黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在此背景下，山東省、青島市也相繼推出一系列鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，這些政策的推出間接給長(zhǎng)租市場(chǎng)帶來(lái)了發(fā)展的東風(fēng)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，短短不到十年的時(shí)間，島城長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從蹣跚學(xué)步，到如今各方勢(shì)力激烈競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)快速發(fā)展。
探訪
單身族悄然流行住公寓
作為知名地產(chǎn)商萬(wàn)科打造的長(zhǎng)租公寓品牌，萬(wàn)科泊寓于2016年初正式進(jìn)駐青島市場(chǎng)，成為島城長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一股重要力量。記者日前來(lái)到位于新都心的萬(wàn)科泊寓探訪發(fā)現(xiàn)，相比傳統(tǒng)的租房模式，泊寓這種長(zhǎng)租公寓有明顯的不同。這里更像是酒店式公寓，房間內(nèi)家電家具一應(yīng)俱全，每間還配備了衣柜、晾衣桿、熱水器、中央空調(diào)等。此外，在樓層部分區(qū)域，還開(kāi)辟出電影院、健身區(qū)、閱讀區(qū)等不同的功能區(qū)域，以供入住者使用。萬(wàn)科泊寓合伙人趙強(qiáng)介紹，萬(wàn)科泊寓產(chǎn)品的主力戶型為20平方米左右，為了保護(hù)租住者的隱私，每間公寓內(nèi)均配備有私人衛(wèi)生間。“同時(shí)為了讓租住的年輕人能夠加強(qiáng)互動(dòng)，消除陌生感，我們?cè)?樓設(shè)置有共同的休息區(qū)、活動(dòng)區(qū)及社交區(qū)，在這里不僅滿足了年輕人居住的需求，還能滿足他們健身、社交等附加的需求，這也是泊寓產(chǎn)品的亮點(diǎn)。”
馮惠4年前大學(xué)畢業(yè)后先是到伊春路一個(gè)老舊小區(qū)租了套一房，裝修差不說(shuō)，由于經(jīng)常加班很晚，小區(qū)樓道的路燈經(jīng)常壞掉，膽小的她很害怕，一次一只流浪貓突然躥了出來(lái)，把她嚇得夠嗆。那一刻，工作的壓力、漂泊異鄉(xiāng)的孤獨(dú)等情緒傾瀉而出，她委屈得哭了起來(lái)。很快，她就從這個(gè)老舊小區(qū)搬了出來(lái)，搬進(jìn)了位于高雄路附近的一家長(zhǎng)租公寓。“在這里不用再擔(dān)心安全問(wèn)題，大家有獨(dú)立的空間，而且有一些志同道合的朋友。”馮惠說(shuō)，在這里她還收獲了愛(ài)情，雙方正在商討買房結(jié)婚的事情。
調(diào)查
入住群體經(jīng)過(guò)有意篩選
記者了解到，由于涉及裝修等成本支出，長(zhǎng)租公寓的租金水平一般要高于周邊的普通民宅租金，但要低于酒店式公寓的租金。但長(zhǎng)租公寓的居住環(huán)境和舒適度一般要高于普通民宅。以位于高雄路附近的筑美印象市南店為例，周邊合租單間的話，每個(gè)單間的費(fèi)用在2000元/月左右，單獨(dú)租賃一套酒店式公寓，費(fèi)用在3500元/月左右，而筑美印象的租金在3000元/月。筑美印象總經(jīng)理?xiàng)顐髦ジ嬖V記者，租金只是一個(gè)方面，長(zhǎng)租公寓提供的附加價(jià)值是普通民宅不具備的，比如公寓內(nèi)的電影院、娛樂(lè)室、健身房都是可以供租客免費(fèi)使用的，“這對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)可以節(jié)省一筆不小的開(kāi)支，我們的理念就是，通過(guò)提供免費(fèi)增值服務(wù)，最終抵消租客的租金支出。”
記者采訪發(fā)現(xiàn)，為了保證居住品質(zhì)，從而保證入住率，島城長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者們對(duì)入住群體有著清晰的定位。萬(wàn)科泊寓合伙人趙強(qiáng)介紹，泊寓主要針對(duì)人群為18-35歲、有正當(dāng)工作的租房人群，對(duì)于不符合條件的租戶則婉拒，“這樣也是為了保證入住租戶的素質(zhì)，俗話說(shuō)‘物以類聚，人以群分’，如果我們不加選擇，什么人都來(lái)入住，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致居住品質(zhì)的下降，在一些人進(jìn)來(lái)的同時(shí)，會(huì)有一些人流失，也會(huì)對(duì)品牌形象造成影響。”山東公寓聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)、青島一站快租創(chuàng)始人殷方杰對(duì)于租戶的選擇也有自己的清晰認(rèn)識(shí)。殷方杰告訴記者，一站快租對(duì)于入住租戶有著明確的門檻，“年輕人，但不能養(yǎng)狗養(yǎng)貓，需要有正當(dāng)工作。”他說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的主力入住人群介于大學(xué)畢業(yè)到結(jié)婚生子之間這段時(shí)間，追求相對(duì)高品質(zhì)的租住環(huán)境。
格局
四方市場(chǎng)爭(zhēng)相“跑馬圈地”
長(zhǎng)租公寓在青島逐漸興起，不過(guò)10年左右時(shí)間。從一開(kāi)始只有一些小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)者試水，到如今各方勢(shì)力競(jìng)相涉足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。據(jù)了解，當(dāng)前青島長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要有四方勢(shì)力在角逐:首先，以萬(wàn)科為代表的品牌房企，這類企業(yè)實(shí)力雄厚，憑借資金、品牌、管理等方面的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上縱橫捭闔；其次，以魔方、美麗屋等攜帶資本來(lái)青搶占市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租連鎖巨頭，該類企業(yè)主攻長(zhǎng)租市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)專業(yè)化能力更強(qiáng)，定位以中高端為主，是市場(chǎng)上的一股重要?jiǎng)萘?，憑借著雄厚的資本實(shí)力，這類企業(yè)更注重市場(chǎng)占有率，多采取自營(yíng)、并購(gòu)等方式，快速在島城開(kāi)疆拓土；第三，以一站快租、筑美印象等為代表的本土長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，這類企業(yè)具有本土優(yōu)勢(shì)，對(duì)于本地房源、本地消費(fèi)者的喜好等都較為熟悉，但由于資金和管理等方面都無(wú)法同前兩者正面對(duì)抗，這類企業(yè)多采取穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略，不盲目擴(kuò)張房源數(shù)量，注重盈利率；第四，一些以“二房東”面貌出現(xiàn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，這類人手中房源較少，定價(jià)、管理較為靈活。這類經(jīng)營(yíng)者可以被視為市場(chǎng)上的“散兵游勇”，受限于資金等方面制約，他們一般會(huì)把收益放在首位，有著“船小好掉頭”的優(yōu)勢(shì)，但淘汰率也較高。
對(duì)于島城長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來(lái)，趙強(qiáng)認(rèn)為，相比北上廣深一線城市甚至鄭州、武漢等二線城市，青島的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州長(zhǎng)租公寓企業(yè)數(shù)發(fā)展到了近百家，房屋規(guī)模從數(shù)千間擴(kuò)張至約10余萬(wàn)間，和鄭州的“10萬(wàn)級(jí)”長(zhǎng)租公寓相比，青島存在一定差距。這對(duì)于青島的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。殷方杰經(jīng)常去各地考察長(zhǎng)租市場(chǎng)，他也認(rèn)為，青島缺乏在管理上較為先進(jìn)、資金上較為雄厚的大型本土長(zhǎng)租企業(yè)。隨著青島的城市規(guī)模擴(kuò)大，青島的長(zhǎng)租市場(chǎng)潛力會(huì)更大，但要把市場(chǎng)做大做優(yōu)，還有較長(zhǎng)的一段路要走。
展望
搶占長(zhǎng)租市場(chǎng)新“入口”
房產(chǎn)租賃市場(chǎng)到底有多大？鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告顯示，2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約1.1萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。看到這塊蛋糕的企業(yè)有很多,青島萬(wàn)科計(jì)劃在青再布局兩處泊寓；優(yōu)住公寓也在不斷開(kāi)疆拓土；筑美印象在臺(tái)東等區(qū)域又新租賃了大型場(chǎng)所，改造完畢后將投放市場(chǎng)……
與大體量形成反差的是微薄的利潤(rùn)。多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這是一個(gè)看似熱鬧，實(shí)則盈利相對(duì)困難的行業(yè)，猶如一個(gè)玻璃罩，能清晰地看到行業(yè)的前景，但想實(shí)現(xiàn)卻有很多困難。“我兩年前賣了兩套房做這個(gè)生意，散租別人的房子，統(tǒng)一裝修之后再對(duì)外出租賺差價(jià)，不過(guò)今年打算改行了。”從事長(zhǎng)租公寓生意的趙先生向記者透露，這行屬于“重資產(chǎn)”運(yùn)作，需要的資金量較多，但對(duì)管理的要求又很高，一旦管理跟不上，會(huì)導(dǎo)致較高的空房率，從而吞噬本就不高的利潤(rùn)，不少人虧損嚴(yán)重。
記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓本身確實(shí)有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，比如房源真實(shí)、價(jià)格透明、合同清晰、租期穩(wěn)定、遇到問(wèn)題能快速處理等；又如房屋通過(guò)裝修改造后品質(zhì)大為提高，即便是老舊小區(qū)中的分散式房源，其風(fēng)格特點(diǎn)也更符合年輕人的口味。不過(guò)，長(zhǎng)租公寓要想持續(xù)向好，關(guān)鍵在于取得可觀的回報(bào)。楊傳芝介紹，支出一端最大頭的，無(wú)疑是支付給產(chǎn)權(quán)擁有者的房租支出。另一個(gè)大頭是改造裝修，改造標(biāo)準(zhǔn)高了投入就很大，低了又租不上價(jià)格。支出多頭，收入則相對(duì)簡(jiǎn)單——租金。“租金高低是與居民收入水平相對(duì)而言的，租戶會(huì)根據(jù)自身財(cái)力選擇棲身之地，所以租金不是經(jīng)營(yíng)者自己說(shuō)了算，要參考市場(chǎng)定價(jià)。此外，長(zhǎng)租公寓外還有大量分散房源，租戶可以用腳投票。”楊傳芝表示，入住率的高低，同樣事關(guān)長(zhǎng)租公寓營(yíng)收狀況，而空置率是行業(yè)普遍關(guān)心的問(wèn)題，島城目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，能保持盈利的企業(yè)半數(shù)不到?？傮w而言，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍處于前期投入期，談?dòng)€為時(shí)尚早。“隨著居住觀念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整，租金回報(bào)率會(huì)日漸樂(lè)觀。”他判斷，集中式長(zhǎng)租公寓的租期一般為10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果運(yùn)營(yíng)得好，3到4年就可以開(kāi)始盈利了。
其實(shí)，砸錢做重資產(chǎn)并不是各大企業(yè)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的目的，大型企業(yè)看重的是潛在市場(chǎng)。趙強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)占領(lǐng)“入口”，而長(zhǎng)租公寓聚集了大量?jī)?yōu)秀的年輕人，把這些人聚集起來(lái)就是很好的“入口”，比如設(shè)置一個(gè)公共區(qū)域，所有進(jìn)出的租客都要從這里經(jīng)過(guò)，里面有咖啡館、健身房、書(shū)吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。聚集人氣，采集數(shù)據(jù)，嫁接產(chǎn)業(yè)，“這是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維”。雖然這是看得見(jiàn)的前景，但是目前還沒(méi)有哪家企業(yè)摸索出成功的商業(yè)模式出來(lái)，還有一段路需要走。
青島晚報(bào)/掌上青島/青網(wǎng)記者李德銀
