買房這件事讓不少人嘗盡了酸甜苦辣。剛剛，某數(shù)據(jù)研究中心新鮮出爐10月份全國重點城市二手房數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中我們可能看出一些不一樣的信號。
本文主要內(nèi)容：
1、10月76個城市二手房價格上漲
2、這些城市成為樓市新熱點
3、不容忽視的城市群效應(yīng)
4、如何去確定“優(yōu)質(zhì)”的這類城市？
10月76個城市二手房價格上漲
剛剛過去的10月，是樓市傳統(tǒng)的旺季，但今年的“金九銀十”終是慘淡收場，數(shù)據(jù)顯示，9－10月全國房地產(chǎn)市場成交慘淡，大部分一二線城市成交同比跌幅超過4成，北京等一線城市跌幅更是接近50％。
成交慘淡，那房價呢？進入到11月，10月份房價數(shù)據(jù)也在陸續(xù)出爐。據(jù)某數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，10月份全國100個重點城市二手房價格環(huán)比上漲的有76個，價格出現(xiàn)下降的城市有24個。
其中，在76個二手房環(huán)比上漲城市中，連云港成為漲幅最大的城市，最大漲幅高達4．73％，而在24個二手房環(huán)比下跌的城市中，天津城市下降幅度最大的城市。
10月100城市價格變動情況
數(shù)據(jù)顯示，二手房價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅在1％以上的城市有44個，10月漲幅位列前5的城市分別為連云港（4．73％）、呼和浩特（4．58％）、成都（4．21％）、西安（4．18％）、?？冢?．78％）。
二手房價格環(huán)比下降的城市中，降幅在1％以上的城市僅有2個，分別為天津（－1．94％）、滄州（－1．37％）。
值得注意的是，從數(shù)據(jù)中我們不難看出，全國100個重點城市中，漲幅較大的多集中在連云港、呼和浩特這類的三四線城市中。
這些城市成為了樓市新熱點
2016年以來，中國樓市一直呈現(xiàn)“一二線熱，三四線冷”的局面。但進入到2017年，樓市的格局出現(xiàn)了本質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，向連云港、呼和浩特這類三四線城市也隨之熱了起來。
為什么這類城市會突然趨熱？
一二線城市溢出效應(yīng)
一二線熱點城市普遍面臨高房價問題，同時為緩解樓市投資過熱風(fēng)險，紛紛通過限購限貸等措施進一步提高購房門檻。加之受控制大城市規(guī)模政策作用影響，一二線城市的低端產(chǎn)業(yè)人口不斷外流，這些都為三四線城市提供了不少購房需求。
去庫存政策紅利影響
與此同時，大部分三四線城市還在繼續(xù)享受鼓勵去庫存的政策紅利，如購房補貼、契稅減免等購房優(yōu)惠政策，利于促進三四線需求加快釋放。
受益于資產(chǎn)荒大環(huán)境影響
目前，國內(nèi)股市疲軟、外匯管制，一二線樓市又被被政策潑水降溫。面對有限的投資渠道，一些三四線房產(chǎn)投資吸引力增加。
與此同時，三四線城市的去庫存效果已得到改善，這意味著三四線的房價存在升值潛力。
不容忽視的城市群效應(yīng)
目前，我國正在形成大大小小的城市群，當(dāng)然以長三角、珠三角較為成熟。不可否認的是，城市群效應(yīng)正在以你看不見摸不著的方式改變著我們的城市、我們的生活。
中國城市燈光圖
這是一張中國夜晚的城市燈光圖，從圖上我們能明顯看到，在燈光的背后是中國正在形成若干個龐然大物般的城市群，這些城市群由點及線，由線及面，正在瘋狂的向外擴張。
圍繞著上海、北京、深圳等若干個強一線城市，數(shù)十個甚至是幾十個三四線城市群星拱衛(wèi)，強一線城市正在通過高鐵、高速、城市快速等交通體系，瘋狂的向外擴張，去吞并周邊的三四線城市，將其納入自己的城市配套輻射范圍內(nèi)，而三四線城市絲毫不抗拒，樂在其中！
舉個例子
以珠三角為例，可以說珠三角最繁忙的就是高速公路，高速公路上跑的最多是密密麻麻的集裝箱貨柜車，就跟一只只勤勞的小蜜蜂一樣在城市間來回穿梭。
這些小蜜蜂的背后是一家家這樣的企業(yè)——他的總部在深圳，研發(fā)在東莞，工廠在惠州，在惠州港裝船，出口直接出口東南亞，當(dāng)?shù)氐呐笥颜f珠三角類似這樣的企業(yè)有上千家，甚至是上萬家！
以后類似這樣的企業(yè)會越來越多，這種現(xiàn)象的背后同樣也是城市群的效應(yīng)！
城市群的形成是帶動三四線城市房價上漲的基礎(chǔ)！因為三四線城市會伴隨城市群的形成，被納入一線城市的輻射范圍內(nèi)，原有的城市邊界被打破，原有的交通距離被縮短，原有的城市配套隔閡被擊碎！
一線城市中工作上班生活的人，開始不再抗拒向外遷移。
如何去確定“優(yōu)質(zhì)”的這類城市？
什么樣的三四線城市屬于優(yōu)質(zhì)的、有投資價值的三四線城市，可以說是市場各方主體關(guān)心的焦點之一。
此前，某研究中心曾通過對249個三四線城市從需求、供給、購買力和外部環(huán)境四個維度進行定量分析，評價各城市房地產(chǎn)市場的投資前景與價值。測算結(jié)果顯示，249個三四線城市中，中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個城市得分位居前五。
這些城市主要具有以下特點：經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，人口導(dǎo)入能力強；基礎(chǔ)設(shè)施投資和教育費用高于平均水平，軟硬件環(huán)境優(yōu)勢明顯；居民儲蓄和收入水平較高，增長穩(wěn)定；住宅成交量價水平相對較高，漲勢平穩(wěn)。
不過，本身發(fā)展程度的“硬條件”以外，城市的“地緣條件”和樓市周期，被認為同樣是重要影響因素。
盡管越來越多的開發(fā)商開始全國范圍內(nèi)布局三四線城市，但從數(shù)據(jù)上看，這些城市主要還是分布在環(huán)京、江浙滬等樓市調(diào)控的邊緣地帶，一二線的高壓溢出需求帶動了一波行情上漲后，開發(fā)商才開始扎堆進入。
舉個例子
過去兩年的上升短周期內(nèi)，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經(jīng)歷輪動擴散的過程。這一過程帶動當(dāng)?shù)貎r格上漲，吸引了開發(fā)商進入。
以佛山為例，佛山拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現(xiàn)又居全省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開發(fā)商不斷進駐，大大加劇了當(dāng)?shù)馗偁帯６衲攴鹕降耐恋爻鲎尳鹂傤~在所有非省會城市中一直名列前茅。
總的來說，三四線城市的城鎮(zhèn)化進程還有很大空間，庫存問題更多是結(jié)構(gòu)問題，庫存的結(jié)構(gòu)調(diào)整成為了房企進入的機遇。但三四線城市的承載能力仍然是擔(dān)心的焦點。“因為三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發(fā)后，進入的風(fēng)險也是在不斷累積疊加的”。
