追溯到2015年，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同公布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，可調(diào)整戶型。

新華社曾發(fā)文:這意味著2006年以來的“7090”政策正式松動。2006年國務(wù)院規(guī)定，城市新審批、新開工住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上；廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。當時的背景是：中小戶型供不應(yīng)求，難以滿足剛需。9年后，隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”，這一政策開始從全國性樓市調(diào)控中逐步退出。

如今，隨著二胎政策的放開，大批二孩寶寶到來了，于是市場中，出現(xiàn)了不少年輕夫妻，開始積極地加入到購買大戶型隊伍中。而中小戶型在島城樓市,特別是主城市場的小戶型“關(guān)注度”在下降，昔日那些在“7090”政策下問世的房源如今現(xiàn)狀如何？當年購買了主流二居室、小三居的置業(yè)者如今居住體驗有如何呢？日前，記者深入市場進行調(diào)查，并采訪到多位當年購買“7090”政策下主力房源的置業(yè)者。

回顧：“7090政策”下小三居風(fēng)靡一時 90平以下戶型成剛需最愛

所謂“7090政策”是指地塊出讓時規(guī)定，地塊除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。這一政策最早于2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中提出，意在解決更多購房者的實際居住問題。

“我這套房子就是88㎡的三居室，當初買的時候心里還是很滿足、很得意的，沒想到這么少的預(yù)算都能住上‘套三’。”2014年還是剛需置業(yè)者的孫先生購買了李滄區(qū)一套88㎡的三居室，由于手頭資金有限，在前去看房之前，孫先生的購房目標一直都是兩居室。

“不管怎么說，套三的實用性總比套二強一些，一樣的錢當然買套三。”孫先生笑著說，雖然當初也想過88㎡的套三會不會太擁擠，但一想到三居室的實用性，他還是果斷的選擇了這個戶型。“怎么說呢，這樣的戶型雖然有自身的缺點，但當時考慮的更多的還是它的優(yōu)點。”孫先生回憶說，當初他選擇的這個戶型非常搶手，不少剛需購房者都抱著“總價低且實用性高”的想法果斷出手，“一套三居室總價不過90多萬，對剛需來說，確實非常有吸引力。”

小三居“短板”顯露 居住體驗讓換房勢在必行

正是這種對剛需來說非常有吸引力的戶型，近年來幾乎席卷了青島樓市，成為了各大樓盤的主力戶型。“房子在入住體驗兩年后，這種戶型的缺點也逐漸暴露出來，并且?guī)缀鯇敵踬徺I時的優(yōu)點全盤顛覆。”居住在臺柳路某小區(qū)，有一套小套三房的陳先生這樣告訴記者。

“我們這套房子建筑面積是90多平方，但套內(nèi)面積只有70平上下，做成三居室的代價就是每個房間都非常狹小。”陳先生說，當初裝修時很多家具的尺寸都是量了再量、縮了再縮，依然無法避免“進門就是床”的尷尬。而且由于戶型面積太小，每一寸地方的利用都顯得非常珍貴。

“換房是必須的。”陳先生說，如今有了孩子，這種小三居戶型的弊端更是暴露無遺。而同樣購買90㎡套三的張女士也表示，房間太小客廳也不大，“孩子的很多東西都擺不下，當初考慮到的實用性如今卻成了最大的尷尬之處。”張女士這樣告訴記者。

小戶型出讓扎堆 無奈市場熱度不高

如今距離“7090”政策退出已有兩年時間，那么“7090政策”下這些小三居、二居室在二手房市場表現(xiàn)如何呢？李滄區(qū)某中介工作人員告訴記者，李滄區(qū)某大型居住社區(qū)所售房源中90%的房源都是小戶型，可見業(yè)主對于小戶型換房的迫切需求。

“大戶型目前只有一套在售，因為是剛剛可以上市交易的新小區(qū)，所以單價上的差距還不是很大。”這位經(jīng)紀人說，從帶看次數(shù)上來看，大戶型的帶看人數(shù)明顯高于在售小戶型，“尤其是在售的90平以內(nèi)的小套三，80平以內(nèi)的二居，市場熱度并不高。”

“我這套房子是87㎡的套三，最小的一間臥室不到5㎡。”急于以小換大的業(yè)主鄒先生說，他已經(jīng)跑了多次房屋中介，如果遇到意向購房者他都表示價格上可以再談。“我很明白自己房子的不足，所以盡管不會在價格上讓步太多，但也不會‘一口咬死’。”鄒先生所在的新都心這一片區(qū)，在售的二手房幾乎都是像鄒先生這樣的小戶型，記者采訪到的幾位業(yè)主也都表示，賣房是為了“賣小換大”。

在新都心臺柳路另一住宅小區(qū)記者發(fā)現(xiàn)，大戶型的售價在31000元/㎡左右，而小三居的售價僅為28000元/㎡左右，價格上有較為明顯的差別。浮山后遼陽路某小區(qū)也是如此，大戶型的二手房價格在38000元/㎡左右，而小戶型房源的價格僅為33000元/㎡左右，價差十分明顯。

業(yè)內(nèi)：市場仍存在中小戶需求 未來區(qū)域房源面積需求差異將明顯

青島一家房產(chǎn)數(shù)據(jù)機構(gòu)的分析師認為，“政策”會影響市場，市場的反作用力也會回饋政策，例如2016年有國內(nèi)一線城市在地塊出讓信息中還有“7090”這一樓市的政策的明確表述，在掛牌文件明確寫著：本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。畢竟一線城市房屋價格相對較高，置業(yè)者購買壓力大，所以購買相對低總價的中小戶型，仍是不少置業(yè)者的選擇。這一現(xiàn)象當時也被不少業(yè)內(nèi)，認為是需求反饋政策的案例。

李滄一家樓盤銷售負責(zé)人告訴記者，雖然當下青島主城區(qū)改善需求逐漸成為主力，不少小區(qū)也存在大戶型單價明顯高于同小區(qū)中小戶型的現(xiàn)象，但是青島主城區(qū)中小戶型需求還是存在的，日常來電中不少置業(yè)者依舊咨詢90平以下的房源情況?？仆粍赢a(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰分析稱，未來各區(qū)域間會存在越發(fā)明顯的戶型面積需求，例如麥島區(qū)域小戶型需求并不會高，而短時間內(nèi)李滄核心區(qū)仍會有明顯的中小戶型需求，黃島、城陽市場中小戶型需求也將會增加。