[地產(chǎn)股后市超額收益能否繼續(xù)擴大，需要更強的催化劑，比如，政府對房價上漲的容忍度提升、房地產(chǎn)調(diào)控得到放松。不過，目前為止，國內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境尚無放松跡象]
香江傳奇人物劉鑾雄創(chuàng)立的華人置業(yè)經(jīng)營業(yè)績節(jié)節(jié)敗退，2017年公司收入及毛利均同比下滑近六成，年報中唯一的亮點是投資中國恒大（03333.HK）股票，浮盈99.28億港元。
但還沒來得及變現(xiàn)，浮盈已在退減。恒大股價在2017年27港元的高價回調(diào)至22港元左右。而此時，華人置業(yè)的流動性趨緊，流動負債超過流動資產(chǎn)28.04億港元。
無論是舊時的港式大佬，還是當(dāng)下的地產(chǎn)大鱷、妄想賺盡市場最后一滴血的行業(yè)投資者，都需要面臨同樣的問題：2018年地產(chǎn)業(yè)向何處去？地產(chǎn)股行情是否還能繼續(xù)？這兩個基礎(chǔ)性問題直接影響接下來的投資決策，正如要選擇辭官歸故里還是星夜趕科場。
一些地產(chǎn)公司股東及高管正在減持股票，日前，平安分三次減持碧桂園股票，沙河股份、中交地產(chǎn)、華聯(lián)控股、中弘股份、嘉凱城、華遠地產(chǎn)等開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司也（預(yù)）披露公司股票或遭減持的公告。
窗外風(fēng)聲正緊。金融去杠桿、行業(yè)強監(jiān)管的地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境并無改變。多名市場人士在接受第一財經(jīng)采訪時，毫不掩飾其對于行業(yè)的擔(dān)憂。又一年過去，部分投資者覺得行業(yè)依舊云遮霧罩走勢不明，但也有可能是他們不愿承認新秩序。
多家地產(chǎn)股遭減持
進入2018年，地產(chǎn)股的表現(xiàn)高低起伏，大開大合。
隨著房企年終銷售業(yè)績的陸續(xù)公布，地產(chǎn)股迎來一波行情，這波行情從2017年底綿延至2018年初，多只業(yè)績良好、增速高的地產(chǎn)股都走出新高，拉開一條長長的陽線。
這波地產(chǎn)股上漲的邏輯是低估值的修復(fù)和行業(yè)集中度的提升。短時間內(nèi)邏輯不變，但這波漲勢很快就被遏止了。
2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震蕩傳導(dǎo)到A股和H股，高歌猛進的地產(chǎn)股偃旗息鼓，恐慌性情緒延續(xù)至春節(jié)前的最后幾個交易日。
在此期間，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二級市場三次減持碧桂園股票，分別減持碧桂園340萬、910萬和1882萬股，共套現(xiàn)4.546億港元。平安對碧桂園的持股量由此前的10%降低至8.96%。
特殊時期下的減持行動分外敏感。不過，長期關(guān)注內(nèi)房股的國泰君安(18.020, 0.33, 1.87%)分析師劉斐凡更愿意將其解讀成平安正常的投資行為，而非地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險疊加而引起的拋售行動。
春節(jié)后，地產(chǎn)股繼續(xù)震蕩，但整體走勢相對平穩(wěn)，不過個股有不同的打算。
3月2日，沙河股份宣布，公司股東中科匯通于2月23日至3月2日通過深交所競價交易減持其持有的304.95萬股，占公司總股本的1.51%。本次減持后，中科匯通仍持有公司5.00%股份。
日前，中交地產(chǎn)也宣布，共持有公司8.09%股份的華夏集團及其一致行動人計劃在六個月內(nèi)減持公司1.99%股份，減持原因是財務(wù)需求。
而華聯(lián)控股1月29日發(fā)布董事、高管減持股份計劃的公告，涉及的多名高管計劃減持不超過各自持有公司股份的25%，合計減持將不超過171.475萬股，占公司總股本比例為0.15%。此時，華聯(lián)控股尚處于年底開始走出的陽線上，公告宣布后的兩天后，公司股價開始下行。
1月，華遠地產(chǎn)股價處于階段性高位，而持有華遠地產(chǎn)5.596%股份的首創(chuàng)陽光減持0.601%股份，不再是華遠地產(chǎn)持股5%以上的股東。
這份減持名單，或?qū)由现袊愦?，不過操作者是華人置業(yè)。
華人置業(yè)2017年年報相當(dāng)慘淡，年收入為15.17億港元，同比減少59.5%，毛利為9.7億港元，同比減少54.8%。能告慰眾股東的，只有其擁有的上市公司證券投資產(chǎn)品，截至2017年末，這個組合市值約250.9億港元。華人置業(yè)言明，“需要時可變現(xiàn)為現(xiàn)金”。
其于中國恒大在股本投資未變現(xiàn)收益為99.28億港元。華人置業(yè)表示，考慮到香港股市的波動性，當(dāng)恒大股價達到滿意水平時，公司會考慮將其變現(xiàn)。
市場趨勢下探
在國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，目前已經(jīng)到了調(diào)整、減少地產(chǎn)股配置的節(jié)點。“風(fēng)險在不斷累積，現(xiàn)在尤其需要減持的是去年漲得特別多的大地產(chǎn)公司。”
于內(nèi)房股而言，黃立沖對第一財經(jīng)表示，“2017年主要是一些能夠納入深港通和滬港通的龍頭地產(chǎn)公司的股價上漲，這反映了香港股票市場和內(nèi)地股票市場更加深度的融合，目前中國內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境總體來說是不利的，基本面并沒有好轉(zhuǎn)。”這個邏輯同樣適用于在A股上市的房企。
2018年以來，宏觀調(diào)控政策并未放松。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全國房地產(chǎn)市場政策密集發(fā)布，截至2月28日，2018年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過40個城市與部門，發(fā)布政策內(nèi)容超過50次。昆明、三亞、淄博近日陸續(xù)發(fā)布最新的調(diào)控政策。
另一方面，房企尤其是民營房企的資金面不斷收緊，開發(fā)貸、債務(wù)融資一度熄火，基金、PPP資金流入房地產(chǎn)的通道受到嚴厲管制，行業(yè)被動降杠桿。
同策研究院總監(jiān)張宏偉告訴第一財經(jīng)，今年市場的趨勢是下行的。“資本市場融資成本上升、一二線城市樓價下滑，上市公司的利潤難以得到保障，股價也很難樂觀起來。”
張宏偉認為，龍頭房企的規(guī)模應(yīng)能繼續(xù)提升，但利潤能否同步攀升尚且存疑，而中小房企的風(fēng)險系數(shù)攀升。
房企今年前兩個月的業(yè)績陸續(xù)發(fā)布，三巨頭中，恒大的銷售金額是1125億元，萬科是1035.8億元，而碧桂園尚未公布官方數(shù)據(jù)。據(jù)中指院監(jiān)測到的數(shù)據(jù)，碧桂園銷售額接近1176億元。
也有與之相反的觀點。天風(fēng)證券分析師陳天誠認為，“房產(chǎn)稅目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，推出時間晚于市場預(yù)期，短期地產(chǎn)股的政策風(fēng)險釋放。長期來看，行業(yè)集中度提升的產(chǎn)業(yè)邏輯不變。”
國信證券(11.100, 0.37, 3.45%)的報告認為，經(jīng)過一年的上漲，多數(shù)優(yōu)勢地產(chǎn)股2018年動態(tài)PE已達到10~11倍。從動態(tài)PE角度看，目前優(yōu)勢地產(chǎn)股估值已合理，建議從布局中長線的角度配置優(yōu)勢地產(chǎn)股，遵循“低估值+雙增長（合同銷售口徑與損益表口徑）”的思路。
該報告指出，地產(chǎn)股后市超額收益能否繼續(xù)擴大，需要更強的催化劑，比如，政府對房價上漲的容忍度提升、房地產(chǎn)調(diào)控得到放松。不過，目前為止，國內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境尚無放松跡象。
