8月18日上午，據(jù)澎湃新聞披露：上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)正在對(duì)區(qū)內(nèi)兩宗商業(yè)性質(zhì)用地規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行公示。公示顯示，根據(jù)編號(hào)為滬府規(guī)[2017]40文件批準(zhǔn)的《上海市靜安區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元控制性詳細(xì)規(guī)劃1、2、15、16、17、18、21、22街坊局部調(diào)整》，02-16-A和15-02地塊原規(guī)劃為商業(yè)地塊將變更為四類(lèi)住宅用地（R4），規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅。

更改性質(zhì)后的02-16-A地塊。圖表來(lái)自：上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)

更改性質(zhì)后的15-02地塊。圖表來(lái)自：上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)

盡管這兩塊地總面積只有0.1762平方公里，但千萬(wàn)別小看這次事件。首先，這兩塊地是在靜安區(qū)。在上海最優(yōu)質(zhì)的地段改變土地屬性建設(shè)租賃住房，可見(jiàn)上海對(duì)發(fā)展租賃住房的決心之強(qiáng)，之堅(jiān)決。其次，今天的這個(gè)舉動(dòng)是上海對(duì)8月11日提出的“商改租”方案的落實(shí)，直接商業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫兀谶@方面，上海是表率，這一舉動(dòng)具有劃時(shí)代意義。因?yàn)樵谶@之前，還沒(méi)有哪個(gè)城市直接將商業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住宅用地。

8月11日，上海住建委表示，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，對(duì)于“類(lèi)住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

結(jié)合今天上海的舉動(dòng)，可以得出的結(jié)論是：北京、上海、廣州、深圳這些大城市不但可以將原先已經(jīng)建起來(lái)的閑置商務(wù)辦公場(chǎng)所改成租賃住宅，未來(lái)一些部分沒(méi)有施工的商業(yè)用地也可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住宅用地，以加大租賃住房的供應(yīng)。

越來(lái)越多的城市“商改租”

在上海之前，廣州7月17日在《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中，率先提出了“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”。

之后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱《通知》）。

廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市被列入首批試點(diǎn)城市。

這份《通知》也明確提出鼓勵(lì)“商改租”：要求積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

今天，上海的“土地商改租”，只是一個(gè)開(kāi)始，這種做法勢(shì)必將推廣到其他中心城市，后續(xù)北京、深圳、廣州、成都、杭州、南京等熱點(diǎn)城市將爭(zhēng)相效仿，包括“土地商改租”、“房屋商改租”。這種做法，將直接動(dòng)搖中心城市的房?jī)r(jià)和租金。

打壓高房?jī)r(jià)、房租的最有效殺招

事實(shí)上，相比于各種“限限限”，“商改租”才是高房?jī)r(jià)和高房租的殺招。熱點(diǎn)城市一方面通過(guò)“租售同權(quán)”來(lái)轉(zhuǎn)移大城市人群的購(gòu)房需求，另一方面增加租賃住宅的供應(yīng)來(lái)滿足這份需求。從供需兩端來(lái)徹底解決高房?jī)r(jià)，這遠(yuǎn)大于“限買(mǎi)、限賣(mài)”對(duì)樓市產(chǎn)生的沖擊。

中心城市有海量的商業(yè)用房，這些閑置的商業(yè)用房一旦全都轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U用房投放到市場(chǎng)，將極大增加市場(chǎng)中租賃住宅供應(yīng)，沖擊中心城市的租金和房?jī)r(jià)。

中心城市為何有那么多閑置的商業(yè)用房呢？

近年來(lái)，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，實(shí)體店承受著巨大的沖擊，首當(dāng)其沖的就是寫(xiě)字樓和門(mén)店。導(dǎo)致中心城市已經(jīng)建好的商業(yè)用房空置率越來(lái)越高，去庫(kù)存周期也被越來(lái)越長(zhǎng)。

上圖是幾個(gè)主要城市商業(yè)用房的消化周期，成都消化周期長(zhǎng)達(dá)167.8個(gè)月，也即14年，去化周期最短的北京，也需要2年。這些房子閑置商業(yè)用房也是空間資源的浪費(fèi)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變它們的屬性，變?yōu)樽赓U住房，能夠更好更充分地利用這些資源。既然有這么多的限制房源，為什么不早點(diǎn)這樣做呢？事實(shí)上，在這之前不但沒(méi)有這樣做，各地還紛紛禁止。

北京、上海、廣州、深圳對(duì)此還特意出臺(tái)了“限商政策”，主要是因?yàn)椋?/p>

1、開(kāi)發(fā)商拿商業(yè)用地費(fèi)用較低，若通過(guò)商改居住，可以賣(mài)出和商品房一樣的高價(jià)，一方面將哄抬房?jī)r(jià)，無(wú)助于房?jī)r(jià)降低，另一方面，還讓政府收益減少，破壞了市場(chǎng)規(guī)則。此外，商辦物業(yè)改為居住，存在消防、環(huán)保等多方面的隱患。

2、北京、上海這些城市人口壓力較大，需要控制人口，而商改住則會(huì)增加人口流入，加劇大城市病。

現(xiàn)在政府又同意這樣做，是迫于形勢(shì)和市場(chǎng)需要。另外，政府同意的是“商改租”，也即商業(yè)用房可以改為租賃用房，而不是商品房。這有本質(zhì)區(qū)別，如果商業(yè)用房改為商品房，這對(duì)于高價(jià)拿下居住用地的開(kāi)發(fā)商不公平。而商改租后，將這些房子低于市場(chǎng)價(jià)出租，對(duì)于拿商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)商而言也沒(méi)有什么怨言，畢竟他們當(dāng)時(shí)拿地的時(shí)候，也沒(méi)花多少錢(qián)。再者，這些房子有效利用總比閑置要好。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年年末商業(yè)用房待售面積為1.58億平米，同期商品房待售面積為6.95億平米。閑置商業(yè)用房是待售商品房的1/5。盡管這1.58億不可能全都改為租賃住宅，但就憑這個(gè)占比，就算是部分轉(zhuǎn)變屬性進(jìn)入市場(chǎng)，也將會(huì)對(duì)中心城市的房?jī)r(jià)和租金產(chǎn)生極大的平抑作用。