廣東省廣州市成為繼北京、上海之后，第三個(gè)發(fā)布加快住房租賃市場(chǎng)文件的城市，涉及入學(xué)、商改住等問題。

7月17日晚，廣州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱“《方案》”），公布16條措施，加快構(gòu)建租購并舉的住房體系，鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。

《方案》提出，租購?fù)瑱?quán)，三類符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益等，包括：

具有本市戶籍的適齡兒童少年

人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生

符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女

文件主要亮點(diǎn)如下：

1、租房子女可就近入學(xué)。

具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。

2、公積金租房提取額度上調(diào)。

提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來的不超過上年度本市職工月平均工資2倍的30％，提高至不超過40％。

3、稅收優(yōu)惠。

對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。

4、增加租賃住房用地有效供應(yīng)，租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。

以“招拍掛”方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。

5、商業(yè)用房可改造成住房出租。

經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、電、氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的租賃住房，不得銷售。

6、成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司（暫定名）。

負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，將政策性住房納入市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化供應(yīng)和管理。

租購?fù)瑱?quán)，學(xué)區(qū)房熱度或大降

新政首次提出“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”的目標(biāo)，這至少意味管理政策會(huì)刻意引導(dǎo)，將租房作為未來重要的居住方式進(jìn)行引導(dǎo)，而且租房的配套權(quán)益也將向購房居住靠攏。

現(xiàn)在北京、上海等城市，房?jī)r(jià)貴的重要原因是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，醫(yī)療等資源。而這些資源往往具有獨(dú)占性（即按片劃分的擇校體系），也就是說，只有買房子的人，擁有產(chǎn)權(quán)的人才能夠享受。稀缺就會(huì)導(dǎo)致溢價(jià)，因此最貴的房子往往是所謂的學(xué)校房，醫(yī)療房。

現(xiàn)在，按照廣州的規(guī)定，租房可以和購房享受同樣的資源，那么無形中就等于把租房的價(jià)值提高了許多，讓租房和購房者擁有同樣的權(quán)利。

對(duì)此，孟祥遠(yuǎn)孟老師分析認(rèn)為：廣州此次出臺(tái)新政的出發(fā)點(diǎn)是好的，力度很大，能夠有效保障租房者權(quán)益，提高流動(dòng)人口的城市認(rèn)同感，同時(shí)滿足流動(dòng)人口子女的就學(xué)問題。如果租購?fù)瑱?quán)真能實(shí)現(xiàn)，必然導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格出現(xiàn)下跌，部分一線學(xué)區(qū)房的租金會(huì)上天價(jià)。不過從政策的細(xì)則來看，執(zhí)行難度是比較大的。廣州優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源本就稀缺，所以實(shí)際操作還要看試點(diǎn)如何選擇。

公號(hào)“暴財(cái)經(jīng)”暴哥認(rèn)為，新政將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生3大影響：

第一：大大的緩解了人們的買房熱情，有為數(shù)眾多的人買房和換房的目的是為了孩子的教育，既然不要買房就可以享受到教育了，那可比買房呢？

第二：進(jìn)一步確立租房體系的地位。租房的價(jià)值不差于買房，那么在存量房為主體的一線城市，這些存量資源就可以發(fā)揮其作為租賃房資源的重要性。

第三：對(duì)于人才來說可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少懷揣夢(mèng)想的南漂、北漂因?yàn)闊o法給孩子一個(gè)好的教育資源而出走呢？一旦，租房確權(quán)，那么對(duì)于人才的吸納將是顛覆性的影響。

租賃市場(chǎng)發(fā)展或能解決高房?jī)r(jià)問題

房地產(chǎn)評(píng)論人鄧浩志認(rèn)為：租房提取公積金的上限由30%提升至40%，這條政策已經(jīng)非常具體了。如果能允許更多資金進(jìn)入，肯定就能釋放更多的租賃端需求。但是，必須提供房屋租賃備案證明和發(fā)票，這一條讓公積金租房的實(shí)用性有所降低。因?yàn)?，目前市?chǎng)上為了逃避交稅而沒有備案的情況十分普遍，所以實(shí)際操作中，會(huì)有大量租戶因此無法使用公積金。

而在新政中，也有一點(diǎn)是落實(shí)稅收優(yōu)惠的：對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算繳納增值稅。稅收的大幅優(yōu)惠將促進(jìn)出租方主動(dòng)登記，市場(chǎng)管理也將更加規(guī)范、全面，從而讓新政的推行效果更好。目前租房逃稅很多，主要是租賃雙方守法成本太高，管理部門執(zhí)法取證太難。而這次稅費(fèi)調(diào)低后，若主動(dòng)登記不但不用擔(dān)心被查，而且公積金的使用額度還能提升，租賃成本增加也會(huì)變得有限。

另外，新政還表明要增加租賃住房用地供應(yīng)，所以未來土地競(jìng)配建、競(jìng)自持或成新常態(tài)。此為雙刃劍，一方面增加了租賃住房總量，對(duì)穩(wěn)定租金水平是好事；但另一方面減少了可銷售房源總量，未來住房銷售端供不應(yīng)求情況會(huì)更加突出，房?jī)r(jià)反而可能進(jìn)一步加快上漲。整體而言，租賃市場(chǎng)發(fā)展并不能解決高房?jī)r(jià)問題。

這次廣州租賃新政亮點(diǎn)頗多，而且具體、可操作，相信廣州租賃市場(chǎng)發(fā)展將迎來新的機(jī)遇。與此同時(shí)，新政也會(huì)派生出一些新的問題和困難，后續(xù)仍會(huì)有諸多調(diào)整。