2017年，調(diào)控政策不斷加碼，更多三四線城市加入調(diào)控行列。“限售”成為2017年房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市現(xiàn)已擴容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去杠桿持續(xù)推進，嚴格限貸同時，熱點城市嚴查“消費貸”資金流向，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。在購房市場壓制需求、遏制投資、降低購買力之后，三四季度開始全力推進租賃市場建設(shè)發(fā)展，12城首批開展住房租賃試點，各地方土地供應(yīng)層面也紛紛予以積極支持，上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌并出讓多宗租賃用地的同時，集體建設(shè)用地改建租賃住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的相關(guān)具體措施恐將加快落地出臺。
2017年總結(jié)
一、更多三四線加入調(diào)控行列，“限售”成二、三線調(diào)控“新砝碼”
2017年，以北京為“排頭兵”，更多三四線城市開啟房地產(chǎn)調(diào)控大幕，這在歷次調(diào)控周期尚屬首次。限售政策成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控最大亮點，二三線城市紛紛落地乃至升級限售，意在凍結(jié)房產(chǎn)交易，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。具體而言：
1、限購擴容至58城，三四線城市政策力度相較溫和
2017年，一線城市著重加強商辦市場管理，商辦類項目嚴禁改建成類住宅產(chǎn)品銷售，北京、廣州嚴格限定在建商辦項目銷售對象為法人單位。北京更是將商辦類項目納入限購范圍，個人購買二手商辦項目需在京無房并且社保連續(xù)繳滿5年。另外，廣州升級限購，本市戶籍單身人士限購1套；非本市戶籍家庭社保繳存年限由之前的3年提高到5年，并在增城、從化兩區(qū)限購1套。
二線城市限購政策擴容至18城，新增長沙、西安、石家莊、青島、?？诤蛯幉?市，另有南京、杭州和廈門等13城升級限購，內(nèi)容涉及以下幾個方面：限購區(qū)域擴容至遠郊區(qū)域，增加或提高非本地戶籍家庭社保繳存年限要求，本市戶籍單身以及離異人士執(zhí)行限購，并將二手房納入限購范圍等。三四線限購政策快速擴容至36城，新增三亞、贛州、保定等28城，另有東莞、珠海、佛山等13城升級限購。
多數(shù)三四線城市限購政策力度相較溫和，施行分區(qū)域、分戶籍限購，意即限購僅限于中心城區(qū)以及非本地戶籍家庭，遠郊區(qū)域、本地戶籍家庭并不限購。除了珠海非本市戶籍居民社保要求連續(xù)繳滿5年之外，其余三四線城市社保繳存年限1-3年不等，更有城市限購標準不涉及社保繳存年限等相關(guān)規(guī)定。
2、一線以及熱點二線認房又認貸，三四線普遍認房不認貸
一線城市限貸政策異常嚴苛，2017年北京、廣州兩市相繼升級限貸，著力提高二套以及非普通住宅首付比例。截止目前，一線城市施行認房又認貸，二套非普通住宅首付比例都在70%以上，北京更是高達80%。
二線城市限貸政策明顯分化，新晉限貸城市政策力度較為溫和，首套房首付不高于30%，二套房首付不高于50%。杭州、鄭州和天津等市加碼限貸，執(zhí)行認房又認貸，二套房首付超60%。南京、蘇州兩市限貸政策異常嚴苛，二套房有貸家庭首付多達80%，甚至高于一線城市。
三四線城市限貸政策相較寬松，普遍施行認房不認貸，首套房首付不高于30%，二套房首付不高于50%。雄安新區(qū)獲批后，河北省房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)提升，霸州、文安、任丘等市非本市戶籍家庭從嚴限貸，首套房首付不低于50%，明顯高于一二線城市。
3、限價局限于一線和部分熱點二三城市，多數(shù)三四線城市并未跟進
限價政策重點落實在熱點一二線城市以及環(huán)核心城市的三四線城市，多數(shù)三四線城市并不限價。政策內(nèi)容有以下幾點：其一，參照周邊競品限價，申報價格不高于周邊競品或本案前期銷售價格；其二，強制性約定預(yù)售價格漲幅，部分城市以2016年10月房價為參照標準，確保房價不增長。其三，熱點城市執(zhí)行價格監(jiān)管紅線，申報價格一旦高于監(jiān)管紅線原則上不予批復(fù)新的預(yù)售證，譬如南京暫停下發(fā)4.5萬/平方米以上項目預(yù)售證。
目前，地方政府與房企之間的價格博弈正愈演愈烈，部分熱點城市更是嚴控住房供應(yīng)，即使接受政府限價，房管局也不予批復(fù)新的預(yù)售證。因此，熱點城市新增供應(yīng)量高位回落，即使在傳統(tǒng)的銷售旺季，供應(yīng)量依舊維持在較低水平。譬如，上海10月份僅保利艾廬單盤入市供應(yīng)，全市新增供應(yīng)量不足1萬平方米，這在歷史上實屬罕見。
4、46城落地、7城升級限售，“個人限售“成二、三線城市調(diào)控標配
限售政策乃是本輪房地產(chǎn)調(diào)控一大亮點，繼廈門3月份率先出臺限售之后，其他城市紛紛跟進。
截止目前，46城相繼落地限售令，承德、西安、東莞、南寧、長沙、石家莊和揚州7城升級限售，海南省更是在全省范圍內(nèi)施行限售。就各能級城市而言，一線城市僅廣州針對居民家庭施行限售，北京、上海和深圳居民家庭并不限售。
一線城市限購、限貸政策異常嚴苛，購房門檻顯著抬升，非本地戶籍家庭社保需連續(xù)繳滿5年，二套非普通住房首付比例都在70%以上，沒有資格買、沒有能力買漸成市場常態(tài)，限售政策暫無出臺的必要性。
二線城市限售政策現(xiàn)已擴容至19城，并以成都、重慶、南京這類熱點二線城市居多，除哈爾濱、長春、大連這類高庫存城市之外，另有蘇州、武漢、天津等熱點城市尚未限售，未來不排除跟進落地限售的可能性。
三四線城市限售政策增至26城，大都是環(huán)核心城市的三四線城市，集中分布在長三角、珠三角以及環(huán)渤海區(qū)域。雄安新區(qū)獲批后，河北省房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，承德、保定、張家口等市相繼下發(fā)限售令。限售政策力度不一，多數(shù)城市限售期限在2-3年之間，?？?、西安、沈陽、北海、三亞、石家莊和泉州7城多達5年，保定“雙限雙競”地塊建設(shè)的商品住房限售周期長達10年之久，堪稱“史上最嚴”。
多數(shù)城市施行分區(qū)域、分時間、分戶籍、分一二手房限售，意即限售僅限于主城區(qū)或限購區(qū)域、新購商品住房、非戶籍居民家庭和一手房，遠郊或非限購區(qū)域、早期購買的商品住房、本地戶籍家庭以及二手房并不在限售范圍。限售標準也不盡相同，以便提高調(diào)控政策的針對性。譬如，西安、沈陽兩市一手房限售周期長達5年，二手房僅需2年。
二、嚴格“限貸”、嚴控“消費貸“、上調(diào)利率，居民“去杠桿”持續(xù)高壓
金融去杠桿全面升級，央行著重考核金融機構(gòu)的宏觀審慎評估體系（MPA），實施逆周期調(diào)節(jié)。2017年央行正式將表外理財納入廣義信貸指標范圍，以期引導(dǎo)金融機構(gòu)加強表外業(yè)務(wù)的管理。在加強金融監(jiān)管的大背景下，同業(yè)業(yè)務(wù)增速明顯放緩，貨幣派生效應(yīng)減弱，金融去杠桿效果正逐步顯現(xiàn)。M2增速逐月回落，11月末進一步回落至9.1%，相比去年同期降低2.3個百分點。房地產(chǎn)市場去杠桿正加快推進，首付貸成為重點監(jiān)管對象，北京、南京等市銀行業(yè)金融機構(gòu)開展自查工作，重點檢查“消費貸“、”經(jīng)營貸“、”房抵貸“等資金流向，廣州更是全面叫停金額超100萬元或期限超10年的消費貸。與此同時，熱點一二線城市相繼上調(diào)房貸利率，折扣利率近乎絕跡，房貸利率均在基準利率基礎(chǔ)上有不同比例的上浮。
不過，居民高杠桿購房的局面并未實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，住戶部門中長期貸款（含消費、經(jīng)營貸款）占新增貸款比重長期高位運行。7月份新增中長期貸款占比多達57.4%，刷新年內(nèi)新高，隨后占比有所回落，但依舊維持在較高水平。住戶部門短期貸款（含消費、經(jīng)營貸款）也是穩(wěn)中有升，3月份新增短期貸款占比一度升至32.3%歷史高位，創(chuàng)近年來單月新高。反觀，社會消費品零售總額整體運行平穩(wěn)，居民日常消費支出并未顯著增長，側(cè)面印證居民貸款很大一部分還是用于購房消費，房地產(chǎn)市場仍是銀行信貸資金重要出口。從整體趨勢來看,2017年無論是居民短期貸款還是中長期貸款占國內(nèi)新增貸款比重依然是逐月上升。
三、租購并舉住房制度全力推進，租賃住房市場進入發(fā)展快車道
2017年，住房租賃市場成為市場熱議的話題，品牌房企加緊布局長租公寓，意在分得租賃市場一杯羹。為了加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，政策層面暖風(fēng)頻吹，租賃市場進入發(fā)展快車道，集體體現(xiàn)于以下三點：
其一，大中城市先行先試發(fā)展租賃市場。九部委率先選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點，十九大明確要求加快建立租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。目前，人口持續(xù)凈流入的大中城市先行先試，著力發(fā)展住房租賃市場，以便將利好新政落實到執(zhí)行層面。以上海為例，“十三五“期間新增供應(yīng)各類住房170萬套，其中租賃住房70萬套。
其二，銀行信貸、REITs等補齊租賃業(yè)務(wù)融資短板。多家商業(yè)銀行在租賃市場動作頻頻，陸續(xù)向美的、碧桂園等多家房企提供授信，支持企業(yè)發(fā)展長租公寓。另外，企業(yè)積極開拓租賃市場的金融創(chuàng)新，以龍湖為代表的品牌房企發(fā)行住房租賃專項公司債券，保利更是發(fā)行國內(nèi)首單租賃住房REITs，進一步拓寬企業(yè)租賃業(yè)務(wù)融資渠道。
其三，供地層面予以積極支持，上海暫處領(lǐng)先地位。國土部確定在北京、上海、沈陽等13個城市試點利用集體建設(shè)用地改建租賃住房，北京、鄭州等市相繼出臺實施細則。譬如，2017年起5年內(nèi)北京將供應(yīng)1000萬平方米集體土地用于建設(shè)租賃住房。熱點城市土地出讓方式有所調(diào)整，施行“限地價、競自持“新規(guī)，自持比例明顯增多。值得一提的是，年底上海多宗純宅地強制性約定，受讓方自持15%建筑面積用于租賃住房。廣州、杭州、深圳等市掛牌并出讓多宗租賃用地，上海更是走在全國前列，純租賃用地供應(yīng)量持續(xù)增多，另有多宗商辦用地轉(zhuǎn)性為租賃住房。截止目前，上海合計出讓15宗租賃用地，總建面109萬平方米。
2018年展望
“四限”疊加信貸收縮，將擴容下沉至三四線，長效機制措施將加快落地
首先，“十九大“明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，2018年樓市調(diào)控政策的具體措施都將緊緊圍繞這一定位展開。今年年底三部委再次定調(diào)2018年樓市調(diào)控：堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，并加強監(jiān)測預(yù)警，防止市場大起大落。
展望未來，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，緊縮調(diào)控與去庫存政策仍將并行不悖，但天平將傾斜于緊縮調(diào)控。一方面，盡管熱點一、二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，但供不應(yīng)求的市場格局并未實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房價猶存一定上漲壓力，需要維持現(xiàn)有調(diào)控政策、力度不變；另一方面，更多三四線城市市場熱度持續(xù)提升，房價、地價快速上漲，市場已經(jīng)充分“激活“，前期刺激政策需要淡出甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控，以維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
其次，年末央行再次重申：金融政策保持穩(wěn)定中性，有序推進房地產(chǎn)去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續(xù)提升。長期以來，受惠于房價只漲不跌的市場預(yù)期，疊加實業(yè)投資收益率較難保證，資產(chǎn)荒、資產(chǎn)價格泡沫問題愈演愈烈，房地產(chǎn)市場仍是巨額信貸資金重要出口。我們預(yù)計，在明年很長一段時期，房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管將從一、二線城市下沉至廣大三、四線城市，降低全社會居民杠桿率，尤其是依靠投資需求推動的、房價上漲過快的三四線城市，金融杠桿的快速收縮、棚改貨幣化安置的梯度退場，三四線城市市場必將面臨調(diào)整壓力。
最后，中央政治局會議再次重申2018年一項工作重點就是加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。毋庸置疑，“租購并舉“已然上升到住房制度層面，必將是一個長期的、基本的制度安排，租賃住宅市場無疑是下一個“風(fēng)口”，人口持續(xù)凈流入的大中城市將著力發(fā)展住房租賃市場，加快建立租購并舉的住房制度，以期實現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)的長遠目標。預(yù)計更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他社會企業(yè)都將加緊布局租賃住宅，靈活運用銀行信貸、公司債券、REITs等多種融資工具，補齊租賃業(yè)務(wù)融資短板。除此之外，作為房地產(chǎn)長效機制舉措的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等各方面可能會比市場各方預(yù)期更加快地出臺。
