缺口催生潛力 長租公寓市場急需有效管理

在大量資金、企業(yè)涌入的背景下，“買賣不破租賃”“合租”“N+1”等租賃行業(yè)問題仍未解決

在今年兩會期間，有關(guān)租賃市場、尤其是政策鼓勵的長租公寓方面?zhèn)涫艽?、委員們的關(guān)注。其中，一些房地產(chǎn)以及租賃行業(yè)的代表、委員們也提出了一些有建設(shè)性的專業(yè)意見。

租賃市場迎來發(fā)展紅利

近年來，租賃市場在政策支持之下快速發(fā)展。多地落實“租購?fù)瑱?quán)”政策，釋放租賃需求；大量資金、企業(yè)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，市場上長租公寓的品牌數(shù)量和保有量在兩年來快速提升。這讓不少人都覺得，在最近一兩年，租賃市場將迎來政策紅利期。

全國人大代表、58集團(tuán)首席執(zhí)行官姚勁波指出：“在政策的支持下，租賃市場的紅利將主要表現(xiàn)在房源供給端。”

而在政策支持方面，盡管不同城市的政策各異。但是主要一、二線城市都出臺了支持性政策。比如2017年8月29日，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布通知，指出住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳(起居室)按規(guī)定改造成一間房間單獨出租。南京、武漢、成都也在同期陸續(xù)出臺相關(guān)租賃扶持政策。上海市更早在2015年，就頒布了《關(guān)于鼓勵社會各類機(jī)構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》。

盡管如此，租賃市場的供需缺口依然巨大，其發(fā)展?jié)摿σ惨廊淮嬖?。根?jù)鏈家研究院2017年發(fā)布的《租賃市場系列研究報告》顯示，2017年我國共有1.6億租賃人口，若按照三口之家來初步估算，租房群體需要0.53億套左右的租賃房屋，而租賃房屋僅約有4600萬套，供需缺口明顯。

改變散租為主的供應(yīng)主體

租賃市場的發(fā)展也引出了一系列問題。比如長租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明確法律法規(guī)依據(jù)。還有“買賣不破租賃”問題如何在新的環(huán)境下有所保障；租賃市場如何管理合租、“N+1”(所謂N+1，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨出租使用。)租賃等問題。這些行業(yè)痛點在今年也引起了兩會代表、委員們的討論。其中最受關(guān)注的仍然是如何對租賃市場進(jìn)行有效管理的問題。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個人出租者與機(jī)構(gòu)出租者相比，不論是服務(wù)質(zhì)量還是穩(wěn)定性上，都相去甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致了租賃體驗差、頻繁搬家、租客權(quán)益無保證、政府監(jiān)管困難等問題。解決這些問題關(guān)鍵還在于改變目前我國以房東散租為主的供應(yīng)主體，引導(dǎo)專業(yè)機(jī)構(gòu)成為重要運營主體。給予機(jī)構(gòu)財政支持及稅收優(yōu)惠等政策鼓勵；同時，在管理方面，明確租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的范疇，并予以備案或?qū)徟鞒坦芾砑胺?wù)支持。

而姚勁波也給出了具體的數(shù)據(jù)：“美國、日本等發(fā)達(dá)國家，租房人口比例超過30%，租賃市場合理運營經(jīng)驗豐富，機(jī)構(gòu)出租者在租賃市場中占比為25%-30%。而目前我國機(jī)構(gòu)出租者的占比僅超1%，以居民個人房屋出租為主。”

信息化技術(shù)在租賃市場的管理中將占據(jù)較大比重。有業(yè)內(nèi)人士指出：“互聯(lián)網(wǎng)運維管理、大數(shù)據(jù)信息化建設(shè)使得租賃系統(tǒng)可用于政府監(jiān)督管理及公安系統(tǒng)打造征信體系。”

回報周期超5年企業(yè)盼政策扶持

對于目前大量資金、企業(yè)進(jìn)入的長租公寓模式，同樣也存在著市場層面難以解決的行業(yè)痛點。有部分長租公寓的經(jīng)營者表示：“目前，租賃行業(yè)在國家政策的大力扶植下雖然發(fā)展得很快，但是有些問題還需要政府政策層面的推進(jìn)和支持。”

據(jù)了解，長租公寓在運營過程中存在輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種運營模式。輕資產(chǎn)模式依靠整租物業(yè)，進(jìn)行統(tǒng)一裝修、管理進(jìn)行出租。而重資產(chǎn)模式則是由物業(yè)的持有者自己進(jìn)行運營。然而無論哪種模式，其前期投入的資金量都非常大。新派公寓CEO王戈宏就向記者表示，長租公寓的回報周期往往需要5年以上，導(dǎo)致很多機(jī)構(gòu)一方面缺乏投資動力，另一方面缺乏可持續(xù)性。“因此企業(yè)希望得到來自政府的支持。除了REITs等房地產(chǎn)證券化之外，還希望政府能夠給出更多的支持政策和補(bǔ)貼方案，促進(jìn)專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展。”

而中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰也表示：“長租公寓需要政策扶植，特別是REITs的支撐，企業(yè)才有盈利的機(jī)會，這一過程需要2-3年。”值得注意的是，類REITs產(chǎn)品和專項公司債等融資渠道的拓寬，正打破長租公寓的資金掣肘。2017年年末，各種背景企業(yè)的REITs類產(chǎn)品試驗性推出。不過他也指出，目前我國針對信托基金交易的二級市場尚未成形，因此相關(guān)法律法規(guī)的完善和二級市場的搭建極為迫切。

法規(guī)不統(tǒng)一“灰色地帶”待消除

有租賃從業(yè)者指出，除了政策的支持之外，他們需要的還有相關(guān)法律法規(guī)的明確與統(tǒng)一。比如關(guān)于“N+1”、合租等方面，相關(guān)政策法規(guī)未明確的城市，執(zhí)法機(jī)構(gòu)可能存在多重執(zhí)法，導(dǎo)致專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)合規(guī)運營的合租產(chǎn)品和N+1產(chǎn)品被混為黑中介的群租產(chǎn)品，遭受共同打擊。使得一部分城市精英因無房可住而人才流失；也使一部分合租需求轉(zhuǎn)到地下，給黑中介哄抬房價、違規(guī)運營有可乘之機(jī)，給市場安全管理造成潛在危機(jī)。

“這些問題是因為規(guī)章制度的建設(shè)沒跟上市場變化的步伐所產(chǎn)生的。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者指出，“無論是整租還是散租，租賃行業(yè)從業(yè)者經(jīng)常遇到的問題是在諸如工商、消防、稅務(wù)、建筑施工、從業(yè)資格等方面沒有一個完善、明確的規(guī)范。因為沒有明確規(guī)范參照，意味著我們一直在灰色地帶摸索，造成公寓市場活力比較低。”

“比如在消防方面，現(xiàn)在通常按照酒店標(biāo)準(zhǔn)做長租公寓的消防，成本高昂。但由于沒有一個明確標(biāo)準(zhǔn)，依然存在被整改甚至查封的可能性。”王戈宏也向記者透露，“而在工商方面，公寓運營沒有專門的名錄，各地政策也不統(tǒng)一。有的企業(yè)以生活服務(wù)供應(yīng)商來進(jìn)行注冊，有的企業(yè)以酒店運營，甚至是以企業(yè)管理進(jìn)行工商注冊。”

業(yè)內(nèi)人士建議，在全國范圍內(nèi)明確專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)提供的合租產(chǎn)品合法化，保護(hù)合租客人的權(quán)益。“在租賃市場上，需求是客觀存在的，政策的引導(dǎo)可以在三個方面體現(xiàn)，”姚勁波也指出，一是因城制宜對合租本身進(jìn)行規(guī)范；二是對于合租類房源有清晰備案，并對合租的安全隱患進(jìn)行重點排查；三是引導(dǎo)品牌長租公寓類中增加合租房源供給量。（記者 陳禹銘 張曉蘭）