近期島城某樓盤開盤現(xiàn)場

今年3月15日，島城正式加入樓市調控大軍。此后，新建商品住宅成交量便出現(xiàn)連續(xù)10個月的急劇下滑，其同比數(shù)據(jù)也從4月份起一改之前的上漲態(tài)勢，急劇下滑。而在新房市場上，比較好的房源仍然十分搶手，自6月份起甚至興起一股“全款購房熱”。然而，“金九銀十”過后，因為房貸難申請等原因，不少樓盤開始出現(xiàn)打折及低價開盤等現(xiàn)象。那么，市場是真的冷了嗎，記者帶您一探究竟。

數(shù)據(jù)：住宅成交連續(xù)8月下滑，降幅不斷擴大

成交數(shù)據(jù)是市場最直接的晴雨表。記者自銳理新媒體發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，今年1~3月份，島城新建商品房和新建商品住宅的成交量和成交面積均呈環(huán)比下降的態(tài)勢，但同比去年同期，卻呈現(xiàn)出較大的漲勢，表現(xiàn)最明顯的是今年2月份，新建商品房和新建商品住宅同比上漲均達200%左右。

然而，自3月15日，島城開始進行樓市調控后，一系列行之有效的措施接連出臺，成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了比較明顯的變化。記者發(fā)現(xiàn)，今年4月~10月，島城新建商品住宅成交量連續(xù)8月呈下降態(tài)勢，降幅比例分別為2.28%、9.69%、15.51%、6.26%、23.23%、30.73%和31.70%，降幅基本呈不斷擴大的趨勢。同時，無論是新建商品房還是新建商品住宅，自4月份開始，月成交量一改前3個月同比上漲的態(tài)勢，開始出現(xiàn)同比下降的趨勢，降幅也在不斷拉大。

從成交數(shù)據(jù)來看，在一系列調控政策的施壓下，島城新房市場正在逐漸趨冷。

金九銀十前：需求旺盛，全款購房的不少

那么，市場又是什么樣呢？不少業(yè)內人士認為，由于市場對政策都有一個反應期，所以，今年“金九銀十”之前，由于之前的不少需求未得到釋放，整個島城新房市場仍然呈現(xiàn)出比較熱鬧的情形。

據(jù)記者了解，今年4~5月份，一些已經(jīng)拿到預售證的樓盤，照常推出新產(chǎn)品；但一些尚未拿到預售證的樓盤，則開始“觀望”，如原本打算于今年4月份清明假期期間推出新品的中海寰宇天下項目，便把開盤時間推遲至5月份，該項目一名相關負責人當時就表示“想先看看市場再說”。

自今年6月份開始，由于房貸申請越來越難，貸款利率不斷提高，一些樓盤為了快速回籠資金，開始打出“全款優(yōu)先”的招牌。如位于西海岸的K2海棠灣項目，要求全款優(yōu)先，且針對全款客戶給出足夠“誠意”，均價最多直降4000元/平方米。隨后位于西海岸新區(qū)的世茂諾沙灣項目以位于高新區(qū)的雨潤星雨華府項目，均打出全款購房優(yōu)先的旗號。進入8月份，位于城陽區(qū)的天泰陽光里，打出9400元/平方米的均價，并贈送一個七八萬元的車位，前提是客戶全款購房。魯商藍岸新城項目開盤打出10000元~11000元/平方米的均價，且必須購房車位，要求“全款優(yōu)先”。位于即墨區(qū)的海信盟旺世家項目開盤，首推4個樓座，均價在12000元/平方米左右，首先面向全款客戶，并要求全款客戶，開盤當天必須交齊全款。

銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明認為，市場出現(xiàn)這樣的熱度，主要是因為限購之前被刺激出場的一些需求未釋放完。加上這些要求全款的項目，針對全款客戶都有比較大的優(yōu)惠，因此一些急于買房的人群，便選擇了全款購房。“市場需要一定的反應時間，這點適用于任何政策出臺后。”馬光明說。

金九銀十后：開盤去化速度變慢有房可選了

在市民潘先生看來，“金九銀十”之后，市場開始降溫了。他告訴記者，今年6~8月份，他前前后后看了不下十幾個樓盤，主城區(qū)的也有，城陽區(qū)的也有，西海岸新區(qū)的也有，即墨的也有。“一些熱銷的樓盤態(tài)度都很傲驕，像中南世紀城項目，均價14000元/平方米，我覺得價格挺合適，但因為不能全款，只能往后排，最后我看上的那套房源就沒搶上；再像融創(chuàng)青島灣項目，開盤兩次，我去了都沒買上。”潘先生說，受了幾次打擊后，他便逐漸有放棄購房計劃的打算。

但近期，他開始不斷接到一些新項目售樓處打來的電話，邀請他去看房。“難道市場變了？帶著這個疑問，我就去看了城陽區(qū)的幾個樓盤，發(fā)現(xiàn)開始有打折促銷活動了，有一些之前開盤就清的項目，近期再開盤房源也都有選擇余地。我感覺市場沒前幾個月那么好了。”潘先生說。

另一位市民馬先生也表示，最近一直在關注融創(chuàng)都會中心，之前兩次開盤，他都沒能如愿選上心儀的房源，這次去選房前，便提前做了一些“功課”。11月11日，李滄區(qū)某項目1號樓加推，推出約100套房源。令馬先生十分高興的是，竟然出現(xiàn)了一些不到1.8萬元/平方米的房源，而且每平方米還帶4000元的裝修。“雖然從整個組團來看，這個樓座的位置相對較差，不僅離湖遠，而且臨街，但我還是覺得賺到了，畢竟這個項目一直以來釋放的價格大約在2.2萬元/平方米左右。”

對此，島城著名樓市分析專家張斌認為，面對政策的調控，市場需要一定的冷靜時間。同時，對于大多數(shù)購房者來說，一些地理位置不錯、配套成熟、戶型通透的房源，仍然十分吸引人。但進入11月以后，島城迎來傳統(tǒng)上的樓市淡季，加上貸款難度不斷加大，市場出現(xiàn)降溫也在預料之中。

業(yè)內：市場已進入調整期，市場有明顯變化還需等等

馬光明認為，縱觀過去幾年的多輪調控來看，一般政府在出臺政策后，島城市場至少要用半年的時間才能進入調整期，另外需要一兩年的時間來逐漸消化政策，并達到政策預期。“像2011年，青島出臺住房新政十二條，正式發(fā)布限購令，但一直在2013年底才有比較明顯的降溫，一些項目出現(xiàn)比較明顯的價格松動現(xiàn)象。這一輪政策也是如此，至少要一兩年時間才會有比較明顯的市場變化。”

在今年10月份召開的黨的十九大上，政府明確提出：堅持房子是用來住的，不是用來炒的；完善購租并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場。馬光明認為，這些政策將在未來較長的一段時間內主導著樓市。“其實政府出臺的一系列措施，也降低市場溫度，使市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展。而從目前的形勢來看，市場正在進入調整期。”