8月唐冶土拍在即，居住用地出讓將首次實施最高限價，觸發(fā)最高限價后房企將在配建政府儲備性安置房面積環(huán)節(jié)展開競爭，且只有一次報價機會。7月17日，記者從濟南市國土資源局了解到，除了競政府儲備性安置房面積，今后濟南熱點地塊達到最高限價后還將競軌道設施建設資金、市政建設項目，報價最高者為土地競得人。

根據(jù)濟南“4·19”調(diào)控政策，國土部門設定居住用地出讓最高限價要求，調(diào)整掛牌出讓方式，規(guī)定市本級居住用地設定出讓最高限價。這樣一來，濟南主城區(qū)和長清、章丘今后熱點地塊土拍中將實施最高限價。

需要指出的是，競買人通過交易系統(tǒng)提交申請，并在報價時限內(nèi)通過交易系統(tǒng)報價;競買人報價達到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉為軌道設施建設資金、配建政府儲備性安置房面積或市政建設項目競價方式。

競軌道設施建設資金：通過土拍為軌交建設籌集資金

設定最高限價的地塊，按競軌道設施建設資金出讓是濟南首次提出。據(jù)報道，濟南軌道交通正探索利用多渠道融資模式，而居住用地按競軌道設施建設資金出讓一旦落地，就為軌交建設提供了新的籌集資金渠道。

軌道設施建設資金采取網(wǎng)上交易系統(tǒng)20分鐘內(nèi)一次性報價的方式，即當競買人報價達到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉為“軌道設施建設資金”競價環(huán)節(jié)(若在掛牌期內(nèi)達到最高限價，則待掛牌期結束限時競價開始后轉入)，進入該環(huán)節(jié)后，交易系統(tǒng)啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規(guī)定時間內(nèi)一次性提交有效報價。

網(wǎng)上報價達到最高限價的，系統(tǒng)將詢問除最后報價人之外的其他競買人是否同意以相同報價進入軌道設施建設資金競價環(huán)節(jié)，若同意則系統(tǒng)自動以最高限價為該競買人報價，若其他競買人未同意，以最后報價(也是最高限價)為土地成交價款。

軌道設施建設資金起始價為零，進入該環(huán)節(jié)后，各競買人一次性報出軌道設施建設資金數(shù)額，報價最高者確定為土地競得人，報價相同的以先報價者為土地競得人;20分鐘倒計時內(nèi)無人報價，交易系統(tǒng)自動關閉報價通道，先報最高有效報價者為競得人。

競政府儲備性安置房面積：儲備性安置房要與商品房同標準

即將到來的8月唐冶土拍，是按配建政府儲備性安置房面積進行土地出讓的首次落地。網(wǎng)上交易系統(tǒng)轉入配建政府儲備性安置房面積競拍環(huán)節(jié)后，交易系統(tǒng)自動啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規(guī)定時間內(nèi)一次性報出本標的內(nèi)配建政府儲備性安置房面積。競拍起始面積為零，進入該環(huán)節(jié)后，20分鐘倒計時內(nèi)各競買人一次性報出配建政府儲備性安置房面積，報配建政府儲備性安置房面積最大者為土地競得人，報面積相同的以先報面積者為土地競得人。

土地競得人應于宗地成交后10日內(nèi)簽訂政府儲備性安置房建設移交協(xié)議，并持政府儲備性安置房建設移交協(xié)議與國土部門簽訂出讓合同，逾期不簽訂建設移交協(xié)議視為違約，取消競得資格。

國土部門有關人士稱，競儲備性安置房面積其實就是從商品房中劃出的房屋，開發(fā)商無償提供后由全市統(tǒng)籌安置，建設、驗收標準和商品房一樣。政府儲備性安置房的建設移交須由相關責任部門監(jiān)督，其設計、建設標準應與宗地內(nèi)商品房相當，不低于拆遷安置房標準，并與商品房同步建設、同步驗收，竣工后無償移交給市政府指定單位(市級平臺熟化項目指定為市土地儲備中心，區(qū)級平臺熟化項目為區(qū)政府指定單位)。

競市政建設項目：相關部門提供項目庫讓競買人選

最高限價環(huán)節(jié)第三種競價方式就是競市政建設項目。不同的是，這種方式將采取現(xiàn)場投標方式，即當競買人報價達到最高限價時，網(wǎng)上交易系統(tǒng)自動轉為在約定時間和地點，由競買人在市發(fā)改、規(guī)劃、建設等部門提出的基礎設施和公益設施項目庫中選取建設項目(可多選)，按照所選項目建設價值高者為土地競得人。選取項目價值相同的，相同方在第一次報價基礎上再次投標。市國土資源局有權在報價價值范圍內(nèi)調(diào)整建設項目。

不過，國土部門有關人士稱，目前競軌道設施建設資金和市政設施的相關配套辦法和措施還在研究中，近期暫時不會實施，所以最高限價環(huán)節(jié)只會按配建政府儲備性安置房面積競價。

連鎖反應 新規(guī)下房價影響幾何?

“這個政策出臺的調(diào)控目標是高地價，只有高地價降溫，才會穩(wěn)定市場的預期并進一步穩(wěn)定房價預期。”對于土拍新規(guī)則，濟南房地產(chǎn)市場一人士認為，土地供應中因為配建各類公共配套，開發(fā)商的成本壓力不會降低，但是會讓過熱的土地市場降溫，市場的風向標也會有所變換。

另一業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商拿地取決于對未來房價的預期，如果預期房價還在漲，那就意味著所有的拿地成本都是可以接受的;反之，通過最高限價環(huán)節(jié)拿的地可能只會成為一個包袱。最高限價后拿地會不會推動房價上漲?該人士認為要取決于未來國家出臺的金融政策，從最近召開的全國金融工作會議來看，未來的金融政策可能會有一些調(diào)整，對抑制房價上漲會有一定的效果。

由于濟南現(xiàn)在房價增幅趨于緩和，不顧成本拿地就存在一定風險，這是小型房企承受不了的。因而，上述業(yè)內(nèi)觀察人士認為，高昂的土地成本包括風險會迫使一些中小型公司逐漸退出市場，大型房企逐漸占據(jù)更高的市場份額，向“強者恒強”的局面高度集中。