2016年開啟的這一輪暴漲，基本屬于普漲行情。不過，即便是普漲行情，在不同城市之間，漲幅也出現(xiàn)明顯分化；即便在一個(gè)城市之內(nèi)，中心城區(qū)與偏遠(yuǎn)郊區(qū)也存在懸殊。

在《這一輪暴漲有多恐怖？》一文中，我們基于全市均價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅做出全景式描繪。如果說全市均價(jià)存在郊區(qū)攤平效應(yīng)的影響，那么中心城區(qū)均價(jià)或許更接近真實(shí)感受。

問題來了，中心城區(qū)的房?jī)r(jià)究竟有多夸張？

這是2017年8月全國主要城市中心城區(qū)房?jī)r(jià)排行榜：

北上深，廈廣杭，躋入第一陣營

這個(gè)榜單共涉及38個(gè)城市，包括26個(gè)省會(huì)（拉薩數(shù)據(jù)缺失）、四大直轄市（北京、上海、天津、重慶）和五個(gè)計(jì)劃單列市（深圳、廈門、寧波、大連、青島），再加上蘇州、三亞、無錫三個(gè)城市。

這38個(gè)城市里，中心城區(qū)房?jī)r(jià)突破8萬的有三個(gè)，分別是北京、上海和深圳。北上深作為國內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力最強(qiáng)的三個(gè)城市，無論是城市均價(jià)還是中心區(qū)房?jī)r(jià)，都位居全國前列。北京均價(jià)早已突破10萬元天際，上海中心區(qū)也超過了9萬，深圳中心區(qū)則超過8萬。

廈門、廣州、杭州緊隨其后，中心城區(qū)均價(jià)分別是5.8萬、5.2萬和4.12萬。

需要指出的是，這里的房?jī)r(jià)均為二手房數(shù)據(jù)。由于一二線城市中心城區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度相對(duì)較高，新增樓盤過少，新房數(shù)據(jù)存在失真，而二手房更能反映交易的真實(shí)狀態(tài)。

同樣需要指出的是，中心城區(qū)房?jī)r(jià)仍舊是就均價(jià)而言的，中心區(qū)不乏均價(jià)10幾萬的豪宅，當(dāng)然也有三四萬的舊盤，在這里，均價(jià)更有參考意義。

這11個(gè)城市中心區(qū)房?jī)r(jià)破3萬

如果說北上廣深杭廈屬于第一陣營，其中心城區(qū)房?jī)r(jià)也基本與經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)，那么強(qiáng)二線城市基本上都進(jìn)入了第二陣營。

中心城區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)超過3萬元的共有11個(gè)城市，除了上述的北上廣深廈杭，還有三亞、南京、天津、福州、青島5個(gè)城市。

超過2萬元的共有18個(gè)城市，主要二線城市蘇州、濟(jì)南、武漢、鄭州、重慶、合肥、成都等在列。

在這些城市的中心城區(qū)，除了老破小樓盤之外，大多數(shù)小區(qū)的均價(jià)都在3-4萬之間了。

這些城市，通常都是區(qū)域中心，擁有人口集聚力、資源集聚力和資金集聚力等優(yōu)勢(shì)，中心城區(qū)又是集聚的中心，所以房?jī)r(jià)一般都能代表一個(gè)城市的發(fā)展水平。

這6個(gè)省會(huì)中心城區(qū)均價(jià)仍未破萬

從全市均價(jià)來看，全國還有13個(gè)省會(huì)城市未過萬，但從中心城區(qū)來看，這一數(shù)字縮減到6個(gè)。目前，僅有長(zhǎng)春、呼和浩特、烏魯木齊、西寧、銀川等城市中心區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)還未破萬。

有必要指出的是，中心城區(qū)房?jī)r(jià)尚未過萬，指的是中心城區(qū)的均價(jià)尚未過萬，這并不意味著中心城區(qū)沒有2萬甚至3萬元的樓盤。

中心城區(qū)房?jī)r(jià)究竟比郊區(qū)高多少

作為行政資源、經(jīng)濟(jì)資源、交通資源和文化資源都最為集中的中心城區(qū)，其房?jī)r(jià)與郊區(qū)之間存在巨大的懸殊。

我們統(tǒng)計(jì)了這些城市中心區(qū)與郊區(qū)的房?jī)r(jià)懸殊比：

平均而言，中心城區(qū)相比于最偏遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)懸殊比為2.5倍，普遍介于2-5倍之間。

這其中，北京最為懸殊，中心區(qū)早已突破10萬天際，而邊緣的延慶、密云還只有2-3萬元，這個(gè)懸殊比超過5倍。

再比如廣州，中心城區(qū)的越秀和天河均價(jià)超過5萬元，遠(yuǎn)郊的從化、南沙房?jī)r(jià)還在1-2萬之間，懸殊比也在四倍以上。

三個(gè)規(guī)律：哪些城市懸殊比最大？

我們還發(fā)現(xiàn)三個(gè)規(guī)律。

第一個(gè)規(guī)律是，城市的體量越大，中心城區(qū)房?jī)r(jià)與郊區(qū)之間的懸殊比就越大。這方面最突出的例子，除了上面提到的北京和廣州之外，還有重慶、成都。

重慶全市均價(jià)只有1.02萬元，郊區(qū)的房?jī)r(jià)只有五千元左右，而中心城區(qū)的均價(jià)則超過2萬元，懸殊比高達(dá)四倍以上。這是因?yàn)橹貞c作為直轄市，其體量相當(dāng)于一個(gè)省，而全市均價(jià)的統(tǒng)計(jì)范圍既包括中心的渝中區(qū)，也包括外圍的江津區(qū)、梁平區(qū)，在攤平效應(yīng)的影響下，重慶整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)失真。

成都也類似。成都總面積超過14000平方公里，兩倍于廣州和上海，7倍于深圳和廈門。錦江區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過2萬，而外圍的青白江區(qū)還只有5000元，均攤之下，導(dǎo)致成都房?jī)r(jià)看起來不高，實(shí)際上并不低。

第二個(gè)規(guī)律與第一個(gè)相反，城市的體量越小，中心城區(qū)房?jī)r(jià)與全市均價(jià)之間的懸殊就越小。這方面比較有代表的例子，就是深圳和廈門。

深圳的人口規(guī)模跟廣州差不多，但深圳的面積卻只有廣州的四分之一，這就導(dǎo)致深圳外圍小區(qū)的攤平效應(yīng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于廣州。

廈門更是袖珍，人口只有300多萬，整體面積不到廣州的四分之一，建成區(qū)面積只有334平方公里，僅相當(dāng)于廣州白云區(qū)的一半。長(zhǎng)久以來，廈門也受困于城市空間過小、人口規(guī)模不足之困，這與經(jīng)濟(jì)特區(qū)的地位、趕超一線城市的高房?jī)r(jià)，形成十分鮮明而尷尬的對(duì)比。

第三個(gè)規(guī)律是，城市體量不大而經(jīng)濟(jì)缺乏亮點(diǎn)的，城市的中心區(qū)與郊區(qū)的分野一般都不明顯。這方面比較突出的代表，就是位列榜單尾部的烏魯木齊、銀川、西寧、太原、呼和浩特等。

結(jié)論

最后來說幾個(gè)結(jié)論：

其一，一二線城市，中心城區(qū)與郊區(qū)之間都有較大比值，這是因?yàn)槲覈鞘写蠖喽际菃沃行慕Y(jié)構(gòu)，即一個(gè)市中心加周圍分散的郊區(qū)，而郊區(qū)又難以形成副中心，這就導(dǎo)致資源仍舊過度集中于中心城區(qū)。當(dāng)然，也有部分城市通過政府機(jī)構(gòu)外遷或者產(chǎn)業(yè)外遷，試圖打造行政副中心或區(qū)域功能中心，但結(jié)果仍有待觀察。這方面的例子，如市政府遷移到政務(wù)區(qū)的合肥，還有市政府即將遷到通州的北京。

其二，房?jī)r(jià)背后，真正值錢的是地段，是土地及其附屬的教育、醫(yī)療等資源一直在升值，而房子本身是在不斷貶值的。所以，買房買地段，這個(gè)道理雖然古老，但依舊是適用的。

其三，對(duì)于大城市來說，中心城區(qū)與郊區(qū)之間的房?jī)r(jià)懸殊不是壞事，這為中低收入群體提供更多選擇，同時(shí)也有助于維持城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，隨著地鐵和城軌線向郊區(qū)的縱深，郊區(qū)的居住性價(jià)比正在不斷提升，世界上許多大城市走的都是這樣的發(fā)展路徑。

*本文為作者觀點(diǎn)，不代表樓市參考立場(chǎng)，僅供讀者參考