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2018將成樓市新舊時(shí)代分水嶺 樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控

來(lái)源:新華網(wǎng)    更新時(shí)間:2018-02-23 10:46  

一、新華社開(kāi)年發(fā)文定調(diào)2018年樓市走向

近期,新華社發(fā)表了題為《“房住不炒”讓房?jī)r(jià)漸回理性》,就2018年樓市調(diào)控發(fā)文,房?jī)r(jià)調(diào)控并非這輪調(diào)控的終極目標(biāo)!2018樓市將繼續(xù)從緊調(diào)控!文章指出:

日光盤、地王熱、開(kāi)發(fā)商坐地漲價(jià)……類似樓市“高燒”現(xiàn)象逐漸退幕,在“房住不炒”指揮棒作用下,供需兩側(cè)發(fā)力的調(diào)控政策效果顯現(xiàn),房?jī)r(jià)漸回理性通道。“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”為房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源:房屋的真實(shí)價(jià)值在于其居住屬性。以此為出發(fā)點(diǎn),去年百余城市陸續(xù)采取限購(gòu)、限貸、限商、限售政策,掐斷樓市投機(jī)炒房通道,逼退樓市“高溫”。

回顧去年以來(lái)房?jī)r(jià)變化節(jié)點(diǎn):8月份,15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格首現(xiàn)最近3年來(lái)全面停漲;10月份,10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前水平;12月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)15個(gè)月回落。房?jī)r(jià)變化是調(diào)控效果的直接表現(xiàn),但房?jī)r(jià)控制并非本輪調(diào)控終極目標(biāo)。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽明確,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。要深化住房制度改革,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

過(guò)去一年,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)“多點(diǎn)開(kāi)花”,住房制度改革取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

住房租賃市場(chǎng)加速布局

廣州(樓盤)、南京(樓盤)等12個(gè)城市正在進(jìn)行首批住房租賃試點(diǎn);北京(樓盤)、上海(樓盤)等13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房;2018年住建部將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái),加快推進(jìn)住房租賃立法等。

“政府壟斷住房用地”格局將改變

國(guó)土部明確,將研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點(diǎn),完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度。房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的根基正在夯實(shí),房?jī)r(jià)非理性上漲根源正在被拔除,投機(jī)炒房勢(shì)力失去卷土重來(lái)的土壤。

住建部強(qiáng)調(diào)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)“從緊”調(diào)控。王蒙徽說(shuō),“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”,要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施。同時(shí),樓市調(diào)控將提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平,進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控”“差別化調(diào)控”,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。對(duì)于地方調(diào)控,住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,地方調(diào)控前提是必須符合中央調(diào)控政策,不能違背大的政策,否則就要進(jìn)行干預(yù)。同時(shí),地方應(yīng)在“差別化調(diào)控”中對(duì)政策進(jìn)行更加清晰的解讀,避免市場(chǎng)對(duì)政策誤讀而對(duì)預(yù)期產(chǎn)生不利影響。

為防范資金變相進(jìn)入樓市,對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效監(jiān)管和化解,央行提出2018年要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入樓市。中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼說(shuō),進(jìn)一步完善住房金融體系,建立健全住房租賃金融支持體系,采取疏堵并舉的策略,可以降低杠桿,防控金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

二、房?jī)r(jià)上漲邏輯已悄然改變

過(guò)去兩年,什么力量在推動(dòng)著中國(guó)的房?jī)r(jià)從南到北、從東到西,一二三線城市集體性的雞犬升天?城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?顯然都不是,是泛濫的貨幣和信貸。如2016年新增貸款中,以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款約占新增貸款總量的45%,這一比例明顯高于往年。

而2017的調(diào)控,導(dǎo)致資金流向三四線城市,使得三四線城市房?jī)r(jià)飛漲。

這兩年的房?jī)r(jià)上漲是事實(shí),甚至顛覆了很多人認(rèn)知,但如果要下手買房,就不能被上漲的表象所迷惑,我們必須要明白的是,貨幣只能推動(dòng)房?jī)r(jià)的短期上漲,因過(guò)去的大水漫灌,中國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)到了危如累卵的地步,中央更是將“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”作為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一。

所以,過(guò)去兩年房?jī)r(jià)上漲的一幕在未來(lái)很難再現(xiàn)。從投資的角度來(lái)說(shuō),判斷房?jī)r(jià)漲跌有三大因素,“短期看金融,中期看土地,長(zhǎng)期看人口”其中,土地代表著供給,金融和人口代表著需求。供給這一端,是這一輪調(diào)控,政府的發(fā)力點(diǎn)。金融,未來(lái)的主基調(diào)是去杠桿;人口,已經(jīng)迎來(lái)拐點(diǎn);沒(méi)了金融這根杠桿,沒(méi)了快速增長(zhǎng)的人口,意味著,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)新的供需平衡;未來(lái),在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),城市房?jī)r(jià)的上漲空間,將取決于其基本面,即經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口。

有人口流入的城市才有未來(lái)

在中國(guó)人口進(jìn)入存量時(shí)代,誰(shuí)能吸引到更多的外來(lái)人口,誰(shuí)就有未來(lái),誰(shuí)的房子也就更有保值增值的空間。因?yàn)楦嗟娜丝谝馕吨嗟呢?cái)富創(chuàng)造,并充當(dāng)著樓市的接盤俠??v觀當(dāng)今中國(guó),明確表示自己不缺人甚至往外攆人的城市,只有兩個(gè)——北京和上海。即使是四個(gè)一線城市中,最為擁擠的深圳(樓盤),也在拼命的吸納人,2017年,單是戶籍人口就增加了50萬(wàn)人。意識(shí)到這一點(diǎn)的新一線、二線城市,自去年開(kāi)始,推出人才政策、購(gòu)房補(bǔ)貼等諸多福利,拼命的吸納人口。比如,重慶(樓盤)的高精尖人才可享受住房?jī)?yōu)惠保障,安家補(bǔ)助最高200萬(wàn);成都優(yōu)化人才落戶制度,實(shí)施人才安居,建立人才綠卡;武漢(樓盤)規(guī)定非武漢戶籍個(gè)人憑“房票”可在武漢購(gòu)買首套住房;南京的高層次人才購(gòu)房首套不受戶籍限制,40歲以下本科生直接落戶買房等。2月4日,西安(樓盤)市甚至召開(kāi)了戶籍管理民警集體誓師大會(huì),號(hào)召堅(jiān)決打贏西安人才、人口爭(zhēng)奪攻堅(jiān)戰(zhàn)。而事實(shí)上,即使是傳統(tǒng)的人口大省,近年來(lái),人口波動(dòng)也極為強(qiáng)烈。如中國(guó)第一人大省——河南,過(guò)去6年間,小學(xué)生總?cè)丝谙陆盗?0%;在內(nèi)部,除了鄭州(樓盤)、南陽(yáng)(樓盤)等三四個(gè)市實(shí)現(xiàn)小學(xué)生人口大幅增長(zhǎng)外,其余市均處于下降狀態(tài),像駐馬店、商丘(樓盤)、周口等市降幅更是達(dá)到1/3。

小學(xué)生背后站的是有購(gòu)買力和購(gòu)房需求的年輕人,小學(xué)生人口的下降則意味著年輕人流失。

高達(dá)三分之一的年輕人口流失,還能指望這些地方的房?jī)r(jià)在未來(lái)能有上佳表現(xiàn)么?

三、2018注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺

如何認(rèn)清當(dāng)下樓市?就當(dāng)下而言,我們正處于一個(gè)樓市巨大轉(zhuǎn)折的開(kāi)端,正處于一個(gè)樓市新時(shí)代和舊時(shí)代的分水嶺。舊時(shí)代的規(guī)律逐漸失效,新時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)卻尚未生成,是我們對(duì)樓市越發(fā)困惑的根本所在,也是未來(lái)我們所要面對(duì)的最大困境。

而2018,注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺!之所以說(shuō)注定,是因?yàn)轭愃频臉鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn),近年來(lái)總共出現(xiàn)過(guò)兩次,而且有規(guī)律可循。

1998年,轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是房改。

2008年,轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是解除商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制。

2018年,轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是住房屬性的明確變化。

房地產(chǎn)的下個(gè)十年,自2018開(kāi)始。

過(guò)去十年,住房有兩個(gè)明顯屬性,一個(gè)是居住屬性,一個(gè)是投資屬性,公共物品屬性相對(duì)來(lái)說(shuō)是處于弱勢(shì)的。(公共物品屬性可以大致理解為保障性住房)但是未來(lái)十年,住房將極大的弱化投資屬性,轉(zhuǎn)變成居住屬性+準(zhǔn)公共物品屬性。(想想最近的各種住房保障政策,保障房,人才房,共有產(chǎn)權(quán)房,70年只租不售房等等)

下面這段非常著名的講話,就是屬性變化的最根本體現(xiàn):

堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給,多渠道保障,租購(gòu)并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。讓“全體人民住有所居”這句話的分量,預(yù)示著房產(chǎn)市場(chǎng)重心的轉(zhuǎn)移,說(shuō)明了房子除了買賣以外,租賃同樣重要,是未來(lái)發(fā)展的重心之一。

四、2018關(guān)于樓市的新認(rèn)知

首先,是價(jià)格不會(huì)再大漲。去年最熱的時(shí)候,動(dòng)輒5%的單月漲幅,如今再也不會(huì)出現(xiàn)。熱點(diǎn)城市再熱,漲幅也沒(méi)有超過(guò)1%每月。其次,是低首付再也拿不到了。不說(shuō)銀行目前首套房40%,二套房動(dòng)輒60%,甚至像南京這種二套80%的首付,就連開(kāi)發(fā)商、中介想讓你提前買房,想給你些首付貸也做不到了。

最后,是交易被嚴(yán)格限制,想變現(xiàn)越來(lái)越難。

這一輪調(diào)控,跟過(guò)去的最大不同之處在于,過(guò)去是不讓你買,但這次還不讓你賣。過(guò)去,限購(gòu)限貸是調(diào)控的主力軍。但是這一次,限價(jià),限賣變成了主流,看看全國(guó)有多少個(gè)城市進(jìn)行了限售,你就明白,邏輯從過(guò)去的不讓你買,變成了現(xiàn)在的不能賣,甚至是想賣也賣不出去。

未來(lái),短期買賣快速獲利注定成為歷史,長(zhǎng)期持有獲得收益將會(huì)變成新常態(tài),而限售,既是培養(yǎng)習(xí)慣,又是在給房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)留一些時(shí)間和空間。

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