從政策層面講,2017年對于樓市而言無疑是轉(zhuǎn)折性的一年,在經(jīng)歷了2016年的銷售熱潮之后,今年則成為公認(rèn)的政策調(diào)控年。
1月22日
完善建設(shè)用地二級市場
1月22日,國土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案》的通知。該方案以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向,以促進土地要素流通順暢為核心,以提高存量土地資源配置效率為目的,以不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ),與城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接,著力構(gòu)建完善土地二級市場規(guī)則,健全服務(wù)和監(jiān)管體系,提高節(jié)約集約用地水平,為經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展,全面建成小康社會提供用地保障。
3月15日
限購、限貸雙拳出擊
3月15日,青島市國土資源和房屋管理局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、人民銀行青島市中心支行、青島銀監(jiān)局、市住房公積金管理中心等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》,宣布青島正式加入樓市調(diào)控行列。
通知中對限購內(nèi)容做出如下要求:在市區(qū)范圍(市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、原黃島區(qū)、城陽區(qū),包括高新區(qū),下同)內(nèi),能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市(六區(qū)四市,下同)連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍,下同),限購1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);對在市區(qū)范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,或無法提供從購房申請之日起前2年內(nèi)、在本市連續(xù)繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認(rèn)可。
在市區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%,購買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
3月16日
公積金首付比例調(diào)整
根據(jù)青島市國土資源和房屋管理局等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》要求,自2017年3月16日起,我市調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例。
購買新建住房(含經(jīng)濟適用房),首次和二次申請住房公積金貸款的,最低首付款比例由20%上調(diào)為30%;二手住房最低首付款比例由30%上調(diào)為40%,同時繼續(xù)執(zhí)行首付款比例與房齡掛鉤的政策:房齡在10年以內(nèi)的,首付款比例不低于40%;10年以上(不含10年)房齡,房齡增加以5年為一檔,首付款比例相應(yīng)提高10%。繼續(xù)執(zhí)行三次及以上住房公積金貸款不予受理政策。
3月30日
限售
3月30日,島城樓市調(diào)控政策再升級,不僅對二手房的買賣時間做了規(guī)定,同時對商業(yè)貸款的使用也提出了要求。當(dāng)天發(fā)布的內(nèi)容中包括:一、在本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿兩年后方可上市交易。二、市國土資源和房屋管理局等部門《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》確定的差別化住房信貸政策,各商業(yè)銀行應(yīng)按照“認(rèn)貸又認(rèn)房”的要求嚴(yán)格執(zhí)行。
在相關(guān)部門隨后發(fā)布的“330新政”細(xì)則中,記者發(fā)現(xiàn)市民購房的經(jīng)濟適用住房、限價商品住房、人才公寓以及通過拆遷(征收)安置、公房出售取得的住房,上市時間不受3.30《通知》規(guī)定的上市交易年限限制。通過繼承等方式取得的住房,上市交易年限以被繼承人等前手權(quán)利人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》的時間為準(zhǔn);因補換發(fā)登記、變更登記、更正登記取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》,上市交易年限以原發(fā)證時間為準(zhǔn)。新政中所稱的上市交易包括買賣、交換、贈與,因司法協(xié)助、繼承等原因?qū)е伦》哭D(zhuǎn)移的,不受交易年限限制。
4月2日
限地價競房價
4月2日,青土資房告字[2017]405號土拍文件中,要求4幅土地搭配出讓,并首次提出“當(dāng)競買報價達到或超過最高限價后,網(wǎng)上土地競價中止,轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競商品房銷售價格”。
5月11日
限價
5月11日,青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于進一步加強商品房預(yù)售方案管理有關(guān)問題的通知》,最引人注目的新規(guī)便是“限價”,即對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出的商品房銷售價格作了嚴(yán)格要求。
對于漲幅明顯高過且不接受價格指導(dǎo)的項目,房地產(chǎn)交易管理部門可暫緩辦理《商品房預(yù)售許可證》;三是嚴(yán)禁“陰陽合同”和捆綁車位等,即對于含裝修的商品住宅項目,在辦理預(yù)售方案審核時應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)將房屋的毛坯價格與裝修標(biāo)準(zhǔn)分離,同時開發(fā)企業(yè)在銷售階段應(yīng)將相關(guān)信息明確告知購房人并在售樓現(xiàn)場予以公示。在網(wǎng)簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋全裝修總價,不得違背購房人的意愿,通過提高裝修價格變相抬高房價,同時,不得強制捆綁車位或儲藏室等住宅附屬設(shè)施,變相抬高房價。
6月1日
房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率
6月1日起,島城多數(shù)銀行首套房貸進入基準(zhǔn)利率時代:包括中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行,以及商業(yè)銀行中的招商銀行、平安銀行、華夏銀行等,均在同一天宣布對首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率,同時,光大銀行和興業(yè)銀行首套房貸出現(xiàn)上浮,幅度分別為5%和20%。進入8月份,銀行“錢袋子口”再度收緊,工商銀行等將首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%,中信銀行上浮20%。且審批時間在1到3個月之間不等,最長者達到6個月。
7月12日
限地價競自持面積
7月12日,青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布即土儲告字[2017]6號土地出讓公告,規(guī)定“當(dāng)競買報價達到或超過最高限價后,網(wǎng)上競價中止,轉(zhuǎn)入網(wǎng)下競普通商品房現(xiàn)房銷售面積(普通商品房現(xiàn)房銷售面積最高限定面積為5萬平方米),當(dāng)有競買人承諾現(xiàn)房銷售面積超過5萬平方米,轉(zhuǎn)入競商業(yè)、商務(wù)辦公部分的合理自持面積。”這是青島土拍市場首次提出“限地價競自持面積”。
8月28日
試點集體用地建租賃住房
8月28日,國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,確定第一批在北京、上海等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。試點方案提出,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營,也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。
9月30日
調(diào)整商品住房預(yù)售條件
9月30日,青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快住房有效供應(yīng)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展的通知》,要求:加快落實供地計劃;嚴(yán)格控制住宅用地價格;加快住宅項目施工進度;加大閑置土地處置力度;適當(dāng)調(diào)整商品住房預(yù)售條件。
10月28日
土地拍賣禁止“人海戰(zhàn)術(shù)”
10月28日,青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布土地出讓公告,兩宗商住用地均設(shè)置“限地價競房價”,同時首次提出“單位負(fù)責(zé)人為同一人或者存在控股、管理關(guān)系的不同競買人不得同時參加同一宗土地的商品房銷售價格競價活動。”也就是說禁止開發(fā)商利用多家子公司同時參與競拍,以增加拿地幾率的行為。
11月3日
嚴(yán)禁“首付貸”
11月3日,為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為,加強房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作。要求銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對首付資金來源和借款人收入證明真實性的審核力度,嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”。
