在高鐵不斷顛覆著城市間的時空關系的今天，區(qū)域聯(lián)動日益頻繁，城市的興衰也將在高鐵汽笛聲劃過之際見分曉。借力高鐵，一座座城市也正在崛起。
時空距離的拉近，改變的不僅是人們的出行方式，還將開啟山東半島交通新格局。軌道交通的不斷完善對途經(jīng)城市房地產(chǎn)價值的影響使得其房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一定的分布規(guī)律，借助對這一規(guī)律的研究，探討鐵路建設對未來房地產(chǎn)市場的走勢。
山東省重點規(guī)劃鐵路
“十三五”期間，高鐵網(wǎng)絡將進一步延伸，山東將規(guī)劃新建、續(xù)建高鐵里程1449公里。力爭到2020年末，基本形成以濟南、青島為中心的“1、2、3小時”高速鐵路交通圈，在山東省內(nèi)實現(xiàn)“市市通高鐵、縣縣通高速”的大交通圈。到2030年，全省建成“三環(huán)四橫六縱”高鐵網(wǎng)絡。“三環(huán)”，即省會環(huán)、半島環(huán)和省際環(huán)；“四橫”，即北部沿海通道、濟青通道、魯中通道和魯南通道；“六縱”，即京九通道、京滬通道、京滬二通道、濱臨通道、濟南至曲阜旅游城際通道和東部沿海通道。
?正在修建線路：
濟青高鐵：濟青高鐵正線全長307.8公里，設計時速350公里每小時，是我國第一條由地方投資控股建設的高速鐵路，是山東快速鐵路網(wǎng)的“脊梁骨”。濟青高鐵西連濟南樞紐，與京滬高速和石濟、石太等客運專線相連，可形成山東半島到京津冀、東北方向和山東半島區(qū)中原城市群、長三角的快速客運通道；東接青島樞紐。根據(jù)規(guī)劃，濟青高鐵自新建濟南東站引出，經(jīng)章丘、鄒平、淄博、臨淄、青州、濰坊、高密、膠州，在青島與青榮城際鐵路，青連鐵路連接。預計2018年5月底完成鋪軌，而后聯(lián)調(diào)聯(lián)試，2018年底正式通車后，濟南到青島一個多小時。
魯南高鐵：目前，日照至曲阜段正緊張施工，曲阜至菏澤段也將開工，全線將于2019年底通車。這條高鐵線從日照經(jīng)過臨沂，在曲阜與京滬高鐵交匯后，向西直達菏澤。這條高鐵建成通車后，日照、臨沂、菏澤將結(jié)束不通高鐵的歷史。
青連鐵路：也是合青高鐵第一段。青連鐵路正線全長194.5公里，其中山東省境內(nèi)186.6公里。線路北起青島北站，途經(jīng)青島市、日照市，南至江蘇省連云港市境內(nèi)贛榆北站。正線設紅島、洋河口、黃島、董家口、兩城、奎山、嵐山西7個車站。2014年開工建設，開通運營指日可待。
? 即將開工線路：
濟萊城際：2020年通車后兩地20分鐘直達。根據(jù)此前環(huán)評公示，全線共設6站：濟南東客站、港溝站、章丘南站、雪野站、萊蕪站、鋼城東站。
濰萊高鐵：濰坊至萊西。全線共設車站4座：濰坊北站、昌邑南站、平度北站、萊西北站。預計2020年末竣工，屆時，從平度乘高鐵到濰坊只需約17分鐘，到濟南只需約50分鐘，到青島也不過四五十分鐘。
濰煙高鐵：有望明年動工。途經(jīng)濰坊、青島、煙臺。全線設置萊州南、招遠北、龍口市、蓬萊市、蓬萊機場、福山南6個車站。
? 未來要修線路：
“京滬二通道”：在山東省內(nèi)將經(jīng)過濱州、東營穿濰坊到日照，雖然不再經(jīng)過濟南，但可在濰坊與濟青高鐵相連，未來將結(jié)束濱州、東營不通高鐵的歷史。
重點城市房地產(chǎn)分析
濟 南
? 城市經(jīng)濟、人口及軌道交通概況
2017年，濟南市GDP突破7000億元，增長8%以上，主要經(jīng)濟指標增幅領跑全省，達到2000年以來最好水平，每年凈流入的人口，2020年濟南城區(qū)人口達500萬邁入特大城市行列。
隨著濟青高鐵、濟鄭高鐵、濟濱高鐵和濟萊高鐵項目順利推進；濟南至萊蕪城際、濟南至濱州城際前期工作正在加緊推進。2017年底22城高鐵車站首次與濟南聯(lián)通，充分考慮山東半島去往中西部地區(qū)中小城市群眾出行需求，同時濟南與萊蕪、濱州、聊城、臨沂和青島的“1小時交通圈”也在逐漸形成。
? 2017年房產(chǎn)相關政策：限購限價限售限地價，樓市逐步進入“四限”時代
提高首付比例，濟南本市戶籍購買二手房，首付比例提高至60%，非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%信貸收緊；
整改整頓依法嚴厲查處捂盤惜售、炒作房價、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價格信息、欺騙消費者交易等違法違規(guī)行為；
限售，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。
限地價，引導企業(yè)理性競價；
維護住房公積金購房貸款權(quán)益，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒絕公積金貸款。
? 近幾年房地產(chǎn)市場分析
2017年濟南商品住宅共成交712.31萬平方米/5.8萬套，同比分別下降52.77%/54.12%，降幅較大，全年成交回落。
2017年濟南市（不含縣級市）共推出住宅用地推出487.3萬平方米，同比下降14.1%；住宅用地成交437.8萬平方米，同比下降15.7%。土地市場整體供應及成交規(guī)模均下降，住宅用地供求下降。
青 島
? 城市經(jīng)濟、人口及軌道交通概況
2017年，青島市GDP突破11000億元，按可比價格計算，增長7.5%，經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進，向好勢頭不斷鞏固，人口凈流入城市，2020年青島城區(qū)人口達500萬邁入特大城市行列。
青島作為一個端頭城市，鐵路運輸由“來而不往”變身重要樞紐。濟青高鐵、濰萊高鐵的開通打通了青島的任督二脈，2018年青島將加快推進濟青高速改擴建、龍口至萊西、濰城至日照、泰安至東阿、高青至廣饒、棗木高速延長線6個、總里程682公里在建高速公路項目建設，確保濰城至日照、龍口至萊西兩個項目年內(nèi)通車，實現(xiàn)京臺高速德州至齊河、泰安至棗莊兩個改擴建項目開工建設，濟青高鐵年底通車，魯南高鐵、濰萊高鐵、濟萊高鐵等高鐵項目計劃完成投資220億元。未來濰坊、濟南、淄博和日照進入青島“1小時交圈”，威海和連云港進入“1.5小時交通圈” 。
? 2017年房產(chǎn)相關政策
青島樓市政策調(diào)整密集出臺且不斷升級， 3月重啟限購令，抑制投資影響剛需購房者，5月加強商品房預售方案管理。6月青島多家銀行取消房貸折扣。8月青島購租并舉政策出臺，細化開發(fā)商自持商品房租賃。9月青島限購升級，購房資格查驗趨緊。12月青島試水構(gòu)建住房租賃體系，建綜合租賃服務平臺，青島三部門聯(lián)合發(fā)文，不得拒絕公積金貸款購房等調(diào)控政策陸續(xù)出臺，引導房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
? 近幾年房地產(chǎn)市場分析
2017年青島商品住宅共成交1677.34萬平米/15.4萬套，同比分別下降14.53%/16.95%。2017年全年成交回落，3月為成交高點，限購后成交下滑。
2017年青島市共推住宅用地推出1456.1萬平方米，同比上漲1.5%；住宅用地成交1262萬平方米，同比上漲6.9%。土地市場整體供應及成交規(guī)模下降，住宅用地供求小幅上漲。
煙 臺
? 城市經(jīng)濟、人口及軌道交通概況
2017年，煙臺市GDP 7550億，增速6.5%遇近年來新低。常住人口701萬，人口凈流入城市，規(guī)劃2020年市域總?cè)丝跒?90萬人，城鎮(zhèn)人口553萬人，城鎮(zhèn)化水平70%。
隨著環(huán)渤海濰煙高鐵正式開工，萊-海-榮高鐵項目可行性研究報告評審會議在榮成順利召開，天津至煙臺快速鐵路，列入《環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展綱要》，預計設計時速250公里。煙臺到濟南、淄博、濰坊等地將更方便。
濰煙高鐵位于山東省東北部沿海一帶，途經(jīng)濰坊、青島、煙臺，是環(huán)渤海高鐵和山東省“三橫五縱”，快速鐵路網(wǎng)中“北部一橫”重要組成部分。
規(guī)劃線路為：
一號通道西進接入京滬東線，出行服務方向為山東省內(nèi)濰坊北部、東營、濱州、德州等魯西北地區(qū)以及我國京津冀、西北地區(qū)、東北地區(qū)。
二號通道南下至平度接入青島地鐵M14號線（平度北站）和濰萊高鐵（平度北站），出行服務方向為山東半島中南部（青島地區(qū)）、山東中西部以及我國西部地區(qū)、南方地區(qū)，建成后煙臺達到山東省快速鐵路網(wǎng)規(guī)劃2小時圈。
? 2017年房產(chǎn)相關政策
新房產(chǎn)契稅政策：個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。
5月煙臺市在芝罘區(qū)、萊山區(qū)試行共有產(chǎn)權(quán)住房制度。屆時，煙臺將成為省內(nèi)率先試水共有產(chǎn)權(quán)保障房的地級市。
首套房首付升至三成，煙臺房貸政策出現(xiàn)收緊。
6月全市新建棚改項目要100%實行貨幣化安置，停止新建實物安置房。
8月實施分城施策的土地調(diào)控、實施預售審批限價政策、嚴格網(wǎng)簽合同備案撤銷管理、嚴格規(guī)范市場銷售（明碼標價）、調(diào)整住房公積金貸款政策、強化二手房交易監(jiān)管、探索建立“租購同權(quán)”制度等。
? 近幾年房地產(chǎn)市場分析
2017年煙臺商品住宅共成交778.7萬平米/7.2萬套。
2017年煙臺市共推住宅用地1667.47萬平方米；住宅用地成交1537.17萬平方米。前幾年，煙臺土地市場較為平穩(wěn)，2017年市場逐漸火熱。
總 結(jié)
?濟南
住宅用地供求下降，人口凈流入，山東省會城市。
未來將開通過4條高鐵。
?青島
土地市場整體供應及成交規(guī)模下降，住宅用地供求小幅上漲，人口凈流入，各項規(guī)劃利好。
未來將開通4條高鐵。
?煙臺
土地供應增多，人口凈流入，沿海區(qū)位條件優(yōu)越。
未來將開通2條高鐵。
