版圖”，是建立在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主營(yíng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售規(guī)模不掉隊(duì)之上，讓經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)收入帶來(lái)大量現(xiàn)金流，同時(shí)“冷靜自律”控制杠桿，才能得到來(lái)自于評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)的“紅利”，讓龍湖這家民營(yíng)房企的凈負(fù)債率保持50%-60%之間，同時(shí)資本成本降至4.5%。

  控費(fèi)提效降融資成本

  盤(pán)點(diǎn)龍湖近年來(lái)的布局可發(fā)現(xiàn)，聚焦核心一、二線(xiàn)城市，戰(zhàn)略性深耕五大都市圈，控制拿地成本以具備抗周期能力。截至 2017 年底，龍湖擁有近5500 萬(wàn)平米總土儲(chǔ)，對(duì)應(yīng)總可售貨值可維持公司四年發(fā)展。

  花旗報(bào)告指出，龍湖增長(zhǎng)的可持續(xù)性是多年土儲(chǔ)優(yōu)化的結(jié)果，全年3000億元可售貨源支持下，2000億元目標(biāo)會(huì)超額完成。另外，基于1342億元已售未結(jié)部分，毛利率在30%以上，未來(lái)三年盈利復(fù)合增長(zhǎng)將達(dá)32%，分紅率亦能維持在40%水平線(xiàn)上。

  中金研究院指出，有利的供需環(huán)境，忠誠(chéng)的客戶(hù)群體，疊加顯著的成本優(yōu)勢(shì)，公司可采用靈活的銷(xiāo)售及定價(jià)策略實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量的銷(xiāo)售。除過(guò)土地成本，公司在建造、三項(xiàng)費(fèi)用以及融資方面亦展示出顯著的優(yōu)勢(shì)。

  有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，龍湖在控費(fèi)提效上的打法是“多管齊下”。在營(yíng)造成本上，通過(guò) 90%以上總價(jià)包干、近 100%的合同標(biāo)準(zhǔn)化和集中采購(gòu)強(qiáng)化建造成本管控；在三項(xiàng)費(fèi)率水平上，龍湖始終處于行業(yè)中低水平；在融資成本方面，鑒于多年來(lái)不管處于行業(yè)整體加杠桿，還是如今的降杠桿大勢(shì)下，龍湖的凈負(fù)債率一直低于60%，且連續(xù)下降，因此擁有境內(nèi)外全投資評(píng)級(jí)，平均融資成本降至4.5%，為民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)中最低，同時(shí)比肩龍頭國(guó)企。

  具備穿越周期能力

  中金研究院指出，無(wú)論外部環(huán)境如何，公司始終堅(jiān)持量入為出，堅(jiān)守現(xiàn)金流和杠桿的安全。因此，在當(dāng)前持續(xù)收緊的資金環(huán)境中，公司更具備平穩(wěn)度過(guò)、甚至逆勢(shì)擴(kuò)張的資質(zhì)和條件。

  花旗認(rèn)為，在行業(yè)大整合環(huán)境下，如龍湖這般優(yōu)異的多維發(fā)展戰(zhàn)略，在信貸緊縮的背景下，相信龍湖憑借強(qiáng)大的B/S（杠桿率為47.7%，現(xiàn)金為268億元人民幣）和超優(yōu)的4.5%融資成本的優(yōu)勢(shì)，將成為一個(gè)反周期的整合贏家。

  值得一提的是，在債券市場(chǎng)中，龍湖多年來(lái)都被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)投資級(jí)公司，收益穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)低，備受保守性投資者青睞。

  匯豐也表示，將龍湖現(xiàn)存2028年債券評(píng)級(jí)由“持有”調(diào)升至“買(mǎi)入”。報(bào)告特別提示，與合作項(xiàng)目之間的往來(lái)款不能視為債務(wù)。龍湖財(cái)報(bào)中應(yīng)付聯(lián)營(yíng)公司、JV以及非控股公司的款項(xiàng)從2016年的65億元人民幣增加至2017年的313億元人民幣，符合行業(yè)入賬規(guī)則，并非公司所需償還義務(wù)的貸款，因此不能所做債務(wù)。同理，應(yīng)收聯(lián)營(yíng)公司、JV以及非控股公司的款項(xiàng)的增加亦是因?yàn)楣竞献黜?xiàng)目在近兩年增多所致。

  此外，龍湖2028年到期債券現(xiàn)價(jià)較萬(wàn)科2027年到期債券價(jià)格更低。近日，龍湖10年到期債券收益率走寬10個(gè)點(diǎn)至10T+263/256bp較萬(wàn)科債券價(jià)格更便宜。公司很有可能從二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)該債券，吳亞軍本人近期亦有回購(gòu)股票動(dòng)作。 

  事實(shí)上，在穩(wěn)健財(cái)務(wù)政策、跨周期經(jīng)營(yíng)能力、人才培養(yǎng)能力、成本控制能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、商業(yè)物業(yè)管理能力等多維基本面上，龍湖可謂地產(chǎn)行業(yè)駕駛技能優(yōu)越的“老司機(jī)”，最終練就穿越周期的能力。