在青島，如果問(wèn)你平時(shí)最關(guān)注什么？10個(gè)有9個(gè)人都會(huì)把視線轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)身上，剛需的人群需要買(mǎi)房住，成家的人群需要買(mǎi)房改善住房條件，投資的人群需要選擇把錢(qián)投到哪個(gè)樓盤(pán)、哪個(gè)小區(qū)，操心孩子上學(xué)的人群需要選擇在哪個(gè)學(xué)校附近買(mǎi)……等等，可以說(shuō)所有人都在追逐房子。這樣的現(xiàn)象不光在青島，全國(guó)任一城市都能看到。

此前，馬云在杭州舉行的全球峰會(huì)上發(fā)表主題演講時(shí)說(shuō)道：8年后，在中國(guó)最不值錢(qián)的就是房子！言論一出，震驚了所有人。要知道馬云的影響力擺在那，這樣的話從他嘴里說(shuō)出來(lái)，勢(shì)必會(huì)引起較高的關(guān)注度。

8年后，樓市是否會(huì)像他說(shuō)的如此嗎？結(jié)合青島此前房?jī)r(jià)的上漲軌跡和發(fā)展近況，馬云的預(yù)言有沒(méi)有可能會(huì)在這座城市兌現(xiàn)？

馬云演講

房子，8年后最不值錢(qián)？

提及馬云，始終都是當(dāng)下中國(guó)的風(fēng)云人物，企業(yè)大佬中的明星，也是總和王健林經(jīng)常爭(zhēng)奪中國(guó)首富的那個(gè)男人。關(guān)于他，總是不乏熱點(diǎn)環(huán)繞，在今年杭州舉行的全球峰會(huì)上，馬云又開(kāi)金口，直指樓市，稱(chēng)8年后中國(guó)的房?jī)r(jià)將迎來(lái)“分水嶺”，由8年間高速上漲的狀態(tài)迅速滑落，變的不值錢(qián)。

此外，他還說(shuō)道：“過(guò)去的這些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛躍發(fā)展，但是隨著市場(chǎng)的成熟，一個(gè)城市的成熟，再靠賣(mài)地賣(mài)房來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幾乎不可能，況且房子永遠(yuǎn)升也是違背自然規(guī)律的，哪怕房子是再特殊的商品，它依然是商品，是商品就有市場(chǎng)的規(guī)律，那么所謂的永升論就是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律和哲學(xué)規(guī)律的?！?/p>

此觀點(diǎn)一出引起輿論熱議，馬總這個(gè)觀點(diǎn)：8年后房子不值錢(qián)，你會(huì)信嗎？

這里，我們先不論8年后的房?jī)r(jià)，但有一點(diǎn)是肯定的，那就是我們的下一代，會(huì)有相當(dāng)一部分比例的人不缺房子。就拿目前普通家庭為例，80后、90后這一代大多都是獨(dú)生子女，除了自己有購(gòu)房的需求外，爸媽基本上是有房的，再往上的爺爺姥爺，他們有房的也不在少數(shù)。最后這些房子都落戶(hù)到我們這一代人（80后、90后）的身上。

未來(lái)，我們這一代人身上的房產(chǎn)會(huì)全部給予自己的孩子，不要說(shuō)目前放開(kāi)二胎啦等這樣的話，因?yàn)楫?dāng)下我們這一代能養(yǎng)得起多個(gè)孩子的家庭還是少數(shù)，畢竟現(xiàn)在養(yǎng)個(gè)孩子所投入的財(cái)力、精力是此前不可比擬的。

所以這些孩子未來(lái)都會(huì)繼承我們這一代人以及父輩、祖父輩給他們留下的多套房子，所以，他們這一代人大多是不缺房產(chǎn)的?？赡艿搅四菚?huì)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)降幅。而這樣的降幅是建立在居民需求飽和的狀態(tài)下。

除此之外，能影響房?jī)r(jià)的還有人口基數(shù)。建國(guó)時(shí)全國(guó)人口是四億，上世紀(jì)五六十年代鼓勵(lì)生育，造成人口基數(shù)猛增。這批出生的人正好在上世紀(jì)8、90年代成年后需要住房。于是上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)興起。

加之上世紀(jì)70年代開(kāi)始實(shí)施的計(jì)劃生育，造成兩個(gè)人的下一代都是一個(gè)孩子，人口基數(shù)應(yīng)該減半，但老一輩人還尚在，加上生活水平提升讓中國(guó)人均壽命增長(zhǎng)，所以出現(xiàn)社會(huì)老齡化的現(xiàn)象（老年人比年輕人多）。

老齡化的下一步人口變化就是人口直降。所以現(xiàn)在開(kāi)放二胎正是為了應(yīng)對(duì)未來(lái)人口的降幅。當(dāng)年輕人比老人少到一定程度時(shí)，房地產(chǎn)飽和現(xiàn)象也會(huì)顯現(xiàn)，沒(méi)有了市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)跌幅。

所以，馬云說(shuō)未來(lái)房子會(huì)不值錢(qián)，這個(gè)是可能的，但其所說(shuō)的8年，這個(gè)時(shí)間筆者不敢茍同，恐怕難以實(shí)現(xiàn)。

青島樓市：房?jī)r(jià)“路向何方”？

從3月開(kāi)始，青島接連出臺(tái)了多輪房地產(chǎn)調(diào)控新政：外地人以及社保不滿(mǎn)12個(gè)月的來(lái)青工作者不具備買(mǎi)房資格；二手房取得房產(chǎn)證兩年才可以上市交易；樓盤(pán)項(xiàng)目售價(jià)不得高于去年最高月份均價(jià)等。

6月份初各大銀行又開(kāi)始陸續(xù)執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率，取消優(yōu)惠，甚至有的銀行首套房貸利率上浮1.1倍，銀行房貸額度也漸趨緊張，受調(diào)控影響，5月份青島新房、二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)“雙降”。與之形成鮮明對(duì)比的是價(jià)格，在3月限購(gòu)政策出臺(tái)后，青島新房?jī)r(jià)格連漲三個(gè)月，6月新房均價(jià)漲至11092元/平米，環(huán)比上月增長(zhǎng)10.37%。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，雖然經(jīng)過(guò)3月的調(diào)控，短期雖出現(xiàn)平穩(wěn)跡象，但整體仍保持漲價(jià)的勢(shì)頭。青島新建住宅價(jià)格和新建商品住宅價(jià)格在2016年12月份下降0.2%后連續(xù)6個(gè)月上漲。

早在青島限購(gòu)政策出臺(tái)前，其實(shí)已經(jīng)比其他已調(diào)控的城市晚了近半年的時(shí)間，期間青島房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)，很多區(qū)域的價(jià)格相對(duì)于2016年初翻了一倍。居民盼望限購(gòu)政策猶如“雨后逢甘霖”。正是在這樣的背景下，青島推出了限購(gòu)政策。但隨后的房?jī)r(jià)走勢(shì)表明，限購(gòu)政策對(duì)樓市的影響有限。

青島房?jī)r(jià)較之其他二線城市，價(jià)格算較低的一檔，且浮動(dòng)還算平穩(wěn)，但居民人均收入偏低，對(duì)生活在這座城市的許多人而言，購(gòu)房成為遙不可及的夢(mèng)想。所以，未來(lái)的青島房?jī)r(jià)應(yīng)該還是維持“穩(wěn)中有升”走勢(shì)，有幾點(diǎn)因素成為房?jī)r(jià)跌幅的“攔路虎”。

首先，青島作為旅游城市，每年造訪的游客絡(luò)繹不絕，被這座城市吸引的人群也不在少數(shù)，購(gòu)房成為普遍的現(xiàn)象，無(wú)形間助推了房?jī)r(jià)的攀升。

其次，市內(nèi)5區(qū)土地稀缺，庫(kù)存量不大，但城市人口多集中于此，所以購(gòu)買(mǎi)需求旺盛，也是造成高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的原因之一。

最后，在新房上漲的同時(shí)，拉升了周邊二手房?jī)r(jià)格，加之二胎政策的開(kāi)放，改善型客戶(hù)加入購(gòu)房陣營(yíng)，隨著需求量增加、成交量上漲，推動(dòng)了整體價(jià)格的走高。