最近一周多時間，A股在上證指數(shù)3400點的關(guān)前遇阻，大盤甚至有岌岌可危的跡象。但在這敏感的時刻，萬科突然連續(xù)兩天大漲，引發(fā)了市場對地產(chǎn)股的再認(rèn)識。

事實上，在香港上市的“內(nèi)房股”早已經(jīng)漲得不像樣子了。比如融創(chuàng)中國的走勢是這樣的（周K線，下同）：

碧桂園的走勢是這樣的：

中國恒大的走勢是這樣的：

龍湖地產(chǎn)的走勢是這樣的：

也就是說，在過去半年內(nèi)，以開發(fā)住宅為主的大型房企的股價，在香港市場普遍上漲了三到五倍！

那么問題來了：過去半年是國家不斷收緊樓市調(diào)控的時期，樓市正在逐步降溫?，F(xiàn)在，調(diào)控已經(jīng)擴(kuò)展到了東北地區(qū)和西部地區(qū)，在這種情況下，為什么地產(chǎn)股還這樣牛？

前兩天，我們團(tuán)隊的“財經(jīng)韜略（ID：tttmoney8）”用國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)，分析了目前住宅市場的面臨的危險狀況。一言以蔽之——由于去庫存太猛，目前全國商品住宅的平均消化周期只有3個多月了；整體而言，商品房（包括寫字樓、商業(yè)物業(yè)）的平均消化周期也只有5個多月了。但“辦公樓”和“商業(yè)營業(yè)用房”的消化周期仍然非常長，分別是10.6個月和18.4個月。

也就是說，住宅類開發(fā)商到了繼續(xù)補庫存的階段（當(dāng)然，局部的過剩仍然存在）。

但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是房地產(chǎn)龍頭股大漲的理由。

最核心的理由，是地價的快速上漲，讓土地儲備龐大的房企內(nèi)在價值上升顯著。

比如某房企今年中期披露，他們擁有719塊土地，分布在全國220多個城市，如果全部建成房子，就是2.76億平方米。其中在一二線城市的土地儲備，占原值的70%以上。最令人震驚的是，這個開發(fā)商在一二線城市的土地儲備平均樓面地價只有2200元；在三線城市的土地儲備，其平均樓面地價只有996元。

一個國際大投行給這家房企做了一個估算，這家房企拿下上述土地的時候花費是4580億元，但現(xiàn)在的價值已經(jīng)上升到了9000億元以上。也就是說，這家房企的內(nèi)在價值上升了4500億元，但它的總市值目前只有3000億元（人民幣）左右。

不要以為這個開發(fā)商有顯著的“捂地”行為，以我的觀察，這是一家以快速開發(fā)、快速銷售為特征的房企，產(chǎn)品也多是針對剛需、改善型需求，很少搞特別高端的樓盤。但由于過去一兩年地價上漲太快，所以它擁有的土地儲備價值迅速翻倍！

而這，才是大房企股價飆升的重要原因。

此外，還有三個因素不容忽視：

1、有大房企準(zhǔn)備回歸A股，需要融資降低負(fù)債率，是一個重要的刺激因素。其實，所有的房地產(chǎn)股都有市值維護(hù)的需要，這有利于企業(yè)形象，更有利于融資。

2、融創(chuàng)中國通過跟萬達(dá)的交易，突然拿到大量廉價土地，是另外一個刺激因素。

3、別忘了，萬科里還有兩個保險公司大股東，他們未能進(jìn)入萬科董事會，而且目前保險銷售不理想，套現(xiàn)的壓力較大。不排除有人拉萬科股價，為未來的協(xié)議轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。

上圖是今年前7個月，大房企拿地情況的統(tǒng)計。至少到目前，大家仍然拼命加杠桿，拼命增加土地儲備。

以前拿的土地，顯然是賺到了（他們需要向國家繳納土地增值稅）。但今年拿的土地最終能否升值，就要看國家未來的貨幣政策了。昨天央行公布了廣義貨幣M2的數(shù)據(jù)，再創(chuàng)新低。但我此前講過M2已經(jīng)失真，中國的貨幣沒有那么緊，當(dāng)然也沒有放松。

不過從開發(fā)商目前拿地的勁頭看，他們?nèi)匀毁€貨幣政策的適度寬松。

我的看法是：由于經(jīng)濟(jì)未能完成轉(zhuǎn)型，貨幣政策不具有全面收緊的條件，所以至少今年拿地的開發(fā)商，未來仍然有較大幾率賺錢。

還是那句話：如果國有企業(yè)、地方政府的投資，仍然不能降低到全社會投資的20%以下（目前是40%），貨幣超發(fā)就很難避免。原因很簡單，不斷有窟窿需要央行來填補。