導(dǎo)讀

“房地產(chǎn)稅”早在2005年3月被提出，到2011年 “十二五”規(guī)劃綱要提到“研究推進房地產(chǎn)稅改革”，再到2015年房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。加之近期頻繁提及，說明這項改革的內(nèi)容已經(jīng)從單一稅種調(diào)整，變成整個房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整。調(diào)整的范圍更大，工作也更為復(fù)雜。

從3月4日的十三屆全國人大首場新聞發(fā)布會，到3月5日的政府工作報告，再到3月7日的財政部記者會，短短4天內(nèi)，官方三次提及房地產(chǎn)稅立法，部分細節(jié)和時間表也已披露。

房地產(chǎn)稅立法既是稅改的重要方面，又是樓市調(diào)控長效機制的重要部分，有望在近幾年取得實質(zhì)性突破。

從2003年開始，房地產(chǎn)稅收制度的改革就已醞釀，最早以“物業(yè)稅”的形式嘗試。到2011年上海、重慶首次對個人住房持有環(huán)節(jié)進行征稅時，稅種變?yōu)?ldquo;房產(chǎn)稅”。近些年，房產(chǎn)稅很少被提及，取而代之的是“房地產(chǎn)稅”，但其內(nèi)涵已經(jīng)改變，從單一稅種變成指代整個房地產(chǎn)稅收體系。

梳理這一歷程不難發(fā)現(xiàn)，這些年，房地產(chǎn)稅收改革的思路發(fā)生了一定變化：從之前的局部調(diào)整，逐漸演變成整個稅收體系的變革。立法程序的介入，也說明這一改革被提到至關(guān)重要的地位。

分析人士認為，經(jīng)過多年準備，對房地產(chǎn)稅制改革方案已經(jīng)形成一些基本共識，這必然有助于改革的推進。若進展順利，此項改革有望在2020年的節(jié)點上實現(xiàn)落地。

從“物業(yè)稅”到“房產(chǎn)稅”

房地產(chǎn)稅收制度改革最早始于2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費。”

隨后，權(quán)威人士透露，受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費、確定調(diào)整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多方因素的限制，物業(yè)稅的開征至少需要三四年時間。

但從2003年開始，相關(guān)準備工作已經(jīng)啟動。有關(guān)部門從2003年啟動房地產(chǎn)模擬評稅試點，即“空轉(zhuǎn)”試點。試點分3批，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)納入試點。

“空轉(zhuǎn)”試點一直進行至今，內(nèi)容也不斷完善。到2010年，這項試點已在全國推開，按照財政部和國家稅務(wù)總局的要求，各省、自治區(qū)都選擇一個城市進行試點。

這一試點對房地產(chǎn)稅制改革提供了重要的技術(shù)基礎(chǔ)。原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康今年初曾表示，模擬空轉(zhuǎn)“早就形成了計算機軟件和方案設(shè)計，數(shù)據(jù)代入以后非常便捷地得到稅基評估結(jié)果”。

但在最初，房地產(chǎn)稅制改革仍主要以征收物業(yè)稅的方式進行。2006年發(fā)布的“十一五”規(guī)劃綱要中表示，“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費。”

從2010年開始，“物業(yè)稅”漸漸退潮，“房產(chǎn)稅”的說法興起。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

2011年1月28日，上海和重慶同時宣布啟動房產(chǎn)稅試點，對個人住房征收房產(chǎn)稅。其中，上海針對增量住房進行征稅，稅率為0.6%；重慶則向豪宅進行征稅，稅率分0.5%、1%、1.2%三檔。

這一試點是根據(jù)中共中央關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會議的同意而進行。此后，相關(guān)部委的負責(zé)人還表示，“條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。”

這是對于個人住房持有環(huán)節(jié)的首次征稅。有分析認為，之所以采取征收房產(chǎn)稅的方式，在于房產(chǎn)稅屬于已有稅種，不必經(jīng)過立法程序，因此相對便利。

早在1986年9月15日，國務(wù)院就頒發(fā)了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。文件同時還規(guī)定了5種情形——包括屬于個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)——免征房產(chǎn)稅。

滬、渝試點后，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準備，財政部和國家稅務(wù)總局也組織多批相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)。

但這一試點并未繼續(xù)推廣。到2014年，有消息稱，因爭議較大，中央已決定停止房產(chǎn)稅擴圍，轉(zhuǎn)為推進房地產(chǎn)稅立法工作。

立法工作進入“快車道”

“房地產(chǎn)稅”并非新概念。早在2005年3月，時任財政部副部長肖捷出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，“今后一段時期將重點推進房地產(chǎn)稅改革，有必要研究實施物業(yè)稅改革。”

但在當時，外界對“房地產(chǎn)稅”的內(nèi)涵進行解讀時，往往視為一個具體稅種。此后才逐漸將其視為一個綜合概念，代指與房地產(chǎn)相關(guān)的各個稅種。

此前，官方多以“房地產(chǎn)稅改革”的說法，來代表房地產(chǎn)稅收制度改革。在2011年3月公布的“十二五”規(guī)劃綱要中，就提到“研究推進房地產(chǎn)稅改革”。此前推行的滬、渝房產(chǎn)稅試點，就在房地產(chǎn)稅改革的范疇之內(nèi)。

但“房產(chǎn)稅”概念的淡化，“房地產(chǎn)稅”的不斷提出，說明這項改革的內(nèi)容已經(jīng)從單一稅種的調(diào)整，變成整個房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整。調(diào)整的范圍更大，調(diào)整工作也更為復(fù)雜。

隨著改革的不斷推進，立法工作也逐漸被提上日程。

2013年底，十八屆三中全會發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。2014年的政府工作報告指出，“做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護稅立法相關(guān)工作”。2015年，房地產(chǎn)稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。

2017年10月，黨的十九大報告指出，深化稅收制度改革，健全地方稅體系。進一步為房地產(chǎn)稅改革做出部署。

這期間，官方對房地產(chǎn)稅立法工作的表態(tài)并不多，直到近期才密集介紹了工作進展。

3月4日，十三屆全國人大一次會議發(fā)言人張業(yè)遂表示，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國人大常委會預(yù)算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會初次審議的準備工作。

財政部副部長史耀斌在3月7日的表態(tài)，則暗示了另一個進展。他表示，目前全國人大常委會預(yù)算工作委員會、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。

按照張業(yè)遂的說法，對現(xiàn)行的稅收條例修改上升為法律或者廢止的時間作出的安排是，力爭在2020年前完成改革的任務(wù)?；诜康禺a(chǎn)稅立法工作的現(xiàn)有進展，業(yè)界普遍感到樂觀。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，我國立法程序包括以下幾個階段：第一，立法議案的提出。第二，立法議案的審查與列入立法議程。第三，立法議案的討論（包括公開征求意見）。第四，立法議案的修改。第五，立法議案的通過。第六，新法律的公布。

他表示，未來房地產(chǎn)稅立法工作的節(jié)奏將加快，按照正常程序，能否在三年內(nèi)出臺尚存疑問。但他表示，樓市調(diào)控長效機制迫切需求，將有望使得這一進程“按期完成”。