樓市再傳重磅消息！
今天（8月11日）下午3點(diǎn)多，“澎湃新聞”報(bào)道說(shuō)：上海住建委表示，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，對(duì)于“類(lèi)住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
這意味在，在北京、上海這類(lèi)“對(duì)商辦物業(yè)、類(lèi)住宅高度管控”的城市，政策出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷(xiāo)、庫(kù)存的商業(yè)物業(yè)、類(lèi)住宅獲得了轉(zhuǎn)機(jī)，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為租賃住房。
這一新政將帶來(lái)三大影響：
1、空置的商辦物業(yè)、類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主。此前，他們基本上瀕臨絕境?，F(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后，這些資產(chǎn)等于被盤(pán)活了。
2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對(duì)于平抑租金價(jià)格，將產(chǎn)生巨大的作用。
3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類(lèi)住宅盤(pán)活，對(duì)于商品住宅價(jià)格有抑制作用。
事情的緣起是這樣的：今年春節(jié)之后，北京率先出臺(tái)了“限商政策”，隨后上海、深圳、廣州等中心城市紛紛跟隨。其中北京、上海最為嚴(yán)厲。
中心城市嚴(yán)管“商辦物業(yè)”、“類(lèi)住宅”，主要原因是：
第一，以北京、上海為代表的城市，需要控制人口總量，但商辦物業(yè)、類(lèi)住宅等通過(guò)改變用途，具有了居住功能，讓城市人口失控，而且情況日益惡化；
第二，房企拿商辦類(lèi)土地，費(fèi)用較低。但通過(guò)改變用途，實(shí)現(xiàn)居住功能，可以賣(mài)高價(jià)。這樣，涉嫌改變規(guī)劃用途，讓政府收入減少。
第三，商辦物業(yè)改為居住，存在消防、環(huán)保等多方面的隱患。
但“限商”之后，一個(gè)問(wèn)題隨即而來(lái)：在中心城市，商辦物業(yè)的庫(kù)存量都非常大，賣(mài)不出去、租不出去。這些房子空置著，無(wú)法產(chǎn)生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租賃的房源有限。
正是基于這種考慮，7月17日廣州在《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》中，率先提出了“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房”。不過(guò)，由于當(dāng)時(shí)廣州的方案里出現(xiàn)了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，大家注意力都被吸引到了那里，沒(méi)有關(guān)注“商辦物業(yè)”的新動(dòng)向。
此次上海之所以改變“打法”，跟一位政協(xié)常委的提議有關(guān)。
據(jù)報(bào)道，上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示，上海應(yīng)盡快研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時(shí)，實(shí)行“發(fā)牌”制度，對(duì)于符合條件的這類(lèi)租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營(yíng)的“牌照”。
上海市住建委在回復(fù)中稱(chēng)，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，“我們建議，對(duì)于區(qū)域商辦閑置較多，職住不平衡的，在不改變土地使用性質(zhì)的前提下，允許其改造為公寓對(duì)外出租。”住建委表示，對(duì)于“類(lèi)住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
上海住建委還表示：“現(xiàn)階段，市住建委正會(huì)同規(guī)土、消防、公安等相關(guān)部門(mén)制訂相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。”初步設(shè)想是按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則，在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下，建立相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，將其規(guī)范化。
此外，目前，上海工商管理部門(mén)在落實(shí)《上海市新興行業(yè)名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍表述分類(lèi)目錄》基礎(chǔ)上，正探索放寬經(jīng)營(yíng)范圍表述，解決集中式租賃公寓這類(lèi)新興業(yè)態(tài)“身份認(rèn)證”問(wèn)題。
廣州、上海在商辦物業(yè)、類(lèi)住宅政策上的重大轉(zhuǎn)向，是值得稱(chēng)贊的。畢竟，官方只簡(jiǎn)單地鎖死“商辦物業(yè)”、“類(lèi)住宅”，會(huì)帶來(lái)資源的浪費(fèi)。通過(guò)嚴(yán)格的牌照制度，激活這些空置房屋，有利于平抑房?jī)r(jià)和租金價(jià)格。
那么，大城市的商辦物業(yè)庫(kù)存量到底有多少？
上圖是2016年上半年，部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數(shù)據(jù)。我們可以看到，成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣(mài)出去，大約需要168個(gè)月。其實(shí)，成都還不是問(wèn)題最嚴(yán)重的，當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱(chēng)，深圳的“消化周期”長(zhǎng)達(dá)20年。
據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)，2017年上半年深圳共有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量超過(guò) 70萬(wàn)平方米，截至2017年二季度，深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米。全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。
在上海，庫(kù)存的“商業(yè)用房”面積據(jù)稱(chēng)已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，消化周期也長(zhǎng)達(dá)8到10年。這正是王健林和潘石屹急于轉(zhuǎn)型的重要原因，萬(wàn)達(dá)偏重綜合體，SOHO中國(guó)偏重于寫(xiě)字樓。
此次上海新政如果能在全國(guó)推廣，將對(duì)于中心城市房?jī)r(jià)、租金價(jià)格產(chǎn)生顯著的抑制作用。
