加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是貫徹落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要內(nèi)容，解決新市民住房問題的重要方式。

7月24日14時(shí)，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。這標(biāo)志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)已全面啟動(dòng)。

這兩幅地塊位置非常優(yōu)越，可謂風(fēng)水寶地。 

1.浦東張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊

張江地塊位置

出讓面積：65007.6平方米

建筑面積約13萬平方米

規(guī)劃用途：租賃住房

容積率：2.0

出讓年限：70年

出讓金額：72392萬

起拍樓板價(jià)：約5569元/平

2.嘉定區(qū)嘉定新城E17-1地塊

嘉定地塊位置

土地用途：租賃住房

出讓面積：28513.4平方米

建筑面積：71283.5平方米

容積率：2.5

出讓年限：70年

起始總價(jià)：42417萬元

起拍樓板價(jià)：5950元/平

根據(jù)周邊二手房信息顯示，張江地塊附近的高檔樓盤東郊紫園均價(jià)9.6萬元/平方米，普通的紫晶苑均價(jià)也在4.6萬元/平方米，地塊周邊有百度研發(fā)中心、上海飛機(jī)設(shè)計(jì)研究院等，需求應(yīng)該不成問題。而嘉定地塊周邊二手房的均價(jià)也在3萬元/平方米到4萬元/平方米之間。

相比之下，如今這0.6萬元/平方米不到的起拍樓板價(jià)，就是要搶的節(jié)奏了...

當(dāng)然，這生意也沒那么容易做。除了只租不售外，還有其他要求哦。

1.出讓合同中明確該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)。

2.運(yùn)營管理方面，由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn)行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。浦東新區(qū)張江地塊租約原則不超過6年，嘉定地塊租約原則不超過3年。

在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。

據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源局副局長岑?？到榻B，“根據(jù)近日國家九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》要求和上海的具體情況，當(dāng)前在大幅增加租賃住房供應(yīng)、規(guī)范租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的階段，要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，特別是在穩(wěn)定租賃關(guān)系、增加供給等方面的作用，將鼓勵(lì)部分國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。”

從首批成交的兩幅租賃住房用地情況看，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（租賃住房用地）》中明確了租賃住房用地相關(guān)建設(shè)和運(yùn)營等全生命周期管理要求，具體包括：明確了出讓土地用途為租賃住房用地，出讓年限為70年，租賃住房物業(yè)“只租不售”，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有并持續(xù)出租運(yùn)營租賃住房物業(yè)，受讓人應(yīng)參照政府相關(guān)規(guī)定，建立包括租賃對(duì)象、租期、租金、租賃使用管理等統(tǒng)一管理及服務(wù)等；同時(shí)也明確了租賃住房套數(shù)、套型、全裝修等建設(shè)要求，以及租賃住房用地中公共服務(wù)設(shè)施和公共空間建設(shè)要求。

后續(xù)，上海將在城市中心或副中心服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、科技研發(fā)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、郊區(qū)各新城中心等就業(yè)集聚區(qū)域；軌道交通上蓋、軌道交通站點(diǎn)周邊等交通便利區(qū)域；以及商業(yè)、辦公、住房的規(guī)模結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化區(qū)域，持續(xù)增加租賃住房用地供應(yīng)。

同時(shí)，針對(duì)租賃住房的特點(diǎn)，進(jìn)一步打造“以人為本、宜居舒適”的租賃住房建筑，按照建筑布局合理緊湊、建筑外觀簡潔美觀、建筑比例尺度恰當(dāng)，建筑節(jié)能環(huán)保等原則，鼓勵(lì)建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新；增加物業(yè)管理、便利商業(yè)、活動(dòng)交流、圖書閱覽、洗衣房、健身房等生活配套設(shè)施；設(shè)置戶外連廊、底層架空等戶外活動(dòng)場(chǎng)地與公共空間，提高租賃住房的適應(yīng)性，提升社區(qū)空間品質(zhì)，營造良好的鄰里交往氛圍。

繼首批租賃住房用地供應(yīng)后，上海將盡快陸續(xù)公告出讓若干批次的租賃住房用地，并將出臺(tái)存量商辦用房轉(zhuǎn)型為租賃住房的規(guī)劃土地有關(guān)意見，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

上海首推租賃住房用地，傳遞哪些信號(hào)？

堅(jiān)持“房子是用來住、不是用來炒”，服務(wù)“住有所居”

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被認(rèn)為是全國市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。完善租購并舉的住房體系，是在目前的時(shí)代背景下，上海的一項(xiàng)制度性考慮。

根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查，“十三五”時(shí)期，全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步優(yōu)化。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，自住和改善型需求依然較強(qiáng)，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發(fā)展要積極適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化趨勢(shì)，滿足居民合理的居住需求，既要穩(wěn)定供應(yīng)商品住房，又要進(jìn)一步確保保障性住房供應(yīng)，加大租賃住房供應(yīng)。

同時(shí)，要更加注重空間布局的合理性，更加注重資源集約節(jié)約利用，更加注重發(fā)展中小套型普通商品住房和節(jié)能環(huán)保住房，切實(shí)服務(wù)“住有所居”。

因此，上海在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確提出，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量以及住房用地供應(yīng)總量將顯著增加，其中新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。同時(shí)，將積極推進(jìn)購租并舉的住房體系建設(shè)，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制。

從土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，推進(jìn)租售并舉

提到加大住房供應(yīng)，人們便會(huì)首先想到供應(yīng)的“龍頭”——土地。

2015年末以來，全國新建商品房和二手房成交價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲，各大熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)迅速升溫。增加土地供應(yīng)也被視為穩(wěn)定房價(jià)的重要舉措。然而，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，為扼制房價(jià)上漲而單純?cè)黾油恋毓?yīng)，并非房地產(chǎn)調(diào)控的良策，且極易造成對(duì)未來城市發(fā)展空間的“透支”。

“在當(dāng)前資源緊約束條件下，一方面，需要穩(wěn)定并有序保障住宅土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，嚴(yán)肅市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)決抑制打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為；另一方面，在城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的大框架下，需要積極探索房地產(chǎn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和供地方式改革，精準(zhǔn)施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。”相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。

“十三五”期間，按照“商品房用地穩(wěn)中有升、保障房用地確保供應(yīng)、租賃房用地著力加大”的原則，上海將在原計(jì)劃600公頃（其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃）的基礎(chǔ)上，提升至年均供應(yīng)住房用地1100公頃，并進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整結(jié)構(gòu)，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區(qū)域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時(shí)探索存量商辦項(xiàng)目改為租賃住房，加大中小套型供應(yīng)比例、研究適當(dāng)提高租賃住房用地容積率。

經(jīng)初步測(cè)算，“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)土地5500公頃，可提供住房約170萬套，其中市場(chǎng)化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過60%；保障性住房約55萬套。

據(jù)了解，上海將劃定租賃住房“十三五”重點(diǎn)實(shí)施區(qū)域。原則上優(yōu)先增加三類地區(qū)的租賃住房供應(yīng)：

1.就業(yè)集聚地區(qū)，為實(shí)現(xiàn)職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，張江、紫竹等科技研發(fā)集聚區(qū)，臨港等產(chǎn)業(yè)板塊制造業(yè)集聚區(qū)。

2.交通便利地區(qū)，鼓勵(lì)租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點(diǎn)周邊。針對(duì)有軌道交通站點(diǎn)的軌道交通停車場(chǎng)項(xiàng)目結(jié)合上蓋綜合利用，允許在一定服務(wù)半徑內(nèi)，適度增加租賃住房。

3.商業(yè)、商務(wù)辦公過剩地區(qū)，經(jīng)評(píng)估，對(duì)于商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過剩的區(qū)域，可視情況將部分未出讓的和存量商業(yè)、商務(wù)辦公調(diào)整為租賃住房。

此次率先推出的浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊，就分別位于張江南區(qū)配套生活基地和嘉定新城。除了規(guī)定今后“只租不售”，出讓合同中還明確該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)。運(yùn)營管理方面，由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn)行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。

國際大都市經(jīng)驗(yàn)對(duì)上海的啟示

上海在上報(bào)國務(wù)院審批的《上海市城市總體規(guī)劃（2016—2040）》中提出了建設(shè)成為卓越的全球城市的新目標(biāo)。而放眼全球，國際上一些著名的全球城市，普遍有著較為完善的，購租并舉的住房體系。

“在一些發(fā)達(dá)國家，如美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等，居民中住房承租住戶的占比均在30%以上，其中，美國、英國等國家的承租戶在住戶總量中的占比近十年來持續(xù)上升。”華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授崔裴表示。

相比之下，上海以及國內(nèi)一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場(chǎng)發(fā)育還不夠健全。另據(jù)上海社科院的調(diào)查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠(yuǎn)低于倫敦、紐約、東京等55-70%的租房率。

除了租賃住房比例高、自有住房比率相對(duì)較低以外，國際大都市住房租賃來源多元化，社會(huì)和私人出租都占重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會(huì)出租部分分別占住房總量的19%和24%。不同性質(zhì)的租賃來源在住房租賃市場(chǎng)中發(fā)揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場(chǎng)需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。

此外，國際大都市一般都會(huì)以法律及行政的方式，對(duì)住房租賃市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態(tài)。對(duì)上海來說，尤其應(yīng)重視住房租賃制度的建設(shè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標(biāo)志，上海已經(jīng)啟動(dòng)加快租賃住房用地的進(jìn)程。今后上海還將探索由開發(fā)商地塊內(nèi)自持配建租賃住房，向政府整區(qū)域配建租賃住房轉(zhuǎn)變，優(yōu)先供應(yīng)租賃住房用地。