【?引子 】
8月3日，上午10時(shí)，東方城購物中心——
雖然不是周末，城陽鑫江東方城購物中心超市還是人滿為患。28個(gè)收銀口同時(shí)開放，來超市購物的顧客仍然排著長隊(duì)。記者看到，消費(fèi)的主流人群是以帶孩子的老人、婦女居多，大家選購的也多為一日三餐所用的米、面、油、新鮮蔬果等。非節(jié)假日能有這樣的客流量，東方城的人氣之高，在青島市各大商場中也算是首屈一指的！
一位東北口音的張阿姨告訴小編，她的兒子媳婦白天上班，小孫子沒人帶，她就來青島幫忙帶孩子、平時(shí)給家里人做做飯，購物都在這個(gè)大超市，很方便。據(jù)她自己說，大約是在2011年，兒子一畢業(yè)就來青島了，2015年在鑫江水青花園買了房子，當(dāng)時(shí)覺得市區(qū)的房子太貴了，這附近的新房價(jià)格比較合適，小兩口也能買的起，于是就把家安在了這里，入住之后，兒子和媳婦上班就有點(diǎn)遠(yuǎn)了。
不過真正搬來入住之后，她自己感覺這一片區(qū)真不錯(cuò)。周邊許多鄰居家里的情況都和他們家類似，年輕的小夫妻居多，小區(qū)里也有不少和她一樣的外來的老人，都是從外地來青幫助兒女帶孫子輩的，因?yàn)槟挲g相仿、家庭情況也都類似，大伙兒很有共同語言，平時(shí)互相照應(yīng)，白天和鄰居的老姐妹一起帶著小孫子來逛超市，采買一天的蔬菜水果，生活也是其樂融融。
剛需向北、主城向北：丹山成剛需新陣營
這位張阿姨所描述的生活場景，在這個(gè)被稱為“李滄北”但實(shí)際位于城陽區(qū)的丹山板塊，其實(shí)十分常見。這個(gè)新興的居住片區(qū)，當(dāng)前的人氣早已今非昔比！
丹山片區(qū)，行政規(guī)劃指城陽丹山村北到夏莊口，青新高速、黑龍江路之間區(qū)域，現(xiàn)泛指以丹山東方城為中心的輻射區(qū)域，隨著城市發(fā)展，這個(gè)區(qū)域快速成為青島東岸城區(qū)（傳統(tǒng)主城區(qū)）與北岸城區(qū)接攘的黃金地段。
丹山片區(qū)的變化可謂日新月異。東方城購物中心的變化是該板塊變化的一個(gè)突出剪影。據(jù)悉，東方城購物中心自2011年7月開門納客以來，逐漸成為周邊二十幾個(gè)社區(qū)的商業(yè)中心。丹山板塊內(nèi)云集的多個(gè)超級大盤，有天泰城、鑫江水青木華、中鐵華胥美邦、龍湖錦璘原著等成熟社區(qū)，也有鑫江桂花園、金秋泰和郡等在售項(xiàng)目。在本土開發(fā)商鑫江、天泰、海信，以及外來大鱷龍湖等諸多開發(fā)商的共同努力下，丹山板塊被打造成了新的生態(tài)宜居之地。
其實(shí)這些年，來丹山片區(qū)買房的人群也在悄然發(fā)生變化。在鑫江置業(yè)營銷部記者見到了一位李經(jīng)理，據(jù)這位李經(jīng)理說：當(dāng)年這一片區(qū)的新盤都主打剛需，“青漂”剛需是十分脆弱的，首付多5萬就可能付不起，所以當(dāng)時(shí)水青花園的戶型設(shè)計(jì)，他們定了60平套二的戶型，有兩居室的功能，總價(jià)還不高，戶型總面積壓縮到極致，總價(jià)非常低。當(dāng)時(shí)開發(fā)商很少有將60平設(shè)計(jì)到套二的。這一點(diǎn)可以看出，本土開發(fā)商還是值得稱贊的。
水青花園經(jīng)典的64平戶型
目前在售的項(xiàng)目水青花都，仍然保留著六十幾平的套二的戶型，但購房人群發(fā)生了很大變化。據(jù)水青花都的項(xiàng)目經(jīng)理介紹，兩年前丹山板塊周邊樓盤的價(jià)格還大都在6000-7000元/㎡，受市場推動(dòng)作用，現(xiàn)在新開盤的房源價(jià)格大約已經(jīng)在13000元/㎡了。同樣的戶型面積總價(jià)翻了一番，但與主城區(qū)的新樓盤相比仍然很具有價(jià)格優(yōu)勢，于是乎從市區(qū)北上前來買房的剛需人群更多了，不再盡局限于周邊的地緣客戶了。
“李滄北”?丹山片區(qū)：配套換檔提速
丹山片區(qū)的樓市發(fā)展，最早可追溯到十幾年前，當(dāng)時(shí)這里好像只有天泰城叫得響。后來，鑫江置業(yè)開發(fā)漸成規(guī)模，水青木華、拉菲莊園、水青花園，到如今的水青花都、鑫江玫瑰園、桂花園，僅僅鑫江置業(yè)就在丹山板塊開發(fā)建設(shè)了數(shù)百萬平米面積的住宅小區(qū)。后來，開始有外來大鱷進(jìn)駐，比如中鐵華胥美邦，這是這一片區(qū)首個(gè)央企開發(fā)的大盤，再比如龍湖錦璘原著，因特色明顯的龍湖藍(lán)湖郡，為這一片區(qū)帶起了一片別墅熱。近年來，丹山片區(qū)儼然已發(fā)展成為一片宜居的樂土，雖然知名度不及東李生態(tài)新區(qū)，但如今人氣卻也不枉多讓。
支持丹山片區(qū)不斷發(fā)展的，除了眾多新盤之外，還有各項(xiàng)配套，生活配套日益向高大上靠攏，也讓這一片區(qū)從之前的“剛需無奈選擇”，成為如今的“剛需首選購房地”。
首先是商業(yè)配套。東方城購物中心開業(yè)于2011年7月，它的開門迎客正式結(jié)束了丹山片區(qū)無大型商業(yè)購物中心的歷史。而開業(yè)之后，東方城也不負(fù)眾望，迅速成為了這個(gè)片區(qū)休閑、購物、娛樂的中心。
星級酒店鑫江溫德姆酒店，是本土房企鑫江置業(yè)向復(fù)合地產(chǎn)邁進(jìn)的重要一步，如今也在板塊內(nèi)形成了一定的知名度和影響力。
另外最吸引剛需購房人群的是丹山板塊的交通便利。丹山板塊三面環(huán)山，周邊有鐵騎山、毛公山、三標(biāo)山、棉花山等自然山體資源，太和水庫及書院水庫。黑龍江路、王沙路、青銀高速三條主干道貫穿板塊，將城陽、李滄、嶗山緊密聯(lián)系起來。
因?yàn)樵缙谛卤P都主打剛需，此前的購房人群也大都是年輕人，因此這里的新建項(xiàng)目入住率極高，居住氛圍日漸形成，各種農(nóng)貿(mào)商場、銀行、連鎖便利店分布于主干街道、小區(qū)底商，豐富便捷了區(qū)域居民的日常生活。黑龍江路兩旁各種餐飲飯店、小吃、洗衣店，寵物店等生活配套更是比比皆是。
最值得一提的是，丹山片區(qū)的教育資源也十分密集。以水青花園為例，東側(cè)有城陽十七中學(xué)，北側(cè)有三臺小學(xué)，小區(qū)配備有幼兒園一處。各個(gè)新建的社區(qū)大部分也配備教育資源，可以滿足剛需下一代教育需求。從2016年已批復(fù)的控制性規(guī)劃圖看，城陽區(qū)夏莊街道丹山區(qū)域還規(guī)劃有一處36班中小學(xué)用地，12班幼兒園用地。
???新盤眾多?丹山片區(qū) 開發(fā)商房價(jià)“內(nèi)斗”
作為承接剛需置業(yè)的又一主戰(zhàn)場，如今的丹山片區(qū)各家樓盤已然開啟了新一輪的“搶客”模式。
鑫江作為在這一片區(qū)深耕多年的本土開發(fā)商自然是當(dāng)仁不讓。水青花都18#、19#部分房源仍在售，戶型為79-85㎡套二，87-106㎡套三，整體均價(jià)13900元/㎡。32#特惠加推，戶型為79-81㎡套二，87㎡小套三，均價(jià)13200元/㎡。二期央景樓座24#即將加推，戶型為94-122㎡品質(zhì)改善套三 ，認(rèn)籌已啟動(dòng)。鑫江水青花都開始做特價(jià)房秒殺活動(dòng)！優(yōu)惠額度高達(dá)4.29萬！
鑫江玫瑰園加推3期小高層，產(chǎn)品為87㎡套二，89㎡、94㎡套三，凡加推兩天成交購房，交6000元即可享受一口價(jià)優(yōu)惠，活動(dòng)結(jié)束后恢復(fù)正常折扣，本次加推房源的價(jià)格區(qū)間在11000-12000元/㎡。
華地仟佰墅二期建面約130-160㎡疊拼別墅在售，價(jià)格17000-18000元/㎡左右，下疊贈(zèng)送南向庭院，上疊贈(zèng)送露臺。預(yù)計(jì)近期推出70余套小高層房源，均為115㎡的套三戶型。
黑龍江路鑫江桂花園二期清盤在即，目前在售3#、8#兩棟電梯洋房，戶型為91-137㎡兩居三居四居，均價(jià)15500元/㎡，現(xiàn)推出6000元抵3萬清盤特惠。
拜訪過多家新樓盤之后，記者走到丹山腳下，遙遙望去周邊新建小區(qū)林立，但也還有些社區(qū)過于老舊，仍然需要政府加大安居工程，完善配套。但不得不說，新舊更迭的丹山板塊，蘊(yùn)藏著勃勃生機(jī)，早不是當(dāng)年“遙遠(yuǎn)又偏僻”的郊區(qū)了！
業(yè)內(nèi)點(diǎn)評：
從目前的發(fā)展勢頭來看，無疑丹山板塊將是繼新都心片區(qū)、李滄中央居住區(qū)之后，又一個(gè)新興的剛需居住區(qū)。回顧新都心片區(qū)的發(fā)展，從規(guī)劃啟動(dòng)時(shí)七八千元一平的房價(jià)，漲到如今2萬+的均價(jià)。李滄中央居住區(qū)從中海國際社區(qū)的單價(jià)8000元起，到如今萬科如園28000元/㎡。剛需的新盤聚集地正在一步步向北推進(jìn)。
過去十多年的發(fā)展中，丹山板塊很長一段時(shí)間里都主要是以地緣客群為主，主城剛需外溢客群、中產(chǎn)低密產(chǎn)品需求為輔。隨著主城區(qū)住宅用地不斷減少，主城新盤價(jià)格走高，剛需選房一路向北，如今這一片區(qū)已經(jīng)發(fā)展到，置業(yè)者心理上認(rèn)可的青島新興居住區(qū)了，并在這兩年里成為了剛需客群外溢的主要目的地。另外，隨著丹山板塊的認(rèn)可度不斷提升，新盤眾多，居住氛圍越來越濃厚，區(qū)域房價(jià)表現(xiàn)也會(huì)更為穩(wěn)定。在房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)中，下行壓力減少，上升動(dòng)力加大。
近日，城陽區(qū)委書記王波在接受采訪中曾表示，城陽區(qū)的功能定位中有“疏解老城區(qū)發(fā)展瓶頸方面的作用”。丹山板塊這個(gè)片區(qū)與青島主城區(qū)的聯(lián)系，歷來比城陽其他板塊更為緊密。隨著過去一年客群快速轉(zhuǎn)換，丹山板塊樓市價(jià)值開始需要被重新定義。
青島城市發(fā)展一路向北，剛需置業(yè)——丹山板塊，將成為年輕人買房的“第一首選”！
