在青島,商品房銷售實(shí)行一房一價(jià),價(jià)格由有關(guān)部門審定后備案,網(wǎng)簽價(jià)格不得超過備案價(jià)。這樣,開發(fā)商就沒有了隨意漲價(jià)的空間。但是上有政策,下有對(duì)策,一些開發(fā)商通過捆綁車位、裝修等方式,與購(gòu)房者另外簽訂一份合同,變相加價(jià),天價(jià)裝修、天價(jià)車位接連不斷,更有甚者直接收取十多萬(wàn)的認(rèn)籌費(fèi),以此抬高房?jī)r(jià),牟取不正當(dāng)利潤(rùn)。但由于市場(chǎng)需求漸強(qiáng),開發(fā)商捆綁銷售,造成實(shí)際成交價(jià)高于備案價(jià),已成了“潛規(guī)則”。
中房鑫匯水岸中介代收“好處費(fèi)”幫買房
中房鑫匯水岸項(xiàng)目被不少市民質(zhì)疑有“貓膩”,購(gòu)房者等了半年時(shí)間售樓處依舊無(wú)房可售,可是周邊的中介公司卻在對(duì)外收6萬(wàn)元的中介費(fèi),稱和售樓處有關(guān)系可以幫忙買到房子。
近日,記者來到了中房鑫匯水岸售樓處,置業(yè)顧問告訴記者,該項(xiàng)目還沒有開盤,暫時(shí)還買不了,只能是留下聯(lián)系方式,等到開盤之前再通知。而中房鑫匯水岸周邊一處房產(chǎn)中介公司的銷售人員卻告訴記者,目前中房鑫匯水岸的房源已經(jīng)賣得差不多了,好的樓層全都被人交錢預(yù)訂了。銷售人員稱開盤只是走個(gè)形式罷了,去售樓處是買不到房子的,置業(yè)顧問都跟客戶說沒有房子,想買中房鑫匯水岸的房子,只能是找關(guān)系。除了房款,還需要再交6萬(wàn)塊錢,算是好處費(fèi),中介通過關(guān)系給幫忙買上房,開盤以后正常去售樓處簽約走流程,辦理貸款就可以了,如果買不上的話也會(huì)給退款。
據(jù)中介公司銷售人員介紹,中房鑫匯水岸的房子預(yù)計(jì)單價(jià)在9000元到10000元,為精裝修交付,裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2400元,需要購(gòu)買一個(gè)15萬(wàn)元的停車位。“車位和房子是捆綁在一起賣的,開發(fā)商要求買房必須要買車位,車位可以貸款,不需要的話也可以把它租出去。”該銷售人員強(qiáng)調(diào)。
K2海棠灣捆綁賣車位、地下室,最高近40萬(wàn)
除了中介加價(jià)代售外,捆綁銷售車位并不鮮見,跟15萬(wàn)元的車位相比,K2海棠灣的車位可不是貴了一點(diǎn)。位于西海岸新區(qū)雙珠路上的K2海棠灣,就多次被市民舉報(bào)捆綁銷售。
近日,記者以購(gòu)房人的身份來到海棠灣售樓處暗訪,目前項(xiàng)目上有別墅、疊拼、洋房多種產(chǎn)品在售,所剩房源并不多。但是在現(xiàn)場(chǎng),沒有看到一房一價(jià)公示牌,項(xiàng)目還剩多少房源,價(jià)格又是多少,存在置業(yè)顧問的手機(jī)里面。
置業(yè)顧問給記者計(jì)算了兩套房的價(jià)格,其中一套疊墅的上疊,備案價(jià)是每平米15471元,總價(jià)247萬(wàn)多元,但是需要購(gòu)買一樓的車位,價(jià)格高達(dá)399500元。這樣總價(jià)到了287萬(wàn)多,折合每平米17971元。兩個(gè)單價(jià)每平方米差了2500元。如果辦理房貸,那車位款需要單獨(dú)收,跟首付一塊交。
另外計(jì)算的一套房源是疊墅的下疊,下疊因?yàn)閹г鹤?院內(nèi)有車位,不需要單獨(dú)購(gòu)買車位,但是需要購(gòu)買負(fù)一層的地下室,地下室根據(jù)面積不同,價(jià)格也有差異,其中一處69.42平米的地下室,總價(jià)是299926元。前后兩個(gè)單價(jià),每平米差了2200元。如果是購(gòu)買聯(lián)排別墅,同樣需要買地下室,只是價(jià)格更高,需要100多萬(wàn)元。
中交陽(yáng)光嶼岸1000元的裝修標(biāo)準(zhǔn),卻賣3000元
毛坯加裝修,或者低檔裝修高價(jià)賣也成了部分樓盤變相加價(jià)的慣用手段。中交陽(yáng)光嶼岸項(xiàng)目位于城陽(yáng)區(qū)銀河路附近,在售的洋房均為精裝修交付,可記者探訪時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)看到的現(xiàn)房卻全都是毛坯房,并沒有進(jìn)行過任何裝修。對(duì)于記者的質(zhì)疑,置業(yè)顧問解釋稱之前賣出的房子全都是毛坯交付的,因?yàn)楫?dāng)時(shí)房子的單價(jià)要低一些,后來價(jià)格漲了,所以現(xiàn)有的洋房都改為了精裝修交付,在客戶交了首付款以后開發(fā)商就會(huì)找人開始裝修,用大約兩個(gè)月的時(shí)間裝修好,然后就可以交付了。
記者又向置業(yè)顧問詢問了房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn),精裝修含有哪些部分,置業(yè)顧問稱實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方是1000塊錢,含有地板、墻壁、瓷磚等不可移動(dòng)的部分,其他的櫥子、床、桌子等可移動(dòng)的物件都需要交付以后業(yè)主自己來添置,不過房屋的裝修風(fēng)格業(yè)主可以根據(jù)自己的喜好在開發(fā)商給的范圍當(dāng)中選擇。
但是置業(yè)顧問向記者強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn),“雖然實(shí)際的裝修標(biāo)準(zhǔn)是每平方1000塊錢,但是在簽裝修協(xié)議的時(shí)候必須要簽3000塊錢。”置業(yè)顧問解釋道,由于中交陽(yáng)光嶼岸項(xiàng)目的備案價(jià)格是比較低的,市場(chǎng)價(jià)格目前是一萬(wàn)多,為了不影響客戶的正常網(wǎng)簽,只能是把裝修標(biāo)準(zhǔn)提升一下。
有銷售人員坦言,房源緊俏,買家也看好后市,愿意簽陰陽(yáng)合同,即便被主管部門查處,“大不了退還款項(xiàng),房企也沒有額外損失”。
恩馬墅院未開盤,好房源就被提前預(yù)訂
恩馬墅院也因精裝修標(biāo)準(zhǔn)過高而遭到過投訴,據(jù)了解,恩馬墅院高層的裝修標(biāo)準(zhǔn)為每平米3000元,包含有地板、墻面等等,其它的家具家電需要客戶自己購(gòu)買添置。按照購(gòu)買的房子是100平方米的戶型來計(jì)算,那整體的裝修價(jià)格就要達(dá)到30萬(wàn)元,且不包含家具家電,這樣粗略計(jì)算下來,裝修標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)算是很高檔了,不過最終交付到手中的房子裝修質(zhì)量如何,所使用的材料如何,需要先打一個(gè)問號(hào)。
除此之外,不少購(gòu)房者還質(zhì)疑恩馬墅院開發(fā)商銷售過程當(dāng)中存在貓膩,很多好房源在沒開盤的時(shí)候就被提前預(yù)訂。市民張女士就曾到過恩馬墅院售樓處看房,看中了100平方米套二戶型的房子,但是卻被置業(yè)顧問告知只能選擇88平方米和90平方米的戶型,原因是100平方米戶型的房源很少,雖然還沒有開盤,但很多之前的購(gòu)房者已經(jīng)通過各種關(guān)系將房子給訂了下來,所以100平方米的房子現(xiàn)在全部沒有了,置業(yè)顧問也表示現(xiàn)在就是這樣一個(gè)市場(chǎng)狀況,別看樓盤很多,但是很多房子客戶是買不上的。
現(xiàn)象去年11月房?jī)r(jià)投訴增多
各種變相加價(jià)的亂象,直接導(dǎo)致了購(gòu)房群體的不滿。特別是從2017年11月開始,青島房地產(chǎn)類投訴明顯增加。
根據(jù)青島市物價(jià)局的統(tǒng)計(jì),2017年11月,青島12358價(jià)格監(jiān)管平臺(tái)共受理價(jià)格投訴和舉報(bào)468件,反映較為集中的為停車服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房地產(chǎn)類價(jià)格等問題。受國(guó)家發(fā)改委公布在本市開展商品房銷售價(jià)格行為聯(lián)合檢查消息的影響,當(dāng)月房地產(chǎn)類投訴舉報(bào)受理數(shù)量明顯增加,全月共受理49件,占當(dāng)月受理量的5.25%,比上月增加157.89%,其中投訴舉報(bào)17件。
市物價(jià)局工作人員分析稱:“從當(dāng)時(shí)的檢查情況看,全市商品房銷售企業(yè)均能做到明碼標(biāo)價(jià),基本能夠一次性公開全部銷售房源,并按照公示的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銷售,但也有個(gè)別房產(chǎn)企業(yè)存在明碼標(biāo)價(jià)牌未在醒目位置放置,商品房銷售未明確標(biāo)示與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)的因素,對(duì)房源銷售狀態(tài)標(biāo)示不準(zhǔn)確等問題。對(duì)購(gòu)房者反映的情況,市物價(jià)部門均一一進(jìn)行了落實(shí),并向投訴舉報(bào)人進(jìn)行了答復(fù),對(duì)存在的問題正在做進(jìn)一步處理。”
調(diào)查變相加價(jià)相關(guān)部門取證難
不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),對(duì)于舉報(bào)的落實(shí),在實(shí)際操作中困難重重。針對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,黃島區(qū)物價(jià)局的工作人員告訴記者,他們?cè)拥讲簧籴槍?duì)樓盤額外收費(fèi)的舉報(bào),但是到了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),很多項(xiàng)目收費(fèi)方式非常隱秘,調(diào)查取證極為困難。“有的樓盤被舉報(bào)收10萬(wàn)塊錢的認(rèn)籌金,投訴人提供了pos機(jī)刷卡的收據(jù),我們?nèi)ナ蹣翘幷{(diào)查,根本找不到當(dāng)時(shí)收款的經(jīng)辦人,售樓處的人不承認(rèn)收認(rèn)籌金一事,稱跟他們無(wú)關(guān),因?yàn)槭論?jù)上的收款方跟樓盤不是同一家人。他們?nèi)フ{(diào)查時(shí),人家干脆就說投訴人被騙了,直接讓他打電話報(bào)警。”相較于接受pos機(jī)刷卡的形式,有的樓盤在收取認(rèn)籌金時(shí),則只要現(xiàn)金,而且不提供任何收據(jù)和發(fā)票。
查證難的另外一個(gè)原因,是交了錢選上房的當(dāng)事人,一般不愿意實(shí)名舉報(bào)。一位不愿具名的地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者,房企拿地成本、開發(fā)成本不一樣,房子質(zhì)量不一樣,再加上現(xiàn)在大家對(duì)于青島市場(chǎng)的2018年預(yù)期,一些潛力地段的房源必會(huì)遭到哄搶,日光盤很常見。在這種情況下,能在承受范圍內(nèi)搶到購(gòu)房資格,不管是加價(jià)買裝修,買車位,還是直接掏錢買資格,讓購(gòu)房者按照市場(chǎng)價(jià)額外掏幾十萬(wàn)的差價(jià),對(duì)他們來說都不難。
“因?yàn)楹芏鄻潜P,就是那個(gè)價(jià)格了,雖然跟備案的低價(jià)比起來,是差了不少,但是區(qū)域價(jià)格已經(jīng)上去了,開發(fā)商想方設(shè)法賺這個(gè)差價(jià),購(gòu)房者也覺得價(jià)格差不多,就不會(huì)在意哪種方式交錢。他們往往在意的是能不能買上房,為什么這么說?很多品牌樓盤地段好,價(jià)格也不錯(cuò)的,如果等到開盤那天買,肯定選不上,因?yàn)楹芏嗥鋵?shí)早就內(nèi)部找關(guān)系定了。我現(xiàn)在做的最多的事情就是幫別人買房,基本上天天都有人打電話或者找上門來請(qǐng)我?guī)兔I房。去年上半年大多數(shù)還幫得上忙,下半年以來,能夠讓他買上房就是天大的面子了。現(xiàn)在開發(fā)商把房子賣給你,等于直接給你送錢。舉個(gè)例子,西海岸的中鐵世界博覽城新的一期,高層帶裝修,市場(chǎng)價(jià)在每平米15000元左右,同一地段的一個(gè)不知名的樓盤,單價(jià)17000元,還是毛坯,就剩下一套更名房了。而且今年還有加推,最終折合的價(jià)格只會(huì)比現(xiàn)在高?，F(xiàn)在限購(gòu)這么厲害,有資格買房、愿意額外付款買房的大有人在,只能說明他們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)可。開發(fā)商和買上房的人,就是周瑜打黃蓋。”這位總監(jiān)跟記者坦言。
借鑒武漢這樣整治市場(chǎng)亂象
裝修房比毛坯房備案價(jià)高出幾十萬(wàn)元的情況,并非一地獨(dú)有。面對(duì)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)虛高的不滿,為了遏制開發(fā)商以捆綁裝修等方式“變相漲價(jià)”,在2017年,武漢市出臺(tái)文件重拳整治裝修房市場(chǎng)亂象,對(duì)房屋裝修部分執(zhí)行分段指導(dǎo)價(jià),不接受價(jià)格指導(dǎo)的開發(fā)商暫緩核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。規(guī)定要求開發(fā)商必須在預(yù)售備案時(shí)明確是否為裝修房,并就接受裝修價(jià)格指導(dǎo)、制作樣板房和嚴(yán)格執(zhí)行裝修標(biāo)準(zhǔn)等做出書面承諾。如:備案價(jià)低于1萬(wàn)元的,裝修價(jià)不高于2000元;備案價(jià)1萬(wàn)元至1.5萬(wàn)元的,裝修價(jià)不高于2500元;備案價(jià)1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元的,裝修價(jià)不高于3000元的等等。這樣,大大壓縮了開發(fā)商用“捆綁裝修”獲取不正當(dāng)利益的空間。
同時(shí),武漢出臺(tái)的這個(gè)規(guī)定,要求開發(fā)商在銷售時(shí),需現(xiàn)場(chǎng)公示裝修樣板房,明確裝修價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)、主要材料和設(shè)備的品牌、型號(hào),并寫入房屋裝修合同(協(xié)議)。這樣,使居民在購(gòu)房時(shí),知道這個(gè)價(jià)格是否合理,并能從質(zhì)量等方面得到有效的保證。
以前,由于很多裝修材料在裝璜完成后,是從外表上是看不出來的,一些劣質(zhì)材料混雜在里面,居民無(wú)法考證。但現(xiàn)在,居民在購(gòu)房前,可以到正在裝璜的一些房屋去看看,使開發(fā)商不敢用劣質(zhì)材料等來糊弄民眾。而且這個(gè)規(guī)定還要求買賣雙方同時(shí)注明維修責(zé)任和糾紛處理方式等內(nèi)容。
原先,市民購(gòu)買了“精裝修房”之后,出現(xiàn)質(zhì)量等問題,不知道找誰(shuí)解決,開發(fā)商以居民使用不當(dāng)、材料是自己認(rèn)可的為由推得一干二凈。由于合同中沒有明確誰(shuí)的責(zé)任,居民就是告到法院也沒用?，F(xiàn)在,責(zé)任在誰(shuí),由誰(shuí)來維修,都在合同中說得清清楚楚。購(gòu)房者完全可以拿著合同找開發(fā)商理賠,除要求維修外,還可以讓他們賠償必要的損失,從而維護(hù)了居民的權(quán)益。
科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰對(duì)此表示說:“在售商品房中,裝修房越來越多,捆綁裝修的銷售模式也不斷增加。武漢的做法能夠幫助購(gòu)房者看清房?jī)r(jià)構(gòu)成,防范中介或房企變相加價(jià),對(duì)于各地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來說,是個(gè)不錯(cuò)的借鑒。”
措施將點(diǎn)對(duì)點(diǎn)監(jiān)控樓盤成交價(jià)
“《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明文規(guī)定,開發(fā)商嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售,杜絕任何形式的價(jià)外加價(jià)行為。”青島德衡律師事務(wù)所黃鵬舉律師表示,開發(fā)商強(qiáng)制捆綁裝修等進(jìn)行銷售的做法有違規(guī)之嫌,其用意是為了規(guī)避政府部門對(duì)房屋交易價(jià)格的監(jiān)管。
針對(duì)中房鑫匯水岸、中交陽(yáng)光嶼岸等轄區(qū)內(nèi)房源價(jià)格變相上漲的情況,城陽(yáng)國(guó)土資源分局曾公開表示,將強(qiáng)化價(jià)格管控,重新審核在售房源申報(bào)價(jià)格,調(diào)整網(wǎng)簽節(jié)奏,點(diǎn)對(duì)點(diǎn)監(jiān)控樓盤成交均價(jià)和網(wǎng)簽量,杜絕集中網(wǎng)簽,嚴(yán)格審核預(yù)售房源申報(bào)價(jià)格,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價(jià)。同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)管控,開展市場(chǎng)聯(lián)合檢查,對(duì)即將開盤的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控,預(yù)防違規(guī)行為。同時(shí)探索建立長(zhǎng)效機(jī)制,把市場(chǎng)調(diào)控和行業(yè)監(jiān)管中好的經(jīng)驗(yàn)做法上升到制度層面,根據(jù)實(shí)際情況制定措施意見,保證市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
針對(duì)市場(chǎng)亂象抬頭的跡象,從2017年7月開始,青島成立市房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為專項(xiàng)整治聯(lián)合工作組,市城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土房管、工商、物價(jià)等部門為成員單位,開展了房地產(chǎn)專項(xiàng)整治,嚴(yán)查開發(fā)商、中介十余種違規(guī)行為。針對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),重點(diǎn)查處以下行為:違規(guī)代理銷售未取得銷售許可的商品房,以及禁止交易的保障性住房等房屋,甚至進(jìn)行合同詐騙;發(fā)布虛假房源廣告,利用媒介進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,誤導(dǎo)消費(fèi)者;競(jìng)相向售房人允諾高價(jià)出售抬高房?jī)r(jià)等;代理銷售商品房時(shí),在網(wǎng)簽合同價(jià)款以外要求購(gòu)房人支付額外的費(fèi)用達(dá)到漲價(jià)的目的;偽造收入證明、社保證明等規(guī)避限購(gòu)限貸政策;其他不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為。
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè),重點(diǎn)查處以下行為:未取得預(yù)售許可證,以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂等方式向買房人收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用發(fā)卡排號(hào),以各種理由和形式拖延上市、變相捂盤,造成旺銷的假像,達(dá)到漲價(jià)的目的;發(fā)布虛假房源廣告,利用媒介進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,誤導(dǎo)消費(fèi)者;商品房銷售不明碼標(biāo)價(jià),甚至在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋,收取未標(biāo)明的費(fèi)用;將商品住房按申報(bào)價(jià)格出售,但要求購(gòu)房人必須高價(jià)購(gòu)買車位(庫(kù))、儲(chǔ)藏室、裝修等借機(jī)抬高房?jī)r(jià);一房?jī)少u侵害購(gòu)房人的合法權(quán)益;其他不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為。
其中,市城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市國(guó)土房管、工商、物價(jià)等部門制定《全市房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)行為進(jìn)行規(guī)范整治,對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。青島市國(guó)土資源房管局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)預(yù)(銷)售及交易過程中的各類行為進(jìn)行規(guī)范整治,對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。青島市工商局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源廣告、利用媒介進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳、利用合同格式條款侵害購(gòu)房人合法權(quán)益等各類行為進(jìn)行規(guī)范整治,對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。青島市物價(jià)局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不明碼標(biāo)價(jià)、在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或收取未標(biāo)明的費(fèi)用等各類行為進(jìn)行規(guī)范整治,對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。
青島此次房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為專項(xiàng)整治活動(dòng),從2017年7月開始,一直持續(xù)到了當(dāng)年9月底。對(duì)群眾反映、媒體曝光等途徑發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了重點(diǎn)檢查,對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為,各級(jí)各部門按照職責(zé)分工依法查處,對(duì)存在違法違規(guī)行為,且不服從管理、整改落實(shí)消極,拒不配合檢查甚至阻撓或?qū)箼z查的,取消了其預(yù)售許可、網(wǎng)簽資格。“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為保持高壓態(tài)勢(shì),真查真打、嚴(yán)查嚴(yán)打、狠查狠打,發(fā)現(xiàn)一起查處一起,決不姑息手軟。”市國(guó)土資源房管局的工作人員說。
